目前，许多城市的房价大大超出居民的承受能力。在探讨高房价的成因时，广大老百姓将矛盾聚焦在开发商身上，而开发商则抱怨原材料上涨、高昂的土地成本等。应该说，在房产这个特殊商品上，政府所能发挥的作用应该是巨大的，因为是政府决定着土地供应的丰缺、城市拆迁力度的大小及信贷的松紧，甚至包括商品房供应的种类等。因此，城市房地产市场发展的健康与否，在一定程度上考验着政府的执政水平和能力。

　　实际上，当前经济适用房等保障房因实行政府定价，其供应量也有限；高档商品房为少数人所购买，市场能够自动调节，这两种房屋价格基本上不需要政府平抑。真正需要平抑的是关系到７０％购房者的普通商品房，不少地方的普通商品房说是“普通”，但实际上价位并不“普通”。就南京来看，目前江南八区每平方米均价接近５３００元，如此价位的商品房显然不能冠之以“普通”的名号。杭州市区房价正常是在７０００元／平方米，如果按照国际合理的房价收入比，一个三口之家购买９０平方米的住宅，年均收入至少要达到１０万元，显然大多数市民是达不到如此高的收入的。

　　从目前情况来看，不少地方政府也尝试了很多政策，如期房限转、加大土地供给量等，但在平抑房价方面成效并不十分显著，普通商品房依然不“普通”，购房者头顶的压力依然存在。但为了实现“全面小康社会”和“居者有其屋”的目标，就必须把普通百姓难以承受的高房价降下来，对有关部门来说，这是对其执政能力的一次考验。

　　三大因素 推波助澜房价

　　首先，竞价出让抬高开发土地成本。目前，各地有关部门在执行土地公开出让政策过程中，大多采用土地拍卖价高者得的方式值得商榷，这种土地出让方式是以价格作为惟一取向，抛弃其它条件和因素，或者把其它的因素作为非主流条件来考虑。“价高者得”的出让方式让政府在土地项目上获得了巨大收益，但客观上却迫使房地产商为得到土地而竞相抬价，土地价格的上涨加大了开发成本，直接推动了房价上涨，进而为高房价加码。自去年以来，南京有超过８０％的土地采取了挂牌出让的方式，今年上半年南京市区土地价格相比去年上涨了５６％，上涨的大部分土地成本最终无疑将转嫁到消费者头上。

　　其次，有效供给不足的结构性问题依然是市场发展中的一个突出矛盾。这种矛盾主要体现在两个方面：一方面，市场供应的普通商品房总体价格都比较高，缺乏中低价位的普通商品房；另一方面表现为区域性结构性矛盾，部分中低价位的普通商品房集中在离城市较远的郊区，交通不够便利、生活成本高、商业配套不完善等让购房者难以适从，因而这部分商品房在改善城市楼市结构性矛盾上的真正意义不是很大。

　　其三，有关部门在城市规划、城市建设中缺乏一定的计划性、前瞻性。最明显的是，城市短时间内拆迁量的突然放大和房地产开发量没有明显增加之间的矛盾。通常会出现开发量不足以满足拆迁户的安置和需求，反映在市场上就是大量需求入市，打破了原先市场供求平衡的状况，最终刺激房价上涨。可以说，如果事先做好详细的调查和计划，逐步释放需求量以适应市场的供应量，或者在预期市场供应量会迅速加大的情况下释放需求，那么市场供求关系就会保持基本平稳，房价也就难以大幅度上涨。

　　利用土地杠杆平抑房价

　　南京今年上半年人均可支配收入不足６０００元，平均房价超过４０００元／平方米，这就是说面积在９０平方米左右的商品房总价已超过３６万元，房价收入比也超过了１０。这说明南京房价已超过居民的购房能力，房价持续上涨影响到人民的安居乐业。因此，尽早采取有效措施，平抑普通商品房价格中虚高的部分，确保房地产业的健康稳定发展，已成为政府的当务之急。

　　应该说，抑制高房价是一个系统工程，它需要国土、房管、发改委、规划、物价等部门在政府的统一领导下通力合作，同时也需要政府、银行、开发商以及全社会的努力。对此，有关人士建议：

　　首先，要从土地源头上降低开发企业的土地成本。对于普通住宅用地建议多采取招标的方式出让，价格不应该成为唯一的或主要的标准，而是统筹开发企业的建设规划方案的合理性、企业资质、诚信度、业绩等指标综合打分。其次，在城郊区位便利的地区，大力推出带有政府保障性质的中低价位房，解决市场中低价位普通商品房不足的结构性问题。据称，从今年起，上海市政府每年将推出３００万平方米的中低价商品房；南京计划今年内竣工９０万平方米的中低价位商品房，这无疑将有助于改善楼市结构性矛盾。第三，物价部门严格审查开发商的定价，使普通商品房的利润在合理的范围内浮动。

　　房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的重要支柱产业。政府只有从土地供应等源头上加强对房地产市场的管理，既不是收缩过紧，更不能放任自流，加大对土地市场、房地产市场的调控力度，虚高的房价才有可能得到平抑，房地产市场的持续健康发展才有保证。

　　(作者：张杰、朱晓峰)