近年来，随着万达广场、泊富国际广场、华晨世纪广场、德思勤城市广场等大批城市综合体项目布点长沙，推动着长沙开始大跨步迈向国际化。从住宅开发到城市综合体的出现，标志着城市已经进入了新的需求阶段，也步入了新的发展。那么，业内专家是如何看待城市综合体的发展大势呢？0731房产网记者特采访了省政协委员、湖南省房地产业协会首席经济学家王义高教授。
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省政协委员、湖南省房地产业协会首席经济学家王义高教授
记者：您怎样看待商业物业的崛起，为何开发商争先开发城市综合体项目呢？如此快速的发展之势又存在什么弊端呢？
王义高：当住宅型十年房地产黄金开发期即将过去的时候，开发商和城市增速和转型迎来了“城市综合体”概念，这个概念基本含义是什么呢？就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的建筑综合体。
十年黄金地产开发，我们大致可以分为三个阶段，一是初期只为解决居住的低价单位房阶段；二是市场化的住宅高速发展阶段；三是商业地产以写字楼和宾馆的发展阶段。现在可以说进入了城市综合体黄金发展阶段，但长沙仍然属于初期发展阶段，这主要受到以下三个方面的制约：一是资本制约，即便上海浦东的金茂大厦，投资40多亿，依然无法成为一个完整概念的城市综合体建筑，只不过是一栋超高摩天大厦，可以想象城市综合体开发和运营必须属于资本大鳄范畴，中小开发商只能分切一些局部物业进行经营；二是受到城市规划影响，这主要是大多数二三线城市的规划都是10年前国务院批准的、受到土地面积限制的城市规划，但这几年城市化发展速度太快，规划早已比不上变化了，那时的规划基本没有考虑过现代意义上的城市综合体概念，根本不知道建筑与人力资源和楼宇生态的关系。
可以说，一个城市如何分层次开发不同业态的城市综合体基本上是一片空白；三是土地制约因素，原本CBD土地稀缺，难以获取综合体所需要的大块土地，类似东牌楼和开元基金白果园这样打拆迁土地不会太多，而郊外土地的商业价值、交通便捷和消费又难以满足综合体商圈要求。所以，长沙现在虽然开启了较大规模的综合体闸门，仅仅2012年就有数十个综合体在建，未来三至五年市综合体上市高峰期，但是这么密集的开发期，必然造成销售压力，开发贷和按揭贷压力，甚至陷入业态选择上的运营迷茫，很多项目没有很多地经过论证。
