小C之前入手了一套毛坯公寓一直闲置，近期想装修装修用来出租以缓解困难的生活，毕竟，年后属于房屋租赁市场的小阳春。关于公寓投资，大家可能都有过一些疑惑，最关键的是买了以后持有出售还是长期出租划算？毕竟大家手头的钱都是有限的，装修也需要一大笔钱，如今“不缺钱”的可不多。
如果在几年内持有出售，这个公寓到时能给我带来增值吗（扣除资金基本的时间价值以及自己已付贷款利息的前提下）？
如果长期出租，我需要租到什么价位？做什么档次的装修？整个周期内需要装修几次？维修成本会有多高？出租闲置期如何？目标租户是哪些？出租收入的税收影响如何？
如果先出租一段时间再出售是否科学（在可预期的房地产市场情况下）？装修成本是否会有损失？
当下经济困难的准包租婆的小C陷入了纠结中，有点进不得退不得的感觉……一段时间以来，终于有了自己的答案！
几年内持有出售收益率如何？
说实话，持有住宅性质的公寓再转售的做法小C不太认可，一来，住宅性质公寓占购房资格（目前是这样，以后说不定），绝大部分人在购入时会慎之又慎，而且目标客户非常有限，基本为暂未购房的年轻人；二来，在房住不炒背景下，长沙房地产调控取得了良好的成效，房价基本稳定，而且新房买入限售期4年，在短短几年内持有住宅房产出售的利润空间几乎没有或很少，当然，片区重大利好发生的情况除外。总之，当前的市场环境不支持小C通过短期持有这套公寓然后转售来获得收益。
那么，能不能租出去？
小C认真总结了当前房地产市场尤其是公寓出租市场的基本情况，长沙作为湖南唯一一个人口净流入城市，尽管近年来房地产销售量不错，但此前住宅投资售出的房源也不在少数，所以导致很多楼盘入住率并不高。随着人员的不断涌入，如：刚毕业就业长沙的年轻人、从一线城市回来的年轻人以及暂未购房的在长工作人员……小户型租赁需求仍然较大。而且，相对于市场上由安置小区或个人家庭户型隔出来的小户型房源而言更有竞争力，目前的年轻人对于居住环境、生活品质的要求相对较高，公寓房源也就迎来了契机。
小C也去楼盘实地调查过，随访了物业工作人员、居住业主，均反馈该楼盘公寓出租行情还不错，而且上58同城、安居客等网站查找了房源信息，尚未租出去的房源不多，租金相对稳定，整体而言调研结果还算理想。
公寓有市场的前提下哪一类型的公寓更受欢迎？
长沙公寓市场的数量还在不断增加，不少公寓项目的去化更是面临相当激烈的竞争，市场可租售公寓的数量也不少。从出租的角度看，交通便捷几乎是租客的首要考虑因素，因为这直接关系到通勤时间和生活质量问题。
另外，市场上还有两种土地性质的公寓，商办性质的公寓居住环境会相对杂一些，开办小公司、做商业的不在少数，投资成本偏高，水电也是按照商用标准，物业费偏贵……但很多此类型的公寓地段优越，交通方便，对于上班族来说能缩短通勤时间，相当方便。而住宅性质的公寓居住环境相对安静些，购买成本较少，水电均是民用标准，物业费基本都是按住宅标准来，整体而言出租成本较低从而租金略低。可以说各有各的好，如何选择看个人。
装修标准如何来定？
话说这个问题小C曾经反反复复过几次，内心纠结矛盾啊！看过不少因租户不靠谱房东崩溃的新闻，最为重要的是装修直接关系着接下来的资金投入，看过的装修公司报价从2万多到6万多不等（不含家具，家电，封阳台），相差4万元！这对于普通人来说也算是一笔较大的资金了。
小C此前想怎么便宜怎么来，毕竟是租给别人住的，别人很大可能根本不会爱惜，最终导致装修使用期限大大缩短，所以想以“地道”出租房的标准来，看了2万多报价的装修公司后，发现其所用材料均无品牌，成本低的可怕，一个蹲便器外加水箱报价才几十元！其质感、质量可想而知！如果选择此类型装修标准，以后可能免不了三天两头的租户打电话过来告知：这儿坏了要维修！那儿又坏了需要维修……还约过装修队长，报价略贵，东西还是较次，而且没有保障，然后果断看了长沙数一数二的装修公司，抠这儿省那儿的，硬装下来5万多！加上家具家电以及封窗费用，装修总成本预计快到7万余元！这才算达到了小年轻们眼中的家居标准。
按此装修标准出租收益率如何？
既然定了装修，接下来就该好好算算作为准包租婆的投资收益率了！小C拿着小算盘大致算了下，首付购买成本10万元，首次装修成本7万元，这两项归入一次性支出成本，接下来每年物业费1400元，维修、置换费用平摊到整个出租周期算每年300元，出租所得税金每年1500元，偿还贷款每月1500元，支出暂且算这些。
接下来算收入，小C到公寓楼实地做过调查，装修品质好些的租金约在1500元/月，也有超过这个价的，装修较差的在1200元/月，所以，暂定每月租金1500元，每年平均空置期2个月，1年租金毛收入为15000元，在不考虑租金涨价的前提下，基本上实现以租养贷，所以出租一段时间再出售的做法也是可行的。当然还需要负担出每月房贷外的支出，暂定1次装修用15年（期间肯定需要多次维护整修），也就是15年后还将进行重新整修。
粗算下来25年实现回本应该是问题不大，年化下来大概每年收益率在8%左右，跑赢通胀、定存以及大把的稳健型理财产品是没有问题的，但赚取高额收益率也不现实，略有“食之无味弃之可惜”的感觉，所以只能是作为一项具备相对稳定现金流的资产长期持有。
手头有闲置毛坯公寓或正在考虑入手公寓出租的伙伴们以及正在寻求租房的朋友们，看了这份准包租婆的出租“算计”历程，你们的想法又是如何呢？
