韧性生长，2022年长沙房地产市场回顾与展望
长沙，2023年01月12日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行举行长沙年终新闻发布会，活动当天发布了2022年长沙房地产市场回顾及展望报告。报告显示，多因素影响甲级写字楼市场活跃度下降，2023年市场有望回暖空置率将继续下行；受疫情影响优质零售市场整体空置率爬升，咖啡经济活跃长沙市场；住宅市场销售面积居七年新低，政策效力释放仍需时间；土地市场成交面积同比大幅下降，央国企仍是拿地主力。
多因素影响甲级写字楼市场活跃度下降，2023年市场有望回暖，空置率将继续下行
2022年，长沙甲级写字楼市场总存量维持在256.5万平方米。受经济下行压力和疫情反复冲击等多重因素叠加影响，长沙甲级写字楼活跃度受挫，租户普遍更趋谨慎，2022年甲级写字楼市场共录得约7.0万平方米的净吸纳量，同比减少66.4%。截至四季度末整体市场空置率同比2021年下降2.7个百分点至34.4%。租金方面，为了维持现有租户和吸引新租户的入驻，业主纷纷在租金或租赁条件上做出让步。受此影响，截至四季度末长沙甲级写字楼市场平均租金同比下降4.6%至每月每平方米83.8元。
 |
从市场需求来看，2022年长沙甲级写字楼市场租赁需求主要来自于TMT、金融和专业服务行业，三者共占到全年甲级写字楼租赁成交面积的超七成。从区域分布来看，TMT企业主要选择芙蓉中路商务区，金融和专业服务业企业则较为青睐偏爱五一商务区。
 |
戴德梁行长沙公司项目及企业服务部主管及助理董事金灿表示，展望2023年，长沙甲级写字楼暂无新项目计划入市，市场将继续消化现有存量，且随着防疫措施转向，更多实体行业的发展信心有望得到修复，经过短期的调整，市场活力有望逐步回归，整体空置率有望下行。长期来看，随着招商新政十二条的推行以及产业发展带来的集聚效应，也将为长沙甲级写字楼带来更多租赁需求，为市场存量去化助力。
优质零售市场整体空置率爬升，咖啡经济表现活跃
2022年，长沙市优质零售市场仅迎来了步步高星城天地的开业，为市场带来约20.0万平方米的新增供应，推升全市优质零售市场总存量至289.0万平方米。受疫情和复杂的经济形势影响，退租现象延续，购物中心空铺增多，全年共录得净吸纳量约0.4万平方米。受此影响，截至四季度末长沙优质零售市场整体空置率为13.4%，较2021年末上升6.3个百分点。戴德梁行长沙公司研究部高级分析师杨婷婷认为，随着12月疫情管控全面放开，经营性场所逐步恢复正常秩序，以及需求面的利好刺激，将带动零售市场逐步恢复活力，或将填补部分购物中心空铺，空置率有望回归下行通道。
 |
分业态来看，零售、餐饮和儿童业态是2022年长沙优质零售市场主要扩张业态，分别约占核心商圈新店开业数量的54.8%、24.1%和8.9%。细分业态来看，零售业态中以时尚零售为主，餐饮主要集中在外卖档口类，儿童则主要为儿童零售。
 |
咖啡经济活跃是2022年长沙零售市场的一大亮点，包括茶颜悦色、柠季和健萌健身等本土品牌在内的各业态品牌纷纷跨界涉足咖啡市场，且不少连锁咖啡品牌也在今年首进长沙，并迅速扩张。
结合现有在建项目的工期及进展来看，受疫情影响，长沙零售市场的供应节奏将有所放缓。2023年，预计迎来鄱阳汇金中心和龙湖芙蓉天街的开业，将为市场带来近24.0万平方米的优质零售空间。在当前的市场环境下，新项目的入市也将进一步加剧市场竞争。
住宅市场销售面积居七年新低，政策效力释放仍需时间
2022年房地产市场政策积极信号频释、金融支持举措不断，主要集中在降准、降息和保交楼等方面。为促进房地产市场健康平稳发展，长沙亦出台了升额度、松限购和人才补贴等利好政策。但市场需求的恢复还依赖经济的支持，且政策效力释放需要时间。
2022年，长沙刚需购房需求乏力，市五区新建商品住宅批准上市面积917.8万平方米，同比下降约33.1%；销售面积660.3万平方米，同比下降约45.7%，居2016年至今最低位。从销供比来看，2022年销供比为0.7，市场整体暂处于供过于求的状态。价格上来看，长沙市五区新建商品住宅均价13,999.8元每平方米，较2021年末上涨约10.5%。2022年除新建商品住宅市场遇冷外，今年土地市场亦表现较为冷淡，2022年市六区土地市场成交面积同比下降43.7%。且从4轮涉宅用地集中土拍可以看出，成交数量超九成为底价成交，且央国企仍是拿地主力，其中本地平台公司成交数量超四成。
 |
分区域来看，岳麓区为长沙市五区新建商品住宅的成交主力，成交面积300.5万平方米，同比下降47.1%，占全年市五区总成交面积约45.5%。从分区成交价格来看，各区成交价格较去年均同比上涨，其中芙蓉区增幅最大，较2021年末涨幅16.9%。
从分区新建商品住宅存量结合其过去6个月的去化速度来看：岳麓区去化优于其他四区，出清周期为8.2个月，中长期去化压力相对较小。整体来看，长沙市住宅出清周期在2022年呈显著上升趋势，并于12月达到14.9个月的历史高位，去化压力增大。
大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，中央层面多次强调房地产是国民经济的支柱产业，为促进房地产市场持续健康发展，已出台了一系列政策，后续也将继续出台政策化解行业风险和促进需求，引导市场预期和信心回暖。且随着疫情防控政策的转向，社会经济逐步复苏，将对整体市场信心恢复形成利好，市场需求或将在2023年得到一定释放。
 |
城市更新正在进行时：
随着我国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段，过去“大量建设、大量消耗、大量排放”和过度房地产化的城市开发建设方式已经难以为继。2021年8月，住建部颁布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，科学实施城市更新行动，推动城市开发建设方式从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展。长沙作为住建部发布首批21个城市更新试点城市之一，也在加速城市更新的步伐，包括城镇化率和人均住房面积的提高，对白果园、潮宗街等14处历史文化街区、历史地段(街巷)实施有机更新以及推进老旧小区及棚户区改造等，至2022年，长沙首批重点片区城市更新项目已由8个扩展至17个。长沙城市更新也迎来了新的发展。
活动当天，戴德梁行长沙公司负责人、估价及顾问服务部高级助理董事莫晓艳分享了长沙城市更新发展及趋势报告，莫晓艳表示，长沙城市更新目前仍是以政府或国企的参与推进为主，市场化的过程还处于探索期。在迈入新阶段之际也有了新的思考：政策端将实现从碎片化、应急式更新到有政策和规划引导的内涵式更新；平衡端从拆除重建、综合整治到保留为主、产业多维的有机更新；主体端将从政府包办的更新到政府引导、多方参与的市场性更新。莫晓艳还表示，城市更新+片区综合开发将是未来10年城市发展升级的主要手段，片区综合统筹更新可以解决城市更新中所遇到的政策层面、实践层面、企业参与、盈利等困惑，实现策划和规划可行、工程可行、经济可行和社会效益可行等多方共赢局面，使城市发展更具可持续性。
关于戴德梁行
戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有50,000名专业员工。在大中华区，我们的23家分公司合力引领市场发展，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。2021年公司全球营业收入达94亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信（戴德梁行）。
媒体垂询敬请联系：
 |
杨婷婷
长沙研究部 高级分析师
+86 730 8578 3615
tinny.yang@cushwake.com
