阳春三月即将落幕，0731房产网联合长沙律协、长沙地铁电视推出的“共建和谐，楼市在行动——3.15品质盛典”主题活动进入高潮。
有人称，物业就像一个大管家，有了这个大管家，业主的生活就会过得更加舒适美好。然而实际生活中，业主和物业公司之间却屡屡发生矛盾。本期律师见面日，我们就关于物业纠纷常见的几个问题，专访了长沙市律师协会物业管理法律事务专业委员会主任陆安文律师，听听他怎么说。
律师专访！
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——资深律师——
陆 安 文
长沙市律师协会物业管理法律事务专业委员会主任、湖南天恒健律师事务所创始合伙人。执业以来，凭借扎实的理论基础，先后担任多家物业企业的法律顾问，有着丰富的物业法律实务经验。
你 问 我 答：
情形一：在小区内当物业费或者停车费过高的时候，业主会对高昂的费用产生异议，面对这样的情况，我们应该怎么办呢？
这个提问中应该是两个问题，第一是关于物业费的问题，第二是停车费的问题。关于物业费的问题，确实是很常见的问题，其原因一是因为业主对于物业费收取问题产生异议，第二就是业主对于物业公司的服务质量产生质疑，以至通过拒交，欠交物业费的方式来督促物业服务企业提高物业服务质量。
停车费的问题在全国各地都发生很多这样的情况，物业公司擅自调价，如果业主不按照新的标准来缴纳停车费，物业就通过拒绝入场小区，扎轮胎等方式，促使业主按他们调整后的价格来缴费，甚至还出现过每年都涨价。
我个人认为，首先都搞清楚小区车位性质，分为三种类型，第一是建筑规划时的专有停车位，这个使用权是属于开发商的，利用小区公共部位划定的停车位，这个停车位是属于全体业主共有的，叫做临时占道停车位，第三种情况就是地下室人防工程划定的停车位，像这样的产权是属于国家的，但是管理者可以利用经营，收益可以归管理者享有。同样的，如果要对停车费进行调价，还是跟物业费一样的程序。首先得明确告知业主调价理由，同时要跟业主协商一致，取得过半业主的同意方可有效。
情形二：我们平时在上电梯途中会发现电梯上贴满了广告，以及停车场大屏幕也有广告，对于广告位的收益以及运营是怎么处理的呢？
广告位的收益问题其实是小区收益的分配归属问题，我们发现小区不光是利用电梯可能还有外墙面，公共部分来投放商业广告，公共设施所有权是属于所有业主的。
任何人要利用别人所有的东西经营，首先在法律上，必须要取得所有权人的名义，如果没有取得明确的授权是不能进行经营的。
首先物业公司擅自利用，很明确的是违法的；
其次利用公共所有权所得的收益，是属于业主的，物业公司所取得的收益必须要公示。
所以，如果有业主委员会的话，这些问题都好解决，建议大家成立业主大会，大家要勇于维权。
情形三：现实生活中，业主对于物业不满意，会拒交物业管理费来督促物业改善服务。但是有时这种情况，物业就会采取停水停电停气等多种方式来迫使业主来交物业费，面对这种情况业主该怎么办？
业主和物业服务企业是两个主体，物业服务合同的主体。
我认为，业主存在违约，同时物业企业也存在违约，其实业主对于物业不满意，可以通过正常的方式来解决，第一可以申请相关主管部门，或者街道办事处或者业主委员会跟物业公司的协商，要求提高服务质量进行更改，业主缴纳服务费即是法律的义务又是约定的义务。
当业主拒绝缴纳服务费，物业公司会通过断水断电断气方式来迫使业主缴纳费用，物业公司若有这种行为肯定是违法的，我们的物业条例包括物权法规定，物业公司不得通过如上方式迫使业主缴纳服务费。即违约又侵权，侵犯了业主正常使用财产的权利。若是出现这种情况，首先调解其次请求法院解决。
