自本网3·15房产维权咨询平台开通以来，接到了多条维权线索和咨询信息。就此，小编联系了长沙市律师协会建设工程专业委员会、房地产法律专业委员会、物业管理法律事务专业委员会资深律师，对热点共性问题进行了详细解答。建议大家仔细阅读，没买房的也防患于未然！
问题一：交房2年没通正式用电，无法入住
大唐印象1期已交房2年有余，到如今还是临时用电和临时用水。现在2期都售得差不多了,开发商仍然不给一期办理供电手续（供电局说的），问开发商，开发商说是已经申报，供电局不受理，就是说在办理中；有业主也找了黑石铺街道，可到现在为止还是没一点进展。请问属于谁管？
律师解答：
首先，供电是由谁负责的问题。根据《长沙市新建住宅供电设施建设维护管理办法》第五条、第六条、第七条的规定，应由住宅开发单位负责向供电部门提供供电设施建设规划设计的必要文件和图纸资料以及负责供电设施外线建设破路、配电设施用房和通道等相关事宜，由供电部门对供电设施建设项目实行公开招投标，按照国家和行业标准组织建设。供电设施竣工后，由供电部门组织验收，住宅开发企业凭验收合格通知书申请送电投运。新建住宅供电设施投入使用后，供电部门应承担公共电源网接入点至住户“一户一表”电表箱的所有供电设施的用电安全、维修、改造及日常运行管理工作。
其次，业主应当如何维权？第一，业主应当寻找并保存证据。比如：业主与开发商签订的《商品房买卖合同》、《供电承诺书》、开发商张贴的《供电通知》、协调记录及文书等等相关证据。一方面确认开发商一直未满足供水、供电条件事实，一方面寻找书面证据中是否有关于供电义务的表述以及违约内容约定，作为维权依据。第二，业主可依据证据与开发商协商解决或请求相关行政部门予以督促与帮助，也可通过诉讼程序，起诉开发商，要求其履行供电义务并承担相应违约责任。
开发商的行为属于上述法条中的履行合同义务不符合约定，因此，开发商应当承担继续履行的义务，并对业主承担违约责任。
问题二：房屋存在严重质量问题不让退房
我是富瑞星座（现更名富瑞苑）业主，购房合同规定交房日期为2018年10月31日。后因开发商以未完成建设为由延期2个月，至2018年12月31日交房。到了交房日期去办理交房时，没有看到任何有关房屋质量验收的公示文件，收房时发现整个窗户门窗、玻璃都低于《民用建筑节能条例》强制性要求，而且房屋多处渗水严重。后来经业主向住建局的质监科询问发现，这个小区没有《住宅工程质量分户验收合格证》和《工程竣工验收备案表》，连最基本的《建设五方验收证明》也没有。开发商意见是房子就这样，你愿意住就收房，我拒绝了交房，开发商又不让退房。不知该如何是好。
律师解答：
首先，根据业主表述，总结业主想确认的开发商违约事宜如下：一是延期交房，二是房屋未验收合格便交付使用且拒绝退房。
对于第一项开发商延期交房，业主可依据《购房合同》的约定向开发商主张违约责任；
对于第二项房屋未验收合格便交付使用且拒绝退房；业主应先收集开发商未达到房屋验收合格条件以及双方关于该事项形成的相关证据。一方面，可根据《购房合同》，要求开发商继续履行合同，修缮房屋达到验收合格条件并要求开发商赔偿由此造成的延期交房的损失。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十二条、十三条等相关法律法规，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，属于开发商根本违约，业主可要求解除合同并要求开发商赔偿损失。
问题三：强行交房
博长山水香颐在没有《竣工验收备案表》的情况下强行交房，无视我方诉求，至今半年多，仍无《竣工验收备案表》。是什么原因？
律师解答：
就法律依据上，我国有关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用，建设工程竣工验收备案是一项行政备案程序，属督促程序，是办理房屋产权登记的条件之一，但不是商品房交付的法定条件。
业主可查看开发商与业主签订的《商品房买卖合同》等当事人约定，看是否有《工程竣工验收备案表》的约定，可依据当事人约定要求开发商办理《工程竣工验收备案表》及承担相应违约责任。
问题四：地下车库停车费强行涨价
最近我们小区地下车库被开发商强行进行涨价，原有180元每月的地下车库停车费被涨至300元。开发商未与业主进行任何协商，小区业委会筹建委员会已批准成立，但是开发商提前进行涨价。我们小区地下车库是人防办挂牌了的人防工程，根据国家相关法律规定，人防工程的产权并不属于开发商，为何开发商可以随意涨价。
律师解答：
对业主共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，住宅小区车场经营者要调整收费标准，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能调整收费标准。
问题五：承租人不交物业费
房子出租给别人了，承租人不交物业费，业主有义务要交吗？
律师解答：
业主是物业费缴纳的第一义务人，物业使用人不交，业主不能免除缴费义务，如果房屋租赁合同对于物业费有明确约定由承租人承担，业主缴费后可以要求承租人承担。
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