7月26日，华远•华中心第三届湖湘财富峰会在长沙举行。省委常委、省委统战部部长李微微宣布开幕，省政协副主席龚建明出席。本届峰会由省总商会主办，以“问势和论术”为主题，旨在探讨湖湘经济发展与变革，推动湘商文化传承升级，宣传弘扬湘派企业家精神。与会专家学者共同探讨了2012至2013年房地产经济发展大势和政策走势，交流了细分市场操作经验和企业运作心得等。以下为国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在峰会现场的论道实录：(点击进入：华远•华中心第三届湖湘财富峰会直播页面)
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非常高兴在这里跟大家做这个分享。我讲的主要是商业地产。曾几何时，从历史到现在都有一句话，得中原者得天下，这么一个定式。古代讲的中部，就是因为区位优势，因为它的到达率，这里是天下之中。因为是天下之中，所以到湖南人还是以天下之人而居着。中南沿海或者珠三角、长三角还有黄渤海，政策的原因，区位优势原因，这些区域大规模的在崛起，在这样一个背景之下，中部地区很快又成为欠发达的代名词。那么，在近年来，国家对中部，湖南、湖北、河南、江西、安徽、山西这六个省份命名为中部六省，这几个省份有一个明显的特征在中部，相对来讲在改革开放之后，以及前几年以前的这段时间，经济活跃程度相比东南沿海，长三角、黄渤海来说，不是最活跃的地区，但是在近几年来，这个情况又开始逆转了，特别是现在的高铁经济，这个地方能够成为全中国关注的焦点。
在商业地产方面，也是呈现出这样一种情况，在会议召开之际，昨天温家宝总理又召集了国务院的常务会议，商讨进一步促进中部崛起，行业内有一句话说地球人都不能组织中部的崛起，我相信这一句话，等一下会讲到，那么中部地区现在的崛起，我们讲得更多的会是城市的崛起，因为做得更多的是城市的文章，你看看在中原地区，以郑州为中心的，郑州和开封是一体化，基础设施、城市之间、社保、电话等等非常便利，相信未来打造的是一个城市。同时要打造一个中原经济区，现在又上升为国家战略，在武汉又有1+8城市圈，湖北省打造的武汉、宜昌、襄樊为珠三角的城市格局，近几年又提出1+8城市群，发展速度非常快，城市轨道现在已经有部分城市，今年明年就能够通车，两个城市以前要两个多小时的距离，现在减少了很长时间。
那么长沙，长株潭城市群成为国家战略，而且同时打造了两型社会示范区，是全国唯一一个由省委常委领导长株潭两型示范的工委，这是一种尝试，我相信未来长株潭不仅仅是一个城市群的问题，我相信未来应该是逐步走向一体化。因为在城市间目前还是城市竞争为主导的区域竞争，从这个角度来讲，应该说长株潭城市群将来会走向一个城市。所以说中部的崛起，实际上也是一个城市的崛起。另外，国家在打造两个平台，刚才我讲这些以外，还有中部博览会等等，应该说收到了很好的效果，我也有参加。这种力度是非常非常大的，国家和政府为什么这么做？应该是相信城市的竞争是很重要的。
中部城市化的提速，从目前看起来，速度应该超过了珠三角和长三角，因为珠三角很多城市，虽然不能说饱和，但是从速度来讲，应该说目前中部的城市化率和城市化增长速度超过了珠三角、长三角，在这种情况下，很多城市都在转型升级，我们看看以前很多在中部的城市，地级市，从三四十万的人口，五六十万的人口，几年时间超过百万人口。像岳阳，前几年还是六十万人口，现在已经一百多万人口，当然有区域划分，各种不一样的标准，但是总的来讲，城区人口已经超过一百万。那么，株洲这个城市的人口正在迈向两百万，湘潭也超过一百多万。那么这样一种城市格局，跟以前是完全不一样，因为城市新的需求不是一个比例方式去增长，有些地方已经成倍数增长。
城市的生活模式、工作的模式、人的观念、城市的品位等等，都有一系列的升级需求。大家看很传统的地级市，原来传统的工业产业稳定的布局，生活呈现出很稳定。精神压力、生活压力更高，现在不一样了，现在城市的发展推动了这些人更加努力工作、更加努力创业，生活节奏大规模的紧张。那么在这种情况下，他们的消费模式变了，以前买一些零碎的生活用品会到超级市场，要买新鲜用品就跑肉菜市场等等，现在的方式都变了，人没有那么多时间，他在一个空间里头，要实现多种消费目的，成为一种新的生活模式。特别是双休日两天的时间，不会有更多的时间去采购、去做一些这样的事情。
所以说，形成一种新的商业模式，新的一种业态会出现，特别是商业街区、城市综合体的商业业态在大规模出现。大家看超过一百万人口的城市里，如果有两到三个，比较好的城市综合体能缓解这种生活模式的变化。如果能够集所有功能于一体，在商场里面有多厅电影，在一个购物中心有溜冰场的也非常非常少，以后会成为一种趋势。以后要买百货、买超市的东西，喝茶、喝咖啡、约会等等，包括儿童乐园都在购物中心或者城市综合体能够全部实现，促使这样一种机会，对城市大规模需求。对商业地产开发商或者现有的地产开发商转移开发，带来了机会。
当然，不仅仅如此，还有像长沙这样的城市，现在有呈现出住宅郊区化的变化，跟以前不一样，以前全部往市中心看齐，现在有相当一部分走到离郊区很远的地区，同样很旺销，因为现在交通已经大大改善，以前说美国是长在车轮子上面的国家，我相信中国未来也是这样的，长在车轮子上的国家。现在深圳、广州这些地方，有哪个家庭没有车，几乎没有，很少没有车。就是说，有多少台车的问题。在这种情况下，城郊结合部或者城郊的地方形成一个一个的大片区住宅区，他们的人口，除了人口的增加，商业的需求也会增加。
刚才刘教授讲到像洛杉矶这些地方，东京这些地方，上百个小城镇和小城市，他们叫市，实际上在中国我们叫镇，但是一个使就可以容纳一个超市，综合体或者商业街区，当然我们中国一个镇就超过他们市的人口，如果我们能够向他们看齐，我们就世界第一了。美国很多情况下两三万人一个市，我们经常听到美国哪里又有一个华人市场，实际上一看那个市只有五万人，就是那么回事。实际上相当于中国的一个镇。这种现象，我相信未来的中国逐步逐步有这样一个趋势，这种趋势的出现，变成两三个城镇有一个商业中心的需求，商业中心是多业态的，这样又给行业增加了非常多的投机机会。未来的趋势，有很多已经关注了这个趋势，有人在布局这样的开发考虑。
讲到这不得不讲讲高铁经济对城市商业地产的影响。前几年都听到了中国建造的高铁已经差不多了，实际上在建造过程中，一点都不知道差不多。全国都是高铁，实际上大家非常兴奋，像商务人士是非常非常高兴，不管中国在高铁上出了什么事故，我们很希望这样的基建设施不要太滞后，按原来的计划进行，应该是大部分的想法。
最近坐高铁坐得比较多，以前刚开始要是讲书，要讲价格，有好几个遇到高铁完全挤满，买票买不到的情形，已经遇到好多次，这样来讲，本身这个高铁价格也那么贵，但是都满座，都买不到票，那我们看到这是一个非常好的事，不存在以前担忧买不起或者说巨额亏损，应该不存在这个问题。像四横四纵，中国高铁格局，大概在三年之后基本成网，在三年后基本成网的情况下，中部的经济将会在这一轮竞争之中具有非常大的竞争优势。
