央行去杠杆
就在市场被“钱荒”笼罩之际，2013年12月19日晚间，央行突然通过微博发表声明称，已运用短期流动性调节工具(SLO)调节市场流动性，未来将视流动性余缺情况灵活运用SLO调节市场流动性。这是央行首次通过微博形式及时向市场传递信号。市场认为央行此举主要为了稳定年末流动性预期，缓解日益升级的资金紧张情绪，遏制“钱紧”苗头。
12月20日，由于银行间市场利率继续冲高，市场恐慌情绪还在继续并蔓延，于是央行再次发布声明称：“针对今年末货币市场出现的新变化，央行已连续三天通过SLO累计向市场注入超过3000亿元流动性，目前银行体系超额备付已逾1.5万亿元，为历史同期相对较高水平。同时，提示主要商业银行合理调整资产负债结构，提升流动性管理的科学性和前瞻性”。
而在2013年6月“钱荒”期间，央行开始曾坚守“原则”不向市场注入流动性，直到之后事态愈演愈烈，Shibor创下了历史纪录，才公开发声维稳流动性。后来，有解释称是央行有意让货币市场收紧，警告商业银行要改进流动性管理，引导、鼓励企业和投资者降低各自的债务负担，以便降低杠杆率，遏制金融风险。
根据央行的规则，央行应当在实施SLO操作一个月后才予以宣布操作的消息。而在2013年底这一次，央行及时进行了SLO操作，以缓解资金紧张情况，消除市场担心，安抚资金市场。
SLO于2013年1月创立，是指参与银行间市场交易的主要机构可以在流动性短缺或者盈余时主动与央行进行回购或者逆回购的操作。在央行的工具箱中，SLO是作为公开市场常规操作的必要补充，在银行体系流动性出现临时性波动时相机使用。央行曾称，这一工具既有利于央行有效调节市场短期资金供给，熨平突发性、临时性因素导致的市场资金供求大幅波动，促进金融市场平稳运行，也有助于稳定市场预期和有效防范金融风险。
只是，央行进行SLO操作，尽管有助于缓解当下资金紧张情况，但操作期限一般不超过7天，且只针对几家大行操作，只是一种局部性的缓解，而非货币政策的放松。在资金市场一片恐慌之下，市场期待央行能进行逆回购操作，央行却偏偏选择SLO而不用逆回购。这是央行在向市场传递一种信号，依然不愿意放松货币政策。
换个角度看，央行两次面对“钱荒”都不及时向市场提供逆回购，说明央行意图通过短期资金利率高企倒逼银行修正资产负债表进而发挥存量货币的功能，已经开始去杠杆化过程，也说明央行认为银行体系整体流动性仍较为充裕，市场资金总量并不短缺，无需大范围注入流动性。
想来也是，2013年内市场连续出现“钱荒”，难免不让人难以理解。一方面闹“钱荒”，整体高利率，一些私营机构难以获得信贷，另一方面中国有着最高的货币化程度。其实，2009年以后，中国大规模超发的货币并没有完全被有效消化。M2（广义货币）已超过美国，成为了世界第一大货币发行国。M2余额， 2013年3月末已达103.61万亿元超过100万亿，2013年11月末达到107.93万亿元。2013年前11个月，社会融资规模则为16.06万亿元。M2/GDP，在2012年底就已高达187.6%。相反，中国的经济总量仍然比美国低得多。在这样的情况下，在货币化程度如此高的中国，为什么还会出现“钱荒”？
分析人士普遍认为，“钱荒”的导火索是央行收紧流动性闸门，直接诱因是不断收紧货币政策和监管政策，根源在于信贷结构失衡、信贷资源错配和资金空转等。流动性短缺的主要原因，在于银行间市场结构、信贷结构等出了问题，最终指向银行间市场的“资金空转”、信贷结构失衡、理财产品集中兑付等问题。近些年，贷款投放量和社会融资规模都出现了显著增长，相当数量的资金在金融机构间“空转”。资金中间经历了大量影子银行在起作用的环节，最终真正落到企业手中时需要承担高额的资金成本。流动性短缺的关键，在于银行的信贷体制出现了严重问题，信贷结构严重失衡，大量信贷投向了政府融资平台以及产能过剩行业，大量信贷资源沉淀在国企、政府融资平台以及产能过剩行业等领域，加剧了资产泡沫。特别是，在政府融资平台等已大量占用信贷资金、已让地方政府债务缠身的情况下，银行仍在源源不断地提供信贷资金支持，甚至让一些地方的信贷资金大量流向地下金融。而且，市场普遍存在这样一个现象，央企由于融资成本低，许多借来钱之后又被放贷出去。
市场认为，“钱荒”凸显出央行流动性管理理念的明显变化，意味着央行在贯彻“盘活存量，控制增量”、防范影子银行系统性风险的金融市场意图，施压国有大银行，减缓银行表外资产的借贷增速，切断影子银行融资来源，着手挤压银行间市场的流动性。意味着央行或正在主动挑破泡沫，正在加速去杠杆，把地方政府、银行以及其他金融机构的杠杆比率降下来，改变了市场流动性宽松的预期，意味着流动性充裕的日子或已经结束。
其实，官方坚持的“紧平衡”货币政策立场从2012年以来一直没变，名义上“稳健”，实则为整体宽松下的“偏紧”。
新一届政府的当前货币政策取向已很明确。李克强总理数次公开提及“货币政策要保持定力，既不放松也不收紧银根，重点是通过盘活存量、用好增量来支持实体经济发展和结构调整”。2013年底召开的中央经济工作会议指出，明年要保持货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重。央行在《2013年第三季度中国货币政策执行报告》中指出，经济可能将在较长时期内经历一个降杠杆和去产能的过程，房地产、地方政府性债务等问题比较突出，资源环境约束也明显加大，结构调整和转变发展方式的任务十分艰巨。
市场认为，2010年以来，信贷爆发式增长，持续刺激房地产和土地价格不断走高。至今，流动性趋紧与房地产泡沫冲突加剧。当前，中国货币政策收紧与房地产和土地市场膨胀之间的冲突越来越大。从当前的情况来看，央行的货币政策不太可能在房价和土地价格出现一定幅度、实质性下降前有所松动，除非经济出现实质性的明显恶化。
房企融资需多元化
从以上分析可知，2014年，只要国际经济环境不发生重大变化，国内经济不出现明显恶化，货币政策将不可能做出大的趋松性调整，应该由“稳健”回归中性。央行将继续坚持围绕“盘活存量，控制增量”同时兼顾“防范系统性金融风险”、推进利率市场化改革来展开的“紧平衡”货币政策，继续去杠杆，调整信贷结构。
也就是说，2014年，“钱荒”还将再次上演，缺钱将成常态，市场的流动性只会比2013年更紧。在整体“稳健”的货币政策下，针对房地产领域的政策或将继续向“从紧”调整。2013年底，在“钱荒”之下，银行实际上收紧了房地产信贷，一些银行甚至已经停止或暂停了房贷。
可以预知，2014年，房地产企业之间资金链及融资形势将继续分化。
多年来，越是大型房地产企业，尤其是央企，一直受到银行青睐，往往比中小型房企容易获得贷款，占有高额信贷资金。
2014年，大型房企将继续比中小房企更受银行青睐，另一方面，正由于大型房企之前占有了大量信贷存量，银行基于多种原因而只得为他们继续提供大量信贷。他们在房地产信贷总量中的占比可能进一步提高。而且，大型房企（往往多数为上市企业），还拥有通过资本市场融资或其他相对低成本融资渠道融资的优势。
一个很简单的道理是，在房地产信贷政策收紧之下，大型房企在房地产信贷总量中的占比可能进一步提高，就意味着中小型房企的融资环境或进一步艰难，融资难度进一步加大。事实上，在2013年，尤其下半年，不少房地产企业尤其中小房地产企业就已经感觉钱不够，以各种理由寻找各种资源希望能够融资，有的拿了地的企业当自有资金支付了土地款后就需要融资来启动开发，有的企业甚至希望融资来完成待开发项目的开发，有的企业希望通过融资来获得发展，还有的企业一边找地想买入土地一边找资金希望能融入资金，而很少有企业愿意融出资金。
可以预期，2014年，货币政策回归中性，央行降杠杆，流动性趋紧，信贷之产业差别化待遇，外资撤离，热钱流出，缺钱将成常态，不少房地产企业都将忙于找钱。加上企业间资金实力与融资能力以及负债率、到期债务压力、产品去化能力、品牌等方面的差异化，等等这些因素的综合作用，可能更将拉大大型房企与中小房企之间的差距，加速大型房企与中小房企之间的分化。再加上调控继续、市场分化调整等因素的综合作用，或在不太久的将来，真正意义上的市场洗牌的大幕将拉开。而且，房地产企业还要做好房地产泡沫可能开始破灭或者说市场开启去泡沫化大门的准备。从目前市场实际情势看，不排除房地产泡沫破灭或者说市场开启去泡沫化大门的可能，至少不排除在一些低级别城市市场房地产泡沫破灭的可能，也不排除大中城市不同区域、不同产品之间出现市场分化的可能。房地产至少存在结构性泡沫，这是难以否认的。因此，可以说，随着时间的推移，市场洗牌或将加速。
但也要看到，尽管2014年房市或将迎来真正的回调周期，尽管房市将加速洗牌，但房地产市场的前景依然值得期待，房地产行业无疑将朝着更具可持续性、更加健康化方向发展，一些优秀的房地产企业未来无疑依然将获得发展。本文作者陈真诚认为，对这些优秀房地产企业而言，一个不可或缺的重要生存、发展条件就是，在积极应对可能的市场之变的同时，必需能有充足的资金支持，或必需有很好的融资能力和资金链管理能力。终究，房地产业是个资金密集性产业。
鉴于此，基于一般意义而言，2014年，房地产企业应未雨绸缪，更加重视资金链问题，重视融资等问题，努力确保资金链不断裂。一方面，要更为积极、主动地快速去库存，尽可能快速回笼资金，充实企业资金链，另一方面，要在积极争取银行贷款的同时，拓宽融资渠道，谋求融资多元化。
首先，主动优化与银行的合作关系，参与到银行业务创新中去。面对房企愈加多元化的融资需求，越来越多的商业银行已开始新的业务探索或服务创新。如，2013年底，平安银行在深圳揭牌了“金橙·地产金融俱乐部”，57家房地产开发企业成为了首批成员。该俱乐部并将依托中国平安的综合金融与信托、券商合作，为房企提供多元化的金融服务，参与企业可能通过亲近与银行的关系而优先获得信贷资源，还可能获得其他同业融资或寻找其他融资渠道的机会。
其次，2014年将重启IPO，虽然房地产企业通过IPO进行融资的难度依然不小，但符合条件、有能力运作IPO的房企，应争取抓住机会。
再则，有资源、有渠道的房企，也可发力海外融资。在境内市场流动性趋紧、房地产金融形势从紧下，海外融资，不失为不错的融资渠道，而且融资成本远比境内要低。
另外，房企可着手搭建自己的多元融资平台。中小房企除可适当借用信托、民间借贷等渠道进行融资外，还可从房地产基金等渠道进行融资，也可联手搭建融资平台，或进行联合投资、联合开发。
有条件的房企，可考虑发起（或参与发起）、设立房地产私募投资基金管理公司，募集房地产私募投资基金。如果说过去十年是房地产的黄金十年，那么未来十年或就是房地产投资基金的黄金十年。虽然房地产私募投资基金大约从2010年才开始兴起，目前尚处于发展前期，但其发展潜力巨大，将成为房企的重要融资来源之一。
陈真诚，著名专栏作家，房地产品牌营销专家，投融资专家。
