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2022楼市白皮书土地盘点丨“集中供地”正在转向常态化!

2022年12月28日13:38:43

[提要]土地供应今年正在逐渐变得灵活。

  2022年即将过去,“集中供地”政策的转变是今年全国土地一级市场的主线剧情。从长沙的“常态化”到南昌的“力争退出”,甚至是武汉宣称的“第六批”,都意味着土地供应今年正在逐渐变得灵活,转向常态化趋势明显。

  “集中供地”政策的初衷是要控制“地王”频出,给大热的土地地市场降温。经过近2年的调整,目前开发商拿地逐渐变得更加理性,各批次之间溢价或触顶地块占比持续走低,底价成交地块占比逐渐增高。

  在主线剧情之外,还有哪些重要的支线,让我们一同来回顾下。

  01、国家加大对土地问题的整治

  在2022年年初发布的一号文件里,国家指出将继续实施最严格的耕地保护制度,同时针对一些农村土地问题也会进行全面清查。比如农村乱占耕地建房,在耕地上搞非农化、非粮化开发等问题都将是今年清查整治的重点领域。一户一宅和一户一田的推进力度加大,全面释放土地活力。

  02、多地放宽首批拿地规则

  在今年上半年首批“集中供地”开拍前,很多城市不同程度的降低了图片门槛,主要体现在两方面:一是,多城取消或降低了配建要求,一定程度上减少了企业开发成本;二是,部分城市对竞拍主体。要求方面有所降低,如放松资质要求、下调保证金比例、适当延长付款周期等。

  比如青岛、成都在首轮“两集中”土拍中就取消了此前配建“人才住房”的要求;而武汉、厦门取消了配套“保障房建设”的要求;北京将含保障房建设地块的比例从33%下调至22%;合肥配建保障性租赁住房最高建筑面积占比由35%下调至20%;上海竞拍资金监管额度从此前土地价款的110%降至80%,等等。

  03、首批供应同比下降近6成

  随着郑州今年首批次集中供地落下帷幕,2022年全国22城首轮集中供地也全部完成。本轮22城共计推出涉宅用地469宗,供应建设用地面积2135万平方米,推出规划建面4713万平方米。供应规模同比去年下降了近6成。

  最终成交397宗,成交规划建面3907万平方米,首批次共计成交出让金4969亿元。有分析认为,房地产市场下行和房企资金紧张成为重点城市缩减供地规模的最主要原因。

  04、央企国企成拿地主力

  从今年首批“两集中”土拍的结果来看,各个城市的拿地企业以央国企、地方平台为主,部分城市地方平台托底明显。从首批的比例来看,北京、深圳、厦门、重庆等城市的拿地企业中,央国企占比均在50%以上;天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市的地方平台拿地宗数占比均超5成。

  05、节约集约用地 严守耕地红线

  6月25日是第32个全国土地日,今年的宣传主题是“节约集约用地 严守耕地红线”。全国土地日是宣传我国土地资源国情国策,引导社会关注土地资源保护利用、牢固树立耕地保护意识的重要宣传平台。

  06、“黑土地保护法”正式执行

  8月1日,十三届全国人大常委会第三十五次会议表决通过的《中华人民共和国黑土地保护法》正式开始执行。这部是事关国家粮食安全和生态安全的重要法律,它为依法保护好黑土地这一“耕地中的大熊猫”提供了坚实的法治保障。根据本法,黑土地是指黑龙江省、吉林省、辽宁省、内蒙古自治区的相关区域范围内具有黑色或者暗黑色腐殖质表土层,性状好、肥力高的耕地。

  07、多地公布第五批“集中供地”

  12月以来,已有多个城市发布第五批次集中供地,包括北京、南京、苏州、徐州、武汉、无锡、长沙等城市。其中无锡、苏州、徐州等地已完成了第五批集中供地的土拍。业内分析认为,这一波年末集中供地潮,是对集中供地政策的合理优化。也是在楼市萎靡的环境下,因地制宜促进房地产市场平稳健康发展和良性循环的重要举措。

  08、湖南优化房地产用地审批新规

  湖南省自然资源厅、省住建厅联合印发了《关于落实房地产市场调控目标 优化房地产用地审批的通知》。“通知”明确提出,对政府收回需重新招拍挂出让的地块,转为品质改善性、低碳绿色创新性项目,允许在制定土地出让底价时在10%的幅度内适度支持,力争改变“高负债”“高杠杆”“高库存”房地产开发经营方式,为房地产经济转向高质量动态平衡发展提供有力保障。

  09、长沙土地供应转向常态化

  9月,长沙供地云官方发布通知提出调整土地推介方式。公告表示“为适应我市土地招商工作的需要,切实为市场主体提供及时便捷的信息服务,长沙供地云平台对地块推介方式进行了调整,今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化持续更新推介。我市计划供应土地基本达到供应条件后,供地云平台实时进行线上推介,平台将显示地块推介更新日期直至地块完成挂牌交易。

  10、长沙第五批月底开拍

  12月30日,长沙第五批“集中供地”将开拍。这批供地共有13宗,总出让面积约81万平。其中纯住宅用地多,占总量的近七成。值得一提的是,本批“集中供地”容积率偏低、商住比低、大部分土地的保证金设置比例低,总的来看参与门槛低,对房企有利。

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