“这实质上是‘土地置换’的另一种模式，开发商为政府免费开发廉租房，政府在地价上支付开发成本，现阶段看，是提高政策性住房供应效率，缩短供应周期的一个较好的阶段性方法。”

　　落实调控政策，深圳又出新招。

　　9月29日，深圳市土地交易中心挂出土地出让公告。“廉租房”首次作为一项特殊要求写入了公开出让的商品房用地，并且规定要先完成廉租房的开发，才能够启动商品房开发。这块具有特殊意义的土地将于10月31日在深圳市国土交易中心进行公开招标。

　　这是在深圳市政府鼓励“不断创新公共租赁住房的建设模式”推动下的首次尝试。“目前在全国都尚属首例。”深圳市国土交易中心土地交易处的官员表示。

　　试验田

　　这块宗地号为A906-0312的“试验田”位于深圳宝安的观澜街，总用地面积为92820平方米，建筑面积22.2万平方米，容积率为2.4，要求90平米以下住宅占95%以上，是一块小户型比例较高的土地。

　　招标公告称，“竞得人须在项目建成后，将其住宅建筑总面积中的15%(计31503平方米)的住房无偿提供给政府作公共租赁住房，产权归政府所有。”并且，“该类住房套型建筑面积须为45—50平方米(超过50平方米按50平方米计)，户型须为二室一厅或一室一厅”,且必须按照标准对公共租赁住房简单装修。

　　就在9月23日颁布的《关于实施<深圳市住房建设规划(2006-2010)>的通知》中政府已经为这次出让作了铺垫，提出“在部分商品住房用地出让时，可配套建设占住房总建筑面积10%～15%的公共租赁住房，建成后产权归政府”。

　　一周后，这个政策付诸实际。“以这种方式建设廉租房，是市政府房地产调控领导小组会议上，由房改处提出的申请。”国土资源与房产管理局地政处某负责人这样描述。

　　但是，不是每个地块都适用于这种方式，该负责人解释，经济适用房用地其实对地块的要求比较高：首先，必须位于公共交通便利，人口比较密集的区域；其次，需要临近大型产业园区，以便能够提供更多的就业机会，而这样“合适”的土地“就是人们常说的熟地，也就是越好的地越适合”。

　　而这块宝安观澜街的用地临近宝安观澜高新技术园区，位于竹园路与大和路的交界处，交通较为便利，可以解决周边低收入者的需求，但考虑到当地人群的购买能力较低，卖不如租的收益人群广泛，选择建设廉租房比经济适用房更合适。

　　“这仅仅是适应观澜的当地需求，我们还会在市区内寻找合适的土地，下一步可能会在龙华。”该负责人表示，“只要有合适的地都会采用这种方式出让，这会成为‘直接供应’的一种重要的补充方式。”

　　效率

　　根据《深圳市住房建设规划(2006-2010)》，“十一五”期间深圳新增住房总需求为5700万平方米。依据不同收入家庭结构分析和加强对低收入居民住房保障的要求，规划期内，应建设政策性住房14万套，建筑面积770万平方米。其中，建设经济适用住房2.6万套，建筑面积200万平方米；建设公共租赁住房(含廉租住房)11.4万套，建设面积570万平方米。

　　这样大规模的建设，深圳市政府迫切需要扩大公共租赁住房的来源，鼓励增加廉租房供应。

　　除了要求“部分商品住房用地出让时配套建设的公共租赁住房用地”，《深圳市住房建设规划(2006-2010)》中还要求各类产业园区用地出让时由政府集中建设的配套公寓、宿舍用地，应纳入政策性住房用地供应总量，以及政府查处没收的违建住房可依法转为公共租赁住房。

　　“这实质上就是‘土地置换’的另一种模式，开发商为政府免费开发廉租房，政府在地价上支付开发成本。”深圳市社科院房地产研究员高海燕教授说，“在现阶段来看，这是提高政策性住房供应效率，缩短供应周期的一个比较好的阶段性方法。”

　　另一方面，过去政策性住房用地仅靠直接供应一种方式。政府首先要卖掉土地，回收资金，再转而投入政策性住房建设。

　　“这些繁琐的过程往往也是腐败高发区，采用土地置换模式更为直接。”高海燕说，“如果能够在条款设置、指标设置上把主观空间尽量减少，省略其中很多环节，可以减少腐败发生的机会。”

　　但是一旦大规模采取这种方式出让土地，“对开发商的专业能力以及成本控制能力是一种考验。”高海燕分析。

　　博弈

　　面对“新情况”，开发商有点消化不良。“如果单纯是一块廉租房用地，我们一定会争取。”一直都积极提出要开发廉租房的万科表现得没有想象中的热情，“我们主要还是考虑那85%的商品房用地是否符合我们拿地的要求。”而其说法是，“估计兴趣不会很大”。

　　“打包开发，就有点偏复杂了。”金地总裁张华纲则担心“人以群分”的问题,“商品房和廉租房客户差距较大，生活模式、价值观都很不同,单纯地供应政策性住房用地，再通过市场方式运作，似乎更好接受。”

　　持这种观点的人不在少数。“分区居住是房产发展的动力，个人置业升级的趋势。”高海燕说,这种混合居住方式对产品的营销价值有所削弱，进而会降低开发商对该地块的热情，尤其对土地储备充裕，获取土地能力强的大型开发商更是如此，“单纯从商业价值上考虑，他们很可能会选择放弃。由此，也就削弱了土地的市场价值。”

　　“考虑到开发商的接受问题，并且计入廉租房开发成本”，地政处的上述负责人说，“招标方式虽然是市场定价，我们在制定标底价的时候也会考虑有所降低。”

　　“压低标底价是需要的。”张华纲说，“高度密集的经济适用房与商品房结合的项目，其价值不像单纯项目那样高。”

　　“选择高市场回报，还是选择提高廉租房供应效率，这是取决于政府的取向；选择企业品牌形象宣传还是选择商业价值，这取决于开发商的取向。”高海燕说，“这就是取向的相互选择。”

　　(作者：徐广蓉)