土地一级市场正在受到越来越多的关注。

　　近日，北京国际招标有限公司完成了一项招标评审。这项通州新城11平方公里土地一级开发权的招标活动，自今年5月公告以来，引起了不小震动。通州区梨园镇副镇长邓忠义向记者介绍，这是北京土地一级市场的首次公开招标。

　　而在此之前，北京市土地一级开发一直采用协议出让的方式。

　　“有关系者得土地”，协议出让的方式将很多“没有关系”的开发商挡在一级市场的大门之外。当二级市场拿地难、价格高成为不争的事实，越来越多的开发商将目光瞄准了一级市场。“对土地一级开发进行招标”的呼声渐高。

　　巨大的操作空间

　　事实上，对土地一级开发进行招标，早在三年前已明确。2002年12月，《北京市土地一级开发管理暂行办法》由市国土房管局发布，其中明确规定了经市区政府批准的土地一级开发项目，都由土地整理储备中心采取公开招标的方式确定一级开发单位，开发商不能再介入这一领域。

　　然而，招标至今没能普遍实现，协议出让仍然是开发商从政府手中获取一级土地开发权的主要方式。这种方式将一级土地市场的空间留给了某些“有办法”的企业。

　　从市场角度切入，介入一级开发的手段则更加灵活。

　　2004年年底，北京市国土资源局发布的《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》，对于没有通过“8·31”可以继续开发的项目，必须达到“三通一平”即通水、通电、通路、土地平整的熟地标准，才能够获得上市交易的权力，而“由原建设单位继续进行前期开发”的规定，等于直接将一级开发权赋予了原先靠协议出让拿地的企业。

　　但有土地未必有实力，这些企业当中，相当大一部分是没有实力进行一级开发，甚至只是靠炒卖地皮为生的项目公司。通过收购这些公司的股权，开发商同样可以进入土地一级市场。

　　究竟有多少土地滞留在无力开发的企业手中？华远集团总裁任志强给出了一个数字：7000公顷。

　　北京华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠曾对媒体表示，目前北京一级土地市场开发的利润在8％左右。如果仅仅是8％的利润，对于开发商来说，一级开发的吸引力未免太小。知情人士透露，这只是一个公开的数据，实际的利润远不止于此。

　　在目前的土地一级市场上，不仅获地方式，利润也具有很强的可操作性。

　　凯爱中国董事长禹晋永曾担任过6年四川省土地开发公司总经理，深谙土地一级开发的“门道”。他指出，“扩大利润，最直接也最普遍的方式是虚高成本。”由于缺乏市场监管的机制，只需要在做报表时将成本抬高，利润自然也就上去了。

　　禹进一步表示，目前土地一级开发成本和二级市场价格之间产生的差额收益，由政府和开发商协议分成，这无疑也为一级开发商预留了很大的利润空间。

　　曲线拿地

　　然而，土地一级开发的诱惑，绝不仅仅是其本身的利润。

　　政府土地供应紧缩之后，拿地难、土地价格高成为开发商普遍的困惑。从一级市场获地，成为很多开发商“曲线拿地”战略。

　　北京市土地储备中心主任史贤英表示，一级开发和二级开发之间并没有直接关系，因为按照有关规定，生地做熟之后必须进入土地储备中心挂牌。

　　但实际情况超出了政府部门的设想。

　　从北京土地储备中心网站上公布的“交易结果”中可以看到，很多地块的竞得者与该地块的土地一级开发密切相关。2004年12月29日成交的海淀区中关村西区综合科技贸易用地，竞得人和土地一级开发商都是北京中关村国际商城发展有限公司；2004年12月21日成交的“车公庄危改小区D区综合楼”用地，竞得人和土地一级开发商都是北京隆盛房地产开发有限公司。北京西南区域超大盘万年花城也是由万年集团从一级开发做起的。

　　一位刚刚获得一级开发权的开发商向记者表示，他们对所获地块的二级开发志在必得。

　　既然一级开发商也必须和别的开发商一样参与竞拍，那么如何才能够“曲线拿地”？

　　禹晋永表示，虚高一级开发成本除了增加利润外，同样会引起这样的“连锁反应”：成本夸大之后，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。

　　同时，一级开发商在土地挂牌时设置陷阱，也已经是公开的秘密。

　　业内人士向记者介绍，在设置陷阱方面，一级开发商可以说是“奇招迭出”。如在土地上设置障碍，“净地不净”；提出苛刻的付款条件；或在合同中规定一些苛刻的附加条款。

　　在刚刚发生的“于凌罡弃地”事件中，促使于凌罡放弃芍药居地块的原因是土地上保留的一座占地405平米的锅炉房，一级开发商称“这个为旁边社区提供采暖的设备无法拆除”。该地块最后由北京隆华广厦房地产公司以底价竞得，尽管一级开发商住总方面一再进行辩解，外界仍难免对二者之间的关系产生猜想。

　　曲线拿地，手段也许不符合市场规则，但在禹晋永看来，也无可厚非，“不过是商人逐利的本性流露。”任志强更表示，曲线拿地是“上有政策、下有对策”，一切皆因土地一级开发招投标没有实现。

　　北京启动土地一级招标

　　在土地一级市场的明争暗夺里，尽管一小部分开发商取得了一级开发权，进而曲线进入了二级市场，并获得了利益。但是这种竞赛方式对于大部分开发商来说，明显是不公平的。

　　如何才能保证土地一级市场的“公平、公正、公开”？

　　北京大学环境学院董黎明教授提出了一种设想：由土地储备中心成立一个土地开发公司，具有半官方的性质，但其权限受政府控制。

　　然而，禹晋永却称这种设想其实是历史的倒退。十年前，土地一级开发权即是由各地政府下面的土地开发公司垄断。这种政府的垄断有很多弊端，如在拆迁过程中，将群众矛盾直接对准了人民政府；反过来，群众对于拆迁费也不能有任何异议。

　　史贤英也表示，由于银行对一级开发贷款没有规定，仍停留在房地产开发“无证期权”状态，如果政府进行一级开发，无疑是背上了巨大的资金包袱。

　　“为了筹备更多的资金渠道，和开发商合作不能不说是一种选择。资金实力雄厚的企业可以单独开发。”史贤英说。

　　在李忠看来，开发商参与一级土地市场开发是其短期规避不作为和实现长远利益的必然选择，对于政府来说也是两全其美，“目前我们需要考虑的是如何让一级土地市场的行为更科学，对如何参与、谁具有参与权等方面的问题进行研究，同时对于进行土地一级开发的企业应该设定门槛。”

　　但根据史贤英的介绍，国家法律对一级房地产开发企业还没有要求，将来可能会根据不同地块对一级开发企业设立不同的门槛。

　　至于如何进行操作，禹晋永提供了一个相对可行的方案：采用投标和固定利润率结合的方式。法律规定，土地一级开发的主体是当地政府，一级开发实际上是一种政府授权的行为。因此土地一级开发权的招投标和二级市场并不相同，它更类似于工程招标。在二级市场中，往往是“价高者得”，但一级开发权则可能是投低标。固定化的利润率也使一级开发商很难有自由操作的空间。

　　作为一种市场化的操作方式，招投标将使更多企业拥有与土地一级开发“亲密接触”的机会。

　　实际上，这种方式已开始尝试。在通州新城一级开发权的招标中，不仅民营企业参与进来，同时也吸引了香港和台湾的房地产开发企业。

　　通州新城招标仅仅只是一个开始。

　　接受采访时，史贤英明确地表示：“北京市土地一级开发的招投标马上就要开始。在即将出台的‘土地一级开发’相关文件中规定，如果企业支持一级开发，将获得总成本的3％的收益。”

　　(作者：王芳洁 刘晓荣)