大家想一想，我去年到长沙来考察的时候，周强省长有接见过我，他讲了一个概念，就是讲交通的一二三四五，从长沙出发一个小时到武汉，两个小时到广州，三个小时到上海跟成都，四个小时到香港和深圳，实际上深圳是三个小时就到了，五个小时到北京，大家想一想，到北京就五个小时，一天之内坐高铁就可以到达北京，办完事轻轻松松再回来，一点都不成问题，去香港谈完事情喝完茶回到长沙都不成问题，这是什么概念？今天到深圳后天就到了香港，深圳到香港大概是13分钟，深圳到这里本来是两个小时多一点点，现在由于降速了，两个多小时，我坐了很多次。
还有一个革命性的设施，就是深圳的市中心有一个地下七层，号称亚洲最大的地下枢纽铁路中转站，这个站在深圳市政府门前，就是深圳CBD的地下，以后出差不需要拿行李，在办公室拿着公文包往前面一下地铁，就到北京了，就到长沙、武汉、郑州了。我一听到真季冬，因为我们一直看深圳市中心折腾了五六年，不知道什么东西，最近报纸才报道是这个东西，这是全世界唯一的一个高铁枢纽进入市中心。将来，我们的写字楼就在旁边，拿着公文包往地下一走就过来了。这是什么概念？像武汉、长沙这些地方完全有几乎聚集大量的总部经济，总部经济对区域经济的推动，大家都知道，不需要我讲。
四面八方到达的就是中部地区，长沙、郑州、武汉，其中长沙是沪昆高铁跟北京到香港的高铁交汇最重要的一个枢纽，相信非常值得期待。这种情况下，它的重要性，城市的规模又在新一轮城市竞争中还会有大规模发展，我相信商业地产也会随着城市规模的增长，城市人口的增长，城市消费理念的增长，城市人生活模式的改变，又出现了很多新的发展机遇。
中部城市要充分认识到第三产业对城市的重要性，特别是现在我看很多招商引资的市长到深圳招商的时候，都有打很多针对第三产业、高附加值的服务业进行专场招商，甚至有些市招商，以前叫CBA，现在叫LBD，中央休闲商业区。他们充分认识一个成熟的有品位的商业的集聚区对一个城市的重要性。
宁波以前那么大的城市，大家在广场出现之前，这个城市最大的广场也就三万平米，跟这里拥有的实力、财富，跟消费需求一点都不配套，但是自从一个三四十万的天亿广场出现，马上把城市的形象提升到一个比较高的水平。一个城市的商业对城市的贡献太大了。拿长沙来讲，如果我们这个城市没有平和堂，没有乐和城，没有阿波罗，就四五个主流商业，马上这个城市就不是自己的城市，就是非常落后的城市。它的城市重要性非常大，拿上海来讲也是这样。商业地产对一个城市来讲非常重要，就拿深圳来讲也是这样的情况。
所以很多市的书记市长认识到了这个问题，将来中部，由于后发优势，我相信能有很多精彩的东西出现。我们去了两次华远•华中心，我们看到虽然目前还没有起来，还没有建完，但是招商已经完成了大部分。证明它的吸引力非常非常大，主要的主力量已经进入。所以说这个城市要看新的商业业态。由原来重视产业变成重视商业，第三产业提到越来越重要的位置。
商业地产的大规模发展，已经超出了我们自己所想象的按比例增长的情况，2002年4月份在中国第一次出现商业地产这四个字，以前有商业物业但是没有商业地产的模式，2002连第一次出现商业地产这个名词，实际上在两三年之间，大规模出现这样一个行业，现在这个行业已经逐步逐步走向成熟了。但是在这种情况下又出现了很多问题，有政府商业管理规划、配套跟不上的问题，也有城市的规划设计问题，也有对商业的控制问题，也有开发商社会责任感的问题，也有开发商行为导致项目烂尾等等，大家知道有些开发商开发一个巨大的商业地产，但是他不去持有，他把它一律的分割成小店铺进行销售，做商业地产的专业人士都知道凡是这样做的大部分都会死掉，会做不起来，或者甚至有可能一放就放十年二十年，死在那个地方。
大家想一想，一个城市往往招大型的商业项目，会提出条件，配套有哪些优惠，本来想招来巨大税源区，甚至想造成比较大的就业，那么最终除了这些目标落空以外，还形成了城市垃圾，对城市伤害非常大。另外，最近网络议论比较热的，在东北、西南一些地区，有些大城市商业网点无所控制的开发，有人说在三环以内，正在筹建或者建设之中，或者准备开业的城市综合体就有150个以上，大家打开网络看一看西南地区的某个大城市，在东北也有这样的情况，城市核心区域，正在筹备之中的城市综合体已经超过120个，大家想一想，如果最终是这样子，这样的商业体量是未来十年都不一定能消化的，这对城市有很大的伤害，这些问题值得我们思考。作为商业地产商来讲一方面看到巨大的机遇，同时要看到这些陷阱，如果说我们没有保持自己清醒的头脑，我们跟别人建一样的综合体，会非常头疼，会进入一个陷阱，进得去出不来。
商业地产是要长远经营的，跟住宅不一样，要立足长远经营。所以说必须要做好市场定位、市场调查，做好差异化战略，要做一些很好的，从开始选址到规划，到设计，到运营等等，都要安排好，特别是现在资本是商业地产的短板。美国的商业地产为什么那么成熟？就是因为能干好，主要看适不适合这个市场。现在中国的情况是一样的，有人有这个理想想干一个非常大的、非常好的东西，但是可能资本不够。中国的资本平台目前没有，尽管我们的商业地产信托资金，目前已经叫了很多年了，但是还是没有正式出台。投资公司出现的资金，也运行得非常好，中国也在进步，其他省有更多这样的情况出现。做一个商业地产，希望能够有资金把商业地产做好，这才是健康的行为。同时我们讲商业地产的几种比较特殊的，一个是资源，包括经验、供应商体系、跟商业地产经营有关的要素，另外是人才，特别是经营技术的人才，这是商业地产最缺的一个东西，我非常期待在中部这个地区，做一件事情要提前知道，然后才去做这个事情，才是比较有把握的。
我们作为大中华购物中心联盟，是在2004年成立的，我们也有很多理想，我们定位为大陆、香港、澳门、台湾这样一个陆港澳台地区的商业地产购物中心，和我们所针对的一个领域。最近我们也很活跃，发展得很快，我们希望在对城市将来的商业网点规划，专家战略等等一些事情上面，我们也想设立一个部门来对接有关的变化，希望政府开发商能够少走弯路，能够一开始就做对，把对城市的伤害可能性降低，开发商少走弯路，城市少走弯路，如果能够这样就很不错了。大中华购物联盟，目前发展到25个省，专业人才非常多，主流开发商根据商业地产相关的产业链要素、公司非常多，我们致力于打造这样一个平台，新浪微博就叫大中华购物中心联盟，还有一个叫购物中心联盟处的官方微博，大家有兴趣的话，可以多关注一下。今天演讲就到这里，谢谢大家。
