3·15消费者权益日来临之际，0731房产网携手长沙律协推出3·15特别企划活动“共建和谐，楼市在行动——3•15品质盛典”，为广大购房者置业保驾护航。自本网3·15房产维权咨询平台开通以来，接到了多条维权线索。小编归类整理发现，大多数咨询问题有一定共性，如“楼盘质量问题”“物业不作为”……对此，小编联系了长沙市律师协会相关律师，对热点问题进行了详细解答。
问题一：楼盘质量问题
钰龙天下小区物业差也就算了，质量还特别的差，首先来说说隔音效果，楼上走路都能听见，别说在客厅说话房间能听得清清楚楚了，最主要是几乎每户同一个位置长条的裂缝，还有就是主卧飘窗那渗水厉害，墙都发霉了。找了物业，物业说是开发商的问题，要找开发商，开发商又说已交房，要问物业，推来推去，至今无法解决，请问，这个得找谁啊？
律师解答：
（一）开发商责任 《城市房地产开发经营管理条例》第三十条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”第三十一条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 因此，发生房屋质量问题时，业主应仔细审查《住宅质量保证书》中的保修条款。保修期内，如因开发商对商品房进行维修导致房屋原有功能受到影响，给购买人造成损失的，由开发商依法承担赔偿责任。对于超过保修期的房屋质量问题，如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限的，也由开发商承担赔偿责任。如果房屋质量问题经工程质量监督单位核验后，确认为房屋主体结构质量不合格的，购买人有权退房，并要求房地产开发商依法承担赔偿责任。 （二）物业公司责任 《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国侵权责任法》第六条：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。” 综上，物业公司具有按照物业服务合同约定或者法律、法规规定及相关行业规范对房屋及配套设施设备、场地等进行维护、养护和管理的义务；物业若有义务而不履行，故意对保修期内正常的房屋维修进行拖延处理，侵害业主民事权益的，也应承担相应侵权责任。因此，当物业不履行以上义务时，业主可诉至法院要求物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任或侵权责任。
问题二：小区的车位所有权到底属于谁？
律师解答：
根据《湖南省物业管理条例》第五十条以及《中华人民共和国物权法》第七十四条：关于小区停车位归属问题，需要分情况讨论。对于专有部分的停车位，归建设单位所有；共有部分的车位，则归业主共有。在小区物业管理区域规划内不属于公摊面积以及公共配套设施等业主共有的车位为专有车位，占有业主共有道路或其他场地的车位为业主共有车位。对于业主共有的车位，建设单位无权进行出售、出租，一旦业主发现这种情况，可以依据相关法律进行维权。 建设单位是否有权只售不租车位？在小区尚有未处置的规划车库、车位的前提下，业主要求承租的，建设单位不得以只售不出为由拒绝出租。如果建设单位有类似侵害业主权益的情况，业主可以依据《湖南省物业管理条例》第五十条要求建设单位满足业主的出租需求。 此外，小区车位应当先满足业主需求，建设单位也不得将本小区车位出售给本物业管理区域以外的单位或者个人。广大业主为停车位头疼时，不妨看看本小区是否存在以上问题，一旦发现，应积极维权，拿起法律的武器来解决停车难问题。 法律依据： 2019年1月1日生效的《湖南省物业管理条例》第五十条：“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。 占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有。” 《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
问题三：小区建垃圾站问题
购房时沙盘和宣传资料我们这栋并没有规划垃圾站，入住后，楼下就开始挖坑要建垃圾站。我们业主合力抗议过，物业说是开发商让建的，开发商又找不到人了，现在僵持不下，我们也没法天天守着不让他们开工，请问要怎么处理呢？
律师解答：
根据《中华人民共和国合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二） 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 开发商的行为属于上述法条第二项之规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，业主可以向开发商主张缔约过失责任，请求赔偿。 业主可于提起诉讼前或提起诉讼后向人民法院申请行为保全。
问题四：装饰工程存在欺诈
购买的精装修房子，交房时发现装饰工程存在欺诈，阳台、卫生间、厨房的装修问题突出，厨房、卫生间的吊顶用石膏材料、阳台封闭用单层玻璃等等，为八、九十年代的装饰标准，与开发商沟通无果。
律师解答：
若《房屋买卖合同》对精装修房屋的价格标准、材料标准、配置标准、品牌等作出了明确具体的约定，该房屋装修材料不符合《合同》约定的，则开发商应承担相应的违约责任。 若《商品房买卖合同》未作约定，但开发商在销售商品房时设置样板房的，且承诺实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致，或者未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。如果该房屋装修材料与样板房不一致的，可要求开发商承担相应的违约责任。
问题五：虚假宣传
鑫远玲珑楼盘虚假宣传，原来宣传的橡胶跑道交房后变成非常薄的红色涂料跑道，且交房几个月还未交付门禁卡。
律师解答：
若《商品房买卖合同》对“橡胶跑道”的质量标准作出了明确约定，则开发商应承担相应违约责任； 若有关“橡胶跑道”的内容未写入正式合同，仅体现在宣传资料中，则应根据宣传内容是否具体明确来进行判断：如果宣传广告中具体明确承诺了“橡胶跑道”的内容，则根据有关法律规定该宣传广告将被认定为要约，开发商亦应当承担违约责任。 若《商品房买卖合同》对“门禁卡”交付期限作出约定，开发商逾期交付的，则应承担相应的违约责任 ； 若《商品房买卖合同》对“门禁卡”交付期限未作约定，建议与开发商或者物业协商解决。
问题六：物业费涨价
我住的小区自从由一家新物业管理公司自接手后，近两三年时间，不经业主同意就将物业费从原来的每平方米1元涨到1.3元，还威胁业主不交物业费就不能购电，在2017年9月1日起又再次强势涨至1.6元。2018年的6月份，在这酷薯高温的天气下，又莫名的要求全小区的业主更换电表，不然又买不了电。我要怎么起诉他们？
律师解答：
1、对于物业费的调整问题：如果物业服务合同没有对物业费在什么情形可以进行调整作出明确具体的约定，物业企业若想调整物业费应当与小区业主协商并经专有部分面积占总面积过半数且全体业主过半数同意，才合法有效。若物业企业擅自调整收费，业主可以要求按照原来的标准执行。 2、物业服务企业不得以业主未缴纳物业费为由断电、限电，否则，业主可以向物业监管行政机关投诉或举报，要求对其进行查处。 3、如果该位网友所陈述的事实属实，则物业企业存在违约。业主可以通过召开业主大会将物业公司解聘。
问题七：物业擅自接投广告
本人所住小区内物业公司未经业主同意，在小区内包括楼栋电梯投放广告，这属于违规经营吗？
律师解答：
小区电梯属于共用设施设备，依法属于全体业主共有，物业企业未经业主大会授权，不得擅自利用公用设施设备进行经营。
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