3月3日，2013全国两会如期召开，两会上关于房地产调控的舆论不断：遏制房价过快增长、加强保障房建设、首套房不征房产税……每个议案的提出，都引发了众多的猜想，那么“两会”的召开，传递给我们怎样的调控基调？楼市又会迎来怎样的发展？“新国五条”地方细则“两会”后能否落定？又会以怎样的效果显现呢？带着这个疑问，本网记者独家专访了新景祥房地产投资顾问公司副总经理杨桢，听他谈论两会后楼市政策及市场走向。【0731楼市会客室：新国五条及两会后楼市走势探讨】
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新景祥房地产投资顾问公司副总经理 杨桢
记者：最近对于“新国五条”大家是特别关注。在您看来，“新国五条”为什么抢在两会前出台？而且它的哪些实质性内容会对长沙楼市造成实质性的打压呢？
杨桢：从去年市场的反映来看，整个全年，包括在下半年，尽管在国家调控政策背景之下，楼市在价和量上面却都有一些反弹的信息。所以，今年一开年，尤其是在“两会”之前，国家也表示了继续调控房地产的决心，这是一个方面。
另外，这一次“新国五条”主要的关键词就是限价、限贷、限购。那么，我个人的理解，对于新房市场最大的影响可能更多的在于差异化的银行信贷政策。因为，现在目前市场上有传言，优惠利率要取消，第二套房首付可能要提高，甚至包括二套房贷款利率要提高到1.2倍，还是1.1倍，都有这样的传言，无疑就误伤了首改客户群。其实，这也抑制了目前上很多的需求。
目前的长沙市场还是以刚需群体为主。但是，首改客户群体的比例还是占据了一部分。我觉得，对于“新国五条”，可能还是有需要斟酌的地方，不能把正常投资客户、首改客户一竿子打死，应该抑制炒房行为，保持房地产市场健康稳定发展。
记者：您能不能预测一下，长沙版的地方细则会不会带有长沙的地方特色呢？就长沙的房地产市场而言，政府会考虑做一些什么样的调整？或者说您所期待的是希望能有一些什么样的利好？
杨桢：我想，国家政府这次给房地产调控下了一些新的政策，但更多的感觉是一刀切，会有误伤性行为。所以，我更希望的是在地方性政策出台之前，多跟一些房地产业内人士、专家进行沟通和交流，让这个市场能够健康合理的去发展。比如，首次改善需求客户，是否可以在面积上面给他进行重新的定位？包括在贷款政策上。说实在话，我也是政策的一个受害者，之前国家是90、70政策，当时我的房子面积比较大，现在要想再买一套房子，再改善自己的住房，可能需要全额一次性付款，基本上我没有贷款指标。所以，类似于这样的群体在地方性政策出台的时候，在政策上面能否给到一定的宽松条件也好，做一些实际地有助于改善性需求进入市场的一些政策吧。
记者：您认为今年长沙楼市的走向是怎样的呢？
杨桢：今年，我想是持续刚需年的一个年份，本身市场的主体主要还是以刚需为主，同时加上目前国家的政策也是偏向刚需为主的客户群体。所以，从两方面的角度而言，我想今年还是会是一个以刚需为主的态势。而且，目前长沙市场上面，3字头、4字头、5字头价位的项目，他们的销售情况应该是相当不错的，是性价比很高的项目。在长沙，即使国家有“新国五条”出台，今后还会有地方性细则出台，我想性价比高的项目，今年的销售情况还是会不错，整体上是量上会有所增长，但在价上面，价格上涨的空间应该不会太大，会有一些略涨。因为，长沙本身的价格一直是平稳中有升的态势，不会有大起大落的状态出现。针对二手房市场来说，个人的想法是目前本身长沙二手房交易的总量，全年来看不像一线城市上海、北京那样，交易量那么大，长沙本身二手房市场处于一个不温不火的状态。所以，你说20%个人所得税对长沙二手房市场影响有多大？当然，肯定会有一些影响。但是，我想它可能会更加促进新房的交易。
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