最近小编对社区商业非常感兴趣，于是跑了不少交房不久或正在交房期的小区，对当前社区商业发展也有了些自己的认识或思考，此次先说面临的问题，比较详细的后续可能会继续更新。
“为什么说是思考或认识，而不是调研分析，是因为思考或认识的根基是，对人们内心的直接观察，而且并不是观察别人的心，是观察自己的心。这是因为那个事实就摆在那儿，只要专注的去看就行。前提是去掉所有的个人观点、感受、动机、目的，从这些局限中解脱，就看到了事实。”
1.人气问题——受投机炒房因素影响，实际入住率低
说实在的，小编此番看过的社区底商，“人气为王”的说法永不过时，一个小区的底商，基本上就是依靠小区居住人群。
小区人流的多少基本分为几个阶段，第一阶段是前面几期业主交房期，此阶段入住率较低；第二阶段是基本交房期，小区整体全部交房，但部分业主仍未装修入住；第三阶段是成熟期，此时小区业主基本入住，入住率高达80%以上。
小编走访了几个新房楼盘或较新楼盘，如：岳麓大道边上某项目，应该属于第一阶段，入住户数大约200多户，到明年8月左右将迎来1800多户的交房，总共是3000多户。目前该楼盘底商相对冷清，仅有便利店、生鲜店以及粉面盖码饭包子铺等入驻，咨询过不少商铺租金，基本上都在100元/㎡/月左右，临近大门口的高达150元/㎡/月，商业街2楼租金便宜些，有一定的装修免租期，目前大部分商铺目前仍然空置，另一条临近小学的底商正在建设中，暂未开售，有投资商铺计划的可以去考察下建设中的那条商业街的某几个铺面。
由于目前人气不足，小区底商运营举步维艰，经过小编蹲点观察，便利店生意较好，但由于入住率低仍然举步维艰，生鲜店到晚上了仍摆满了蔬菜，粉面店经营状态也不容乐观，目前还有几家店正处于装修阶段。
经小编所知，该项目近几年推出房源栋数较多，正值调控政策多发期（市场火热期），见房就抢的时代，对于往后的实际入住率，小编感到隐隐的担忧！事实也证明小编夜访云时代时楼栋亮灯无几，地下车库车辆也不多。
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而含浦的一个项目，总共分3期，沿靳江河呈长条形分布，目前三期已经交房，据说入住率超过80%（后来证明是个笑话），小区主入口处人流量一般，社区底商较多，但仍有不少在出租甚至出售。该项目有2个人车入口，两个消防通道在两端，很明显，临近人车出入口的商业相对繁华，而临近消防通道处的商业则为洗车等服务，多数铺面空置中。令小编奇怪的是，80%多的入住率，但主入口处的便利店（100多平）竟然在转让，这种情况是不多的，转让费15万元，询问下日营收2000多元，还说得不硬气，做了1年多，转让原因是有两个小孩实在没精力看店（阅铺无数的我内心发出了笑声），99%的人都不会放过赚钱的机会，而我不相信他属于这1%里边的一员。
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某国际社区后门底商街相对繁华，人流量多，每天一大早就有不少人群前来购买东西，没有空置的铺面，随便一家转让费就高达7、8万元，平均日营收两三千元基本没问题。但有一点，中海的不少商铺格局不正，里边被承重墙所隔断，最离谱的甚至有50多平建筑面积的铺子中间被两道承重墙隔断，这直接缩小了可使用面积，从感官上降低了顾客心中的店面规模。而且，附近暂时没有大型超市，最近的估计要数洋湖时代广场的超市了，另外有一个农贸市场暂未投入使用，所以这条商业街热闹非凡。据小编观察，在转让的店面有几家，而且有一家是蹲着蹲着点就转出去了，不得不说这条社区底商有一定可发挥想象的空间，但五期的商业目前基本处于空置阶段，暂时不建议入手。
2.价格问题——受运营成本所限不得已抬高零售价格
社区底商最大的特色就是方便！方便！方便！既然方便，消费者必然要付出相应成本，先说说租金，其实尚未成熟小区的租金和相对成熟的小区租金差别不是很大，例如小编走访的几个小区，租金大约都在100元/㎡左右，中海的底气更足些，人流量较少的小区应该还有议价空间。
以100元/㎡/月的租金计算，一间60㎡左右的商铺每个月租金大约为6000元，加上物业费、水电费、空调费等，可能为7000元，零售还需要产品进货成本，营业利润给到40%左右，如果日营收2000元，则月营收6万元，营业利润2.4万元，扣除租金及各类运营费用，可能只剩1万余元，注意！人工成本还未扣除。2000元的营收还是在人流量相对较好的小区才能实现，对于刚交房不多的小区，保本都是岌岌可危，得熬，熬到大部分业主入住，这段时间非常痛苦漫长，这也是市场上动辄十几万高额转让费存在的本质原因。
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所以，当前社区底商受运营成本所限，不得不提高售价，明显高的价格让其在大型商场或电商、团购面前失去了竞争力。
3.外部问题——受外部环境变化分流了部分人流
小编此前观察过几个社区底商，认为社区底商主要由本小区住户支撑，且相当稳定。后来发现需要修正！例如，你想做生鲜，然后可能去找新的铺面，也可能去找转让的铺面，当然也可能直接找新一些的小区直接购买铺面，这些，都无可避免的会受到外部因素的影响。据一家要转让其建筑面积50㎡的生鲜店老板反馈，生意非常好，平均日营收在3000元以上，转让费10万元，转让原因自然是年纪大了、生二孩忙不过来等等五花八门的客观因素，而你刚好想做这一行，经过几日的蹲点发现确实生意火爆，老板都忙得停不下来，掐指一算，10万转让费，几万租金，3000日营收，很快就会回本，看起来很有吸引力。
然而，并不是这样的，你只要一接手就入坑了！因为这种看似很有诱惑力的商铺其实可能正面临着外部环境的剧烈变化，例如这家，小区的5期下边在搞一个便民型的中型生鲜市场，不远处进驻或即将进驻大型超市或生鲜超市，无论从产品样式、质量保鲜以及价格上，这家小生鲜商铺都将毫无竞争力，千万不要想当然认为有老顾客、忠诚度这些子虚乌有的东西，消费者们只忠诚于质量和价格。
如果你想购买、承租或接手商铺，不怕没有人流，不怕店主虚涨营业额，因为你一去蹲点观察就什么都知道了，但是，外部环境的变化一定要摸清楚了，巨变就在不远处，贸然行事的后果是前头随处是坑。
4.选址问题——一步之遥谬以千里
经小编观察，大多数的店铺选址是没有问题的，一般来说，小区如果只有一条底商，基本上是两家便利店三到四家生鲜（包括水果蔬菜肉类水产），若干家粉面盖码饭，正门口两侧基本上被便利店所占据，继而是生鲜、包子铺等可以随身携带的早餐，再往边上就会有诸如菜鸟驿站、餐饮、母婴店、药房、建材、洗衣、养生、宠物、汽车美容养护等业态，如果有几个出入口布局又将有所不同。
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令小编大跌眼镜的是，该小区其中一个消防通道边上竟然开了家生鲜店，边上就是汽车美容养护或空置铺面，当然，他之所以把生鲜店开在底商街边上，是因为其旁边就是小区幼儿园，他想要抓住这部分接送小朋友的需要买生鲜的家长。但是，经小编蹲点观察后，大部分家长还是愿意走到小区门口的那家生鲜店去买，不愿意提着走一段路，尤其是寒冷的冬天。所以，这家生鲜店一定程度上属于择址失误。
再有，某小区超长的一条商业街，某个40㎡的生鲜店应是占据了C位，据说租金8000元/月，还不算其他运营费用，说实在的，旁边一点的生鲜店只要稍微便宜些就能弄死他，这也属于择址不当，大门那么宽，完全没必要去占据最贵的C位，后期成本高，价格也降不下来，与其他商家相比没有竞争力。
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所以，关于择址问题，不能不参考黄金准则，也不能尽信黄金准则，要根据实际情况灵活调整，须知差之毫厘谬以千里，一步之遥，生意可能冰火两重天。
话说社区底商也是小区的一分子，与居民一样参与到社区日常生活中，一定程度上与业主息息相关，但小编此趟外出就发现不少问题，最共同的问题就是当前不少社区商业仍然是以利益为第一，这就蒙蔽了自己对于消费者的真实需求，社区商业与其他商业最大的不同就是社区商业以提高社区生活品质为己任，换句话讲，社区商业讲究的不是看你是否聪明，而是看你的内心是否真的装着消费者。
