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董志军最近心情颇佳。那几个亿的占地款终于有着落了！”作为广州最大的“城中村”——广州石牌三骏企业集团（下简称三骏集团）的党委书记兼董事长，董志军终于松了口气。几年来，为讨回该集团被拖欠的高达几个亿的集体建设用地占地款，董疲于奔波。
让董“终于松了口气”的，是广东省10月1日正式开始实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(下简称《办法》)。《办法》确定，广东省范围内的在土地利用总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地，按照“同地、同价、同权”的原则，纳入统一土地大市场，其流通方式将与国有土地转让办法相同，可以是出售、转让、赠予、交换、作价入股等。
此举意味着，广东今后还将生成一个以农村集体建设用地为主体买卖对象的“土地常市”。很显然，在国家严格控制土地一级市场的今天，这个地方性法规的出台，被赋予了标本性的意义。
不过，令渴求土地的地产商失望的是，这些集体土地仍不能直接用于房地产开发。
“隐形”市场走向公开
农村集体建设用地尤其是城乡结合部的土地，曾经是地产商暗中争夺的金矿。然而，政府实施的是土地用途管制制度，严格控制土地供应量，是政府土地政策的宗旨，可以入市买卖的土地实际上极为有限。
所以，《办法》出台之前很长一段时间，农村集体非农建设用地非法入市流转，是广东土地市场上一个公开的秘密。
“私自流转的现象非常普遍，并且在数量和规模上都有不断扩大的趋势。”广东省国土资源厅办公室副主任杨天源对本报记者感叹。
按照业内人士的描述，“私自流转”的一般模式，就是绕过政府层面，农村集体建设用地使用权以出让、转让、出租和抵押等形式直接进入土地市场流转。在私自流转当中，交易双方往往只须草签一份协议。
经济较为发达的珠三角地区，私自流转表现得尤为突出。据统计，珠三角地区通过自发的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%。
深圳地产界资深专家半求分析，集体土地经由非公开渠道流入市场，政府既不能获得应有的土地增值收益，也无法掌握土地供应的实际情况，在制定每年供应计划时难免会出现偏差，造成房地产市场供应量的不可预见性。同时，也增加了政府调控整个房地产市场的难度和农村集体土地管理秩序的混乱。
广东省国土资源厅的资料证实了这一点。2004年广东全省发现土地违法案件6053件，涉及土地面积1441.22公顷。其中，县(市、区)、乡(镇)级政府和部门以及村、组集体经济组织由于自发流转而导致土地违法案件的件数为1247件，涉及土地面积759.17公顷，件数占全部发现案件的21%，面积却占53%。
“从《办法》的内容不难看出，广东已将原来存在的集体建设用地隐形市场的运作公开化，纳入到统一的大市场当中，在摸清实际土地市场供量的基础上，土地调控将更切合实际。”半求认为。
培育土地二级市场
实际上，能够真正刺激存量土地走入市场的，就是建立和完善土地二级市场。
企业与企业之间的土地流通，构成了土地的二级市场，而农村集体用地自发流转，由于其代表了数额巨大的潜在供应量，是土地二级市场的重要补充。《办法》允许农村集体建设用地进入市场，即为土地二级市场提供了庞大而相对稳定的供应源。
其实，中发20033号文件《中共中央国务院关于做好农业和农村工作的意见》已提出，“各地要制定鼓励乡镇企业向小城镇集中的政策，通过集体建设用地流转、土地置换、分期缴纳土地出让金等形式，合理解决企业进镇的用地问题”。国发200428号文件《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。
从现实情况来看，广东显然是走在了前面。目前，广州已经开始着手改造城中村，而其中一个重要的问题就是土地的改制问题。
据调查，目前，广州市类似于石牌村这样的“城中村”有138个。实施改制的城中村，村行政管辖范围内的剩余集体土地与国有土地有同样的使用权，共同平等地分享广州城市规划下的建设成就。土地的入市，则带动了土地和资本的结合，与此同时对于城中村的城镇化将进一步撤除障碍，获得更大的发展空间。
“集体建设用地可以入市的政策一出，对于城中村来说，土地问题进一步松绑，很多事情也就顺理成章，迎刃而解。这无疑将加快城中村的改造，从而加速其融入城市的进程。”董志军说。
不过有一点要令开发商们遗憾了。《办法》强调，通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地不得用于房地产开发。却也有专家含蓄地指出，集体土地可以直接流入其它工商企业，无异于为开发商获取集体土地打开了方便之门。
“中央之所以允许地方零敲碎打进行这方面的尝试，其主旨在于探询逐步完善土地二级市场的路径”，半求分析。
“虽然此次规定入市的集体土地不能用于房地产开发，但是允许土地使用权所有者与需求者直接进行交易”，中国土地勘测规划院副总工程师张晓玲认为，“这实际上更像是向开发商打开农村集体用地的一场预演。”
盘活存量
“有效盘活农村集体存量建设用地，是允许集体建设用地进入市场流转的目的。”广东省国土资源厅一位负责人接受记者采访时表示，“随着经济发展和城市化进程的加快，农村集体建设用地的资产性质逐渐显现出来，进入流通市场，则是这种价值的体现。”
广东省国土资源厅厅长林浩坤此前曾对媒体表示，广东省人多地少，土地资源紧缺，当前又正处于新一轮经济快速增长周期和工业化加速发展阶段，土地资源的供需矛盾十分尖锐。显然，《办法》的出台，为盘活存量集体建设用地(尤其是其中的闲置集体土地)，使之符合直接入市条件，尽快形成土地有效供应，提供了根本保障。
作为广东惟一的农村集体非农建设用地使用权流转试点地区，顺德三年来的实践或为最好例证。佛山市国土资源局顺德分局提供的资料显示，顺德从2003年1月1日到2005年6月30日，共出让集体非农建设用地使用权195宗，面积72.95公顷，价款15731.71万元；转让4宗，面积2.37公顷；抵押23宗，面积16.72公顷，价款2521.3万元。
记者了解到，目前，广东各级政府都在加大工作力度，采取收回、置换、征收土地闲置费等措施，盘活消化存量建设用地。2004年，广东省规划用地面积从原来的339907公顷减至101708公顷，减幅达70%；复耕土地面积4736公顷，收回闲置土地5625公顷，退回土地42309公顷。
“集体土地的流转加快了城市化进程，2003年，仅实行试点一年的顺德区，城镇建成区面积就达74.5平方公里，城市化率达到58.4%，分别比2000年提高23.3%和7%。”佛山市国土资源局顺德分局土地市场管理科副科长梁艳介绍。
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