专访上海华燕置业策划有限公司副总裁 高龙龙

　　上海华燕置业策划（集团）有限公司是沪上集房地产全程策划营销代理、地产金融服务为一体的知名企业。华燕集团副总裁高龙龙于1994年涉足房地产，具有房地产领域的诸多专业知识。本报记者就地王频繁产生的原因以及如何遏制高价地王等采访了他。

　　新地标：地王频繁出现并且屡创价格新高，对楼市造成的最直接影响是什么？

　　高龙龙：地价之于房价，犹如“面粉”之于“馒头”。开发商这样疯狂地圈地，必然会让周边在建造项目的开发商提高对未来收益的预期，也会影响在售项目的开发商的心态，结果就是普遍上调房价。营销代理公司等也会不自觉地加入渲染土地价格上涨中，这就造成了房价全面上涨。“羊毛出在羊身上，”到头来为疯狂地价买单的还是购房人。地王产生，说到底最最直接的影响还是购房人。

　　新地标：你认为导致地王频繁出现的主要原因有哪些？

　　高龙龙：主要是市场发展的趋势的变化，以前土地是协议出让，现在把这个规则变成市场化了——招拍挂。而且我觉得特别是挂和拍这种方式很容易把价格提起来，这实际上是代表资源的一种市场的估值。

　　第二个是城市化的影响，我们感觉到这几年中国最大的机会是城市化的机会。城市化的过程中，导致城市人口增加，城区土地出现稀缺。房地产有两个，一个价值，一个是价格。城市化的进程必然使得城市土地增值。

　　新地标：以目前的发展形式来看，未来地产是否会被少数实力开发商所垄断？

　　高龙龙：从目前的情况分析，暂时还不会出现这种情况，但是从长远来看一定会的。房地产跟一般的行业不同，因为土地作为一个稀缺品种，在一段时间内，它的供应是有限的。这就致使开发商处于能够融多少资，就能够得到多少土地的处境。在这种情况下，如果整个资本市场的方式不改，一定会出现这么一个局面。其实，现在已经出现这种趋势了，从拍土地来看，大多是实力开发商所得，而且几年下来，不少小房地产企业也被淘汰了。

　　新地标：如果要遏制高价地王的产生，最有效的办法有哪些？

　　高龙龙：首先是政府要增加土地供应，给土地松绑。但仅仅这点是不够的，有统计显示，过去一段时间，上海共批出大约2万幅、总面积75万亩至80万亩的建设用地，但现在可能仍有2000余幅、17万亩至18万亩土地未开发。即便现在停止供地，已出让的土地也够几年开发，这就要促使闲置土地变成有效供应，历史的供应过剩和当前的供应不足，加剧土地供应的“时空”矛盾。

　　另外国家发改委价格司司长为房价开了四大药方，其中第一方就是调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应中的比例，这点对缓解住宅用地紧张也能起到一定作用。

　　新地标：在地王频繁出现的时代，你觉得长三角地区还有哪些价格洼地？

　　高龙龙：我认为上海地区的价格洼地在宝山。以宝山罗店为例，现在整体上涨的行情对它的波及并不明显，而整个宝山楼市的投资价值也是被严重‘低估’的。因为一直以来，交通环境，以及“北方不适合居住”的传统观念，都致使该区域房价难以上涨。但随着规划的地铁7号线和已经改建中的沪太路等利好出现，那里的楼盘将逐步走出低迷。为什么顾村的房子会从5000多元涨到6000多元，就是因为人们看到了那里的发展潜力。

　　另外，常州在长三角地区目前房价整体水平较低，也属于一个洼地。当然，我说的洼地仅仅是价格上的洼地，并不代表一定具有投资价值。怎样投资因人而异，投资需要考虑的不仅是时间成本，还有规划发展等不可预测因素。

　　(作者：胡琼)