近期长沙房地产供应市场上演了几轮过山车般的刺激情景，最新一轮过山车的顶点甚至创了2018年以来的新高（长沙市），在调控政策持续不放松的背景下，商品房、住宅供应大放量，从供给侧大幅缓解了需求缺口压力，楼盘开盘当日去化情况差异增大，有去化低于10%的，也有开盘即售完的，市场已然回归常态。
 |
从市场供需情况来看，长沙楼市已经整体转变成买方市场，购房者们终于可以松口气了！真的如此吗？
然而，最近不少正在看房的置业者们又围绕着贷款利率升降问题炸开了锅，原因很简单，近期公布的全国房贷利率水平又开始进入了反弹阶段，不少银行贷款利率都在基准利率上上浮20%以上，二套及以上上浮幅度更大。
再看看一度被成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”安徽合肥，有媒体报道，合肥18家银行中，首套房贷利率上浮20%是主流；并且已有12家银行不做二手房贷款了，甚至还有部分银行停止新房贷款。购房者着急贷款买房，银行却不接单了？
更为直接的导火索是上周末央行明确了房贷新的定价方法，经过朋友圈置业顾问的一番轮流轰炸，同时受圈内各种极端小广告的影响，不少人开始蠢蠢欲动，似乎稍不留神就会验证置业顾问说的“先下手为强，后下手遭殃”的友情提示。
所有的这一切消息似乎都指向了房贷收紧，房贷利率将继续上浮的结论，然而，确实如此吗？
我们先来看一下今年以来全国首套房、二套房平均贷款利率趋势。经历过年初以来的缓慢下降后，今年5月份开始触底反弹，到最新公布的7月数据来看，全国首套房平均贷款利率为5.44%，二套房平均贷款利率为5.76%，均低于去年同期。
所以，难道房贷利率上浮只是捕风捉影？目前平均房贷利率其实还是相当稳定的，当然城市之间各有差异，多数二线城市仍在上调房贷利率，包括长沙，近期也曾多次上调，且部分银行额度紧张，但平均房贷利率仍然相对稳定，并未有明显大幅波动。
而合肥呢？据多家银行回复称：暂停二手房贷款并不是由于出台了相关政策，只是银行房贷额度已用完。其实，普通购房者都明白，二手房暂停房贷是一个非常强的市场信号，因为二手房贷款基本是由中介来撮合，而中介的影响力却远远 不如开发商，在开发商与银行仍有新房贷款业务的合作时，一旦房贷政策收紧，二手房贷款紧缩便将首当其冲。让购房者们担忧的是，这一点不仅能发生于合肥，也能出现在其他城市。
再说说近期央行提出将贷款市场报价利率作为各银行新发放贷款的主要参考，这让购房者们认为是房贷又要涨价了！其实不必然，随大流的莫名恐慌往往是很危险的，你需要静下心来弄清楚这几个问题。
首先，贷款市场报价利率（公开市场利率加一定基点）是什么？简单来讲就是由各报价行根据其对最优质客户执行的贷款利率。既然是对最优质客户执行的价格，直观感觉似乎应该低于央行基准利率。根据央行公布的改革后第一期LPR来看，情况如下：
 |
其次，新发放的房贷利率咋算的？看下表：
 |
看起来房贷利率更便宜了呢？不要高兴的太早，基准利率一般几个月一调，甚至几年一调，但LPR可以做到一个月一调，充分体现资金的供需关系，也就是处于波动的状态，市场风险再明显不过。当然还得看双方如何约定，如果你认为未来是加息周期，就尽量选择合同最长期限锁定成本；如果你认为未来是降息周期，重新定价显然对你更有利；如果你能用公积金贷款或组合贷，那是最好不过的。
关于未来住房贷款利率，到底该怎么看？
第一，从长期来看，在“房住不炒”基调下，房贷利率新政设下限却没上限，且当前利率仍处于历史较低阶段，长期来看，利率上行的趋势更强些。此外，尽管当前LPR低于基准利率，而且央行公布LPR形成机制是改革式“降息”的关键一步，但主要是为了降低实体企业融资成本，因而房贷利率不处于“降息”的范围，所以未来的上限想象空间仍然较大。
第二，从短期来看，对住房信贷市场影响整体上以中性为主，改革前后对个人购房利息支出的影响较小，同时，对房价利好也非常有限。目前来看长沙房贷利率、放款周期基本平稳，有轻微波动，但主流是平稳。
第三，整体而言，有利于房地产市场的稳定健康发展。房地产信贷调控机制得以进一步完善，将房贷利率与LPR挂钩，不仅能降低住房市场对利率的敏感度，降低政策紧缩或宽松带来的市场反应度，还有助于进一步强化货币政策对房地产行业的传导机制，最终能为房地产市场提供良好的运行环境。
