2012年6月，国土部一则《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》将别墅物业推向市场的浪尖。一种关于中央调控的信心，在恰如“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”的表述中显现无遗。2003年迄今，十年时间，五道“禁墅令”将别墅物业从“奢豪”推向了另一个高度——“稀缺”。
近些年来，别墅市场的表现乏善可陈，别墅是否将真正成为最后的晚餐？怎样的别墅对购房者更具吸引力？别墅市场如何破解营销寒冰？针对这些问题，本网特邀湖南金隅阳光投资有限公司前期策划、规划设计、营销策划的负责人邓新辉进行采访，深度解读长沙别墅市场。
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生态型别墅受追捧 “小”别墅乃主流
记者：您怎么看近几年来长沙别墅市场的发展状态？目前现状和格局如何？
邓新辉：长沙房地产市场近几年保持了一个比较好的发展势头，房地产投资额逐步上升，开发量持续稳步上涨，商品房供销两旺，商品房价格涨幅平稳，但别墅市场是个特例。2011年9月至2012年11月，长沙别墅市场用“萧条”两字可以概括。目前长沙在售、在建、待建和待售的别墅项目共48个（拿地后，未有任何动作的不计），从别墅物业的供应类型来看，主要以联排为主，双拼、1+1独栋和独栋均较少，叠加别墅基本退出市场，近年来小独栋（1+1独栋）有所增加。
有数据显示，2012年内六区别墅市场成交30.18万方，环比去年下降6.8%；2012年内六区别墅供应量为26.15万方，环比下跌51.5%；2012年成交均价为10397元/平米，环比上升4.8%。2012年别墅市场整体量跌价升，从新开工项目来看，未来别墅供应主要以目前在售别墅项目未推货量为主。供应区域基本以岳麓区、望城区别墅项目为主，南城较少，北区有部分别墅项目。
记者：当前长沙别墅呈现多元化发展态势，长沙别墅有哪些品种？各有哪些特色？
邓新辉：早年受经济基础和地域的影响，长沙别墅基本以联排为主，独栋、双拼为辅，少量项目有叠加别墅，大部分别墅项目以别墅+高层或者别墅+洋房的产品搭配形式出现，纯别墅社区项目较少，市场产品大多为西班牙、地中海、托斯卡纳风格为主。联排产品占大头，量多次差的局面呈现至今，且多数联排产品还停留在第一或二代产品的基础上，虽然相对价格较低，基本维持户均180-270㎡，均价8000-10000元/㎡，150-260万/套之间，但产品的抗性明显小于独栋和1+1独栋产品，价格虽然有所上升，但成交量很难快速去化，缺乏市场竞争力。
2010年后，长沙别墅市场受海派风格的影响，众多项目参考学习上海、江浙、广东等地的产品，至此长沙别墅市场的产品渐渐转型，从中低档次向中高档次发展，慢慢脱离早期的“居住别墅”“ 享受别墅”而向“生态别墅”迈进，联排大独栋化（四联排或六联排看起来像一栋）、联排双拼化、双拼独栋化、独栋小面积化等大量增加。而小独栋、独栋（1+1独栋）产品不仅仅有天有地，还将庭院与负一层娱乐、储存、休闲、聚会等功能衔接成一体，不再是黑地下室和储藏间，使得居住空间更加合理，如绿城青竹园的法式小独栋、美洲故事项目独栋和1+1独栋产品均是如此。
自2012年长沙别墅去化遇上政策及市场阻力后，280-360㎡的小独栋，或者180-220㎡的小联排别墅的情况好于预期，至2013年以来，“小”别墅依然是主流，湖湘第一墅的绿城青竹园也推出了小面积法式独栋，入“湘”随俗，落地生根。
记者：限购令及未来可能的房产税与资源的稀缺性因素纠集在一起，市场竞争压力不容小觑，长沙的各式别墅，要怎样才能实现销售业绩的突围？
邓新辉：据统计，2013年长沙将有近10多个别墅项目推出新品。不但绿城青竹园、金科、堤亚纳湾、和记黄埔、湘江壹号、汀湘十里等老盘逐步推出新的产品，龙湖长沙项目、海尔云海湾、欧莱雅郡、金地三千府、长沙天麓、望城聚融水溪上这样的项目也已经入市或即将有新产品入市。部分项目在规划不能做较大调整的情况下，只能升级产品品质、增加产品的实用度。
实用空间、强化园林绿化、微调娱乐空间等手段增加卖点，增加产品的完美性，如以上提到的项目或多或少均有所调整。当然受地域及市场的影响，长沙的别墅无法像上海佘山高尔夫别墅、杭州绿城桃花源、北京丽宫别墅、深圳观澜湖、重庆龙湖江与城等顶级别墅楼盘一样，具有唯一性，具有自身的“品牌”特色，从商品到到理想，需要时间的积累，但长沙别墅的质变，是实实在在的。
在完成了产品的转型和档次的提升后，2013-2014年别墅中高端产品的竞争压力也不小，甚至有可能高于往年，但要想取得好的业绩，必须量价两手都要抓，同时跟准市场和政策节奏，随行入市以合理价格提供适销产品。
记者：长沙别墅市场的客群比例如何？在现在的形势下，客户购买别墅的主要考量标准是什么？
邓新辉：别墅客户来源地基本以湖南省内及长沙市客户为主，占比50%以上，地州市客户为辅。客户关注的主要是区域大环境、别墅产品品质、资源配置、园林景观等。别墅客户80%以上是多次置业者，购房经验十分丰富，在购置别墅上，尤其看重别墅的资源配置、产品舒适度，未来的居住环境等。
