《长沙地区房地产市场主要指标监测分析报告》

    一、土地市场

    1.住宅土地市场情况

    2.商业土地市场情况

    3、工业土地市场情况

    二、新房住宅

    1.供应情况

    2.成交情况

    3.价格走势

    4.供销比走势

    5.各区县情况

    三、商品非住宅（内六区）

    1.办公用房

    2.商业用房市场

    四、二手房市场

    五、本院观点

    1.土地市场

    2.新房住宅

    3.非住宅市场

    4.二手房市场

    5、后市分析

    一、土地市场

    注：土地市场报告仅统计来源为招标、拍卖、挂牌土地数据，无成交价格的土地，未参与统计。

    2016年5月长沙土地供应25宗（1309.1亩），土地成交39宗（2015.83亩），其中公布成交金额土地30宗，总金额 176516万元，未成交0宗。

    5月宁乡县供应土地698.34亩在各区县供应量中排名第一,长沙县土地成交890.91亩在各区域土地成交面积中排名第一。

5月长沙各区域土地供销情况

    1.住宅土地市场情况

    2016年5月长沙住宅及住宅兼容商业土地供应1宗（10.41亩），成交11宗（310.74 亩），其中公布成交金额土地11宗，总金额84163.0万元。

近一年长沙土地供销走势图（住宅及住宅兼容商业土地）

    2.商业土地市场情况

    2016年5月长沙商业及商业兼容住宅土地供应1宗（182.12亩），成交12宗（189.97亩），其中公布成交金额土地6宗，总金额11727万元。

近一年长沙土地供销走势图（商业及商业兼容住宅土地）

    3、工业土地市场情况

    2016年5月长沙工业土地供应20宗（852.31亩），成交13宗（1207.01亩），其中公布成交金额土地10宗，总金额44731万元。

近一年长沙土地供销走势图（工业土地）

    

    二、新房住宅

    1.供应情况

    2016年5月长沙市内五区商品住宅批准预售117.28万平米；5月内五区供应环比减少7.95%，同比减少1.21%。

    2016年5月四县市商品住宅累计批准预售46.52万平方米；5月四县市供应环比增长6.40%，同比减少34.01%。

近一年长沙商品住宅供应情况（内五区与四县市）

    2.成交情况

    2016年5月长沙内五区商品住宅网签144.14万平米，环比下降15.05%，同比增长25.88%。5月长沙市内五区商品住宅成交较前两月有所降温，但成交量仍处高位。

    2016年5月长沙四县市住宅网签成交66.02万平米，环比下降8.867%，同比下降0.82%，成交量同环比均下降。

近一年长沙商品住宅成交情况（内五区与四县市）

    3.价格走势

    2016年5月，长沙内五区住宅成交均价为6733元/平米，环比上升2.86%，同比去年上升5.19%。5月长沙内五区住宅成交价格有所上涨。

    同期，长沙四县市住宅成交均价为4511元/平方米，环比上升0.60%，同比上涨8.18%。4月四县市住宅成交价格维持稳定。

近一年长沙商品住宅成交价格趋势（内五区与四县市）

    4.供销比走势

    5月长沙市新建商品住宅供应维持稳定，处于高位；2016年5月长沙市（含五区四县市）新建商品住宅供销比为0.78。

近一年长沙全市新建商品住宅供求比走势（含五区四县市）

    5.各区县情况

    从全市各行政区供应和成交量来看，2016年5月住宅供应面积最多的是岳麓区，新增批准预售37.92万平米，宁乡县最低，新增批准预售仅3.78万㎡；成交方面，5月岳麓区成交依然最多，网签54.67万平米，浏阳市成交量最少，网签仅8.3万平米。

5月长沙市各区县住宅供应与成交情况示意图

    从区域成交价格来看，2016年5月，长沙市开福区成交均价位于首位，为7411元/平米，浏阳市成交价格最低，为3904元/平米。

    与去年同期相比，各区县价格是三跌六涨；其中芙蓉区降幅最为显著，价格同比下降10.22% 。天心区的涨幅最大，价格同比上涨10.82%。

2016年5月长沙市各区县住宅网签均价一览

    

    三、商品非住宅（内六区）

    1.办公用房

    2016年5月长沙市内六区办公用房成交面6.42万平米，同比下降14.06%，环比下降64.71%；成交871套，同比下降19.28%，环比下降44.45%，5月份内六区办公用房成交下滑明显。

    从成交项目来看，截至今年5月底，办公用房办公成交面积的前三位分别为方茂苑二期、金悦雅苑三期、泰贞大厦；分区来看，5月份成交雨花区居前，成交 2.20万㎡，价格方面，2016年5月办公用房的成交均价为8279元/平方米，环比下降4.40%。

近一年长沙办公用房成交情况（内六区）

    2.商业用房市场

    2016年5月商业用房成交面积7.54万平方米，同比下降15.38%，环比下降40.01%；成交919套，同比增长21.25%，环比下降35.78%。今年以来成交面积前三的项目为高星物流园、香丽名苑、金桥市场集群。

    分区来看， 5月份成交，岳麓区新建商业用房成交面积居首，成交2.29万㎡；价格方面，2016年5月，长沙市内六区新建商业网签均价为12901元/平方米，与上月相比环比上涨8.98%。

近一年长沙商业用房成交情况（内六区）

    

    四、二手房市场

    2016年5月，全市二手房成交56.12万平米，环比下降26.93%，同比增长0.68%；其中住宅成交53.04万㎡，环比下降26.80%，同比增长13.31%。

近一年长沙（五区四县市）二手房成交情况

    2016年5月内六区一、二级市场成交比值为3.01:1。其中岳麓区一、二手房交易量差距依然最大，比值为5.18：1，芙蓉区差距最小，仅为1.42：1。

2016年5月长沙市内六区房产一、二级市场交易量对比

    

    五、本院观点

    1.土地市场

    5月份土地市场供应大幅下降，环比下降45.40%，成交量则大幅上涨，环比上涨58.80%，供应结构以工业用地为主。长沙推地节奏的放缓在一定程度上影响了土地市场的成交，房企集中拿地，但在全国高价“地王”频出的五月，长沙土地成交溢价率仍处低位。

    供应的热点板块来看，近期开福区仍是绝对上市主力，一批商住和纯商业用地将陆续面世，供应结构为商业和住宅兼容商业用地。

    近期预供应热点地块：

    近期上市住宅类土地

    近期上市商业类土地

    2.新房住宅

    总体形势：经过连续两个月的高位成交，5月新房住宅成交回落在预料之中，5月新建商品住宅网签210.16万㎡，近一年来仅次于前两月，“红五月”成色尚可。同时开发商的推盘节奏也有所加快，5月新建商品住宅批准预售163.80万㎡。

    房价走势：从价格上来看，5月价格环比有所上涨，同时高于去年同期水平；长沙的房价正步入稳步上升通道，价格稳中有升。

    板块结构：从区域来看，5月份岳麓区、雨花区仍是长沙市新建商品住宅成交的主战场，另外5月份长沙县住宅成交，网签25.22万㎡；浏阳市与宁乡县则相对低迷，芙蓉区5月住宅成交则较上月有所上涨。

    购房提示：目前长沙楼市价格已稳步迈入上升通道，价格稳中有升，抄底长沙楼市时机已过。价格还在温和上涨，可考虑选择在年中淡季楼盘让利活动中置业。

    3.非住宅市场

    办公用房方面，随着楼市的整体降温，5月份办公用房成交面积环比大幅下降，价格也有所下跌；今年1-5月，内六区办公用房成交才堪堪跑赢供给量，这对于高库存的办公用房市场来说是不够的，办公用房市场仍较为严峻。

    商业用房方面，5月份成交量环比同样大幅下滑，但价格有所上升；长沙商业用房市场库存同样居高不下，月初国务院会议提出的“商改住”给商业用房的去化带来了不一样的思路，但具体成效如何还有待长沙相关政策落地后的检验。

    4.二手房市场

    二手房市场方面，5月份成交面积环比大幅下降，但高于去年同期水平；5月二手房的成交回落是在情理之中的，五一之后“营改增”的落地，消除了卖房者的恐慌心理，不急于将房子转手出去。二手房市场虽有所降温，但整体态势预计好于去年。

    5、后市分析

    总的来说，5月供给处于高位，成交虽较之前两月有所下滑，但仍相对较好，价格在量的带动下持续上升。楼市经过两个月的大量需求的释放，新房成交的回落是可以预计的，对长沙楼市来说，经历了前几个月的高位成交，楼市进入中期盘整是势在必然，但房价看涨的趋势没有改变。