2013年的长沙楼市已落幕，回首这一年，长沙楼市似乎并不平静。历时3年宏观调控，长沙楼市由冰冻期转为坚守期，一路走来，无论房企还是购房者经过这一轮洗礼，都更加理性。在2013年收官之时，2014年开启之际，本网特专访在2013年的长沙楼市中表现突出的楼盘——中国铁建•山语城、梅溪青秀项目的营销总监胡鹏，回顾过去这一年楼市表现，展望来年楼市走势。》》》【我是销冠】2013年楼市年终总结访谈
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0731房产网：站在2014年的起点，回首2013年的长沙楼市，如果让胡总用几个关键词来回顾和总结一下这一年的楼市整体表象特征，您会怎么形容刚刚经历过的2013长沙楼市？
胡鹏：我的感觉是理性，2013年的市场相对是比较理性的，不管是购房者，还是开发商，在长沙这样一个可供选择项目比较多的市场上，相对于09、10年的繁荣市场，选择更加理性，客户会根据自己的需求，根据长沙未来的发展做出有针对性的选择。虽然2013年的楼市成交量可能接近 2011、2012年的总和。但是，也可以看到，长沙市所有的项目总量的增长也是有一个大幅度的攀升，目前在售项目有680多个，未来待上市的还有600多个，相对于2012年的200多个项目已经有成倍的攀升，竞争更加激烈，客户选择更加理性。所以，我觉得理性是2013年比较明显的一个特征。
但是，也可以看到，对于2014年来说，长沙楼市潜力巨大。因为长沙整个城市和城建面临大的变革，就是地铁和高铁。长沙是三条高铁交汇城市，地铁1、2 号线即将通车，地铁和高铁将改变整个长沙城市的格局，改变长沙乃至全省的辐射力，未来的潜力是非常巨大的，这种潜力会带来大量的刚需人口进入，未来的各种潜力不可限量。所以，2014年应该是有潜力的。
0731房产网：在去年，长沙楼市主要购买人群是哪部分人群？山语城、梅溪青秀项目的客户群体有何特征？
胡鹏：目前刚需是主力，原来刚需概念只是为了区别于投资。但是，实际上可以发现现在的刚需其实在细分，随着客户的需求，他的这种刚性需求，他可能要为小孩的上学置业，可能有为老人养老置业的，可能有为年轻人结婚置业的。山语城的户型是90平米左右的，在看客户分类的时候就有两个大类。一类是年轻人刚结婚的买小三居的会比较多，另外一类是年纪大一点，周边有公园、湘江，买这样的户型会多一些。在梅溪青秀，地州市购房人群比较多，那边小学、中学配套比较完善。那么，还有改善居住环境的人群也有。
所以我认为目前的刚需是新刚需，不是原来老刚需的概念，原来老刚需是纯粹为了进城或纯粹为了结婚而购房的刚需，现在的刚需已经发生了很多的改变，只要以自住为目的的应该都叫刚需。现在，二胎政策又放开了，我估计又会促进因为二胎而买房的刚需产生。
0731房产网：目前，面对理性、谨慎的购房者，在营销方面您有什么新的想法吗？您对电商的营销模式认不认同？如果认同的话，在营销方式上是不是曾经借鉴过、采用过这种方式？
胡鹏：我们今年的两个项目，与电商合作了好几个月。其实，我觉得电商的出现，大家普遍觉得是正常的媒体渠道门槛在降低，媒体太多，网络、电视，加上纸媒，很多媒体不断地出来。那么，开发商以销售为目标，媒体是一个推广的途径，是一个渠道。那么，我们想渠道和销售之间怎么挂钩？怎么产生关联？让媒体更多地去考虑开发商的需求来做这件事情，这中间就产生了电商，把媒体的推广部门和销售部门挂钩，来追求平衡发展。那么，就有相应地对于媒体指标的设定，可能有到访，可能有成交，从而产生了电商这种模式。那么，这个模式在这个阶段让媒体和开发商之间的压力捆绑，在利益上共瞻，分几个方向去努力。我觉得，从今年来说，我们的几次电商合作是比较成功的。因为，开发商与媒体之间有了电商合作之后，媒体会想更多的方法来改进他的推广，让他的推广更加精准，让他的推广内容、渠道释放更加贴近客户。其实，我觉得这样也有一个好处，客户也能反过来更加准确地从媒体获得开发商更精准的信息，或者说更有效地信息，这是我的看法。
0731房产网：以前是炮兵部队，打的是一片，现在是导弹了，打得更精准了。这么多种营销方式，哪种方式是最有效的？
胡鹏：其实，我认为营销只是锦上添花。从营销的本源来说，在销售最重要的一环就是产品，你的产品不好，再好的营销，再好的推广都不可能长久，可能一时有几个缺口可以骗到大家，产品是最终的营销本源。所以，对营销关注得很深的话，大家基本上会从开始的前期做好，把产品做好，第一环节这个关要把好。
今年，我们在梅溪湖的项目，第一次首创光合绿住产品，实现了两梯四户全通透的产品。因为，容积率的限制保证同一平面要有3-6套户型，就无法全面通透，长沙比较潮湿，不通风的情况难免会出现。目前，我们的这个产品非常受客户欢迎，前期也做了大量的调研。这是举一个小例子，只是想说明产品是营销的本源，至于促销、打折，或者找媒体渠道，那都是锦上添花的事情。
