由0731房产网推出的“守护安家梦·用品质发声”2023年长沙楼市315活动正受到越来越多的的购房者关注。大家通过平台持续发声。
我们收集了网友近期的各类留言，请专业律师做出专业回答，牵涉的楼盘包括汉唐世家、楚天世纪城、保利堂悦、恒大滨江左岸。
律师答疑一
网友“任某某”留言：我是汉唐世家业主，本来买房时已经说签约了汉唐世家第一师范附属小学这个学校，建设周期是23年3月现在已经到时间了，却没有看到任何动静，没有学校，要我们去哪里读书，我们都是双职工家庭，每天要去这么远的地方接送孩子，谁能给我们保障，让我们这些普通老百姓面临维权无门的地步。
湖南楚仁律师事务所张洁律师答复：
首先，开发商是否违约，关键要看《商品房买卖合同》上是否对学区房进行明确约定；其次，开发商如明确允诺签约汉唐世家第一师范附属小学，对购房者具有重大的购入倾向的心理诱惑，对商品房买卖合同的订立产生一定的影响，购房目的是为了给孩子上学，如果不是学区房肯定不会购买，更不会以这个价格去购买，而开发商又很明确承诺，一定是学区房。这种情况下，虽然没有将学区房写入合同中，但是学区房对业主购房与否起着决定性影响，依旧可以主张开发商的学区房承诺视为合同的一部分；
再次，如果上述证据不是很充分，但有当时开发商宣传的一些资料，如对签约的具体学校、学校建设周期进行宣传，但现在该小学并未进行建设，那么开发商涉及虚假宣传。可以针对这种虚假宣传向工商部门投诉要求对其进行调查处理。同时业主方可根据上述的情况相应证据材料，向人民法院提起诉讼，要求开发商兑现承诺或者赔偿损失。
律师答疑二
网友“付某某”留言：本人为星沙楚天世纪城西苑5栋楼业主。目前5栋2台电梯在经常出现掉层、无法正常运行的安全问题。在年检后已经出现2次掉层、多次无法正常运行的情况。本人及本栋楼业主多次致电12345对电梯问题进行投诉。社区给予回复为：已要求物业对电梯进行维修及出现问题要求物业急时处理。对于目前电梯处理情况、运行现状。对于这样处理电梯问题的答复，这就是在拿5栋业主的生命开玩笑。本栋楼业主及本人极为不满。难道要等发生大的安全事故造成人员财产损失才能重视吗？
湖南楚仁律师事务所张洁律师答复：
电梯属于特种设备，住宅电梯全体业主是电梯的产权共有人，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。对此，物业公司需对小区住宅电梯进行管理并承担相应责任。
对于上述问题，如果物业方不进行处理，可以向物业的上一级部门，即房管部门物业科进行投诉，请求政府行政职能部门督促物业维修管理；或者也可联系电梯设备的技术监督局特行科，要求他们派人员对电梯进行专项维修。
律师答疑三
网友“金某某”留言：我是开福保利堂悦5栋的业主，小区在2022年8月25日交房，根据2020年9月长沙市政府发布的《长沙市人民政府办公厅关于印发长沙市新建商品房交房交证实施方案的通知》规定：自本方案2021年1月1日生效之日起，芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区行政区划内尚未申请预售许可的新建商品住宅项目必须实施，新建商品房交房后90天内完成不动产登记。开发建设单位在办结竣工验收备案手续后交房，交房后60天内办理好不动产首次登记（栋证），首次登记后30天内为资料齐全的业主办理好不动产转移登记（户证），实现新建商品房交房交证工作目标。但截至现在，我们小区交房都已经6个半月，没有收到房产证，这是不是属于开发商违规。
湖南楚仁律师事务所张洁律师答复：
首先，根据查询到的信息，开福保利堂悦系于2020-04-29获预售许可证，你所提到的通知实施范围为方案生效之日（2021年1月1日）起，芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区行政区划内尚未申请预售许可的新建商品住宅项目必须实施，其余的商品住宅项目可申请实施，因此开福保利堂悦不属于必须强制实施该通知的商品住宅项目。
其次，《商品房买卖合同》中会对交房期限及办理不动产权证做出约定并规定了违约条款，可据合同约定向开发商主张办理不动产转移登记手续及承担相应的违约责任。
律师答疑四
网友“黄某某”留言：我于2020年12月份在长沙恒大滨江左岸购买一处房产。1、当时咨询开发商本次购房优惠和折扣是多少，开发商承诺有价值15万的酒店会员卡属于本次购房的折扣优惠，但是到目前一直没有兑现。2、针对交房时间的问题销售答复会在2022年12月交房，在缴纳定金签了合同才从合同中知晓实际交房是在2023年6月。3、因恒大单方面债务问题导致目前滨江左岸的施工进展缓慢且存在公共区域减配，配套的学校一没有下文。
湖南楚仁律师事务所高雅律师答复：
一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条专门对商品房销售广告的效力做了规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此关于开发商“15万的酒店会员卡”的承诺，该允诺具体明确，对购买人具有重大的心理诱惑，对商品房买卖合同的订立产生一定的影响，该部分允诺虽未载入合同，但应视为合同要约。如果开发商未能兑现承诺，业主可以搜集开发商的宣传资料、与当时销售人员的聊天记录等相关证据，向人民法院提起诉讼，要求开发商兑现承诺或者赔偿损失。
二、交房时间以双方签署的《商品房买卖合同》为准，如果开发商在合同约定的期限延期交房，业主可以按照合同约定就延期交房向开发商主张违约金。
三、对于恒大因债务问题施工进展缓慢，业主可以向住建局、12345热线等相关部门进行投诉，请求政府行政职能部门督促开发商复工。其次，鉴于恒大集团目前的情况，如果业主在购房当时有签署《无理由退房》等相关协议，可以选择向开发商主张无理由退房并要求退还全部购房款。
