楼市素来有“金三银四”的说法，不过今年的3、4月份长沙楼市不温不火，在政策、市场、信贷的多重挤压下，长沙楼市出现阶段性的降温回调，市场观望情绪浓厚。与此同时，南宁、无锡等部分城市甚至出现了一些试探性政策给楼市限购松绑，面对目前的市场情况，长沙是否会出台类似的政策？纵观整个4月份，长沙楼市低位反弹，但“银四”似乎并未到来，那么“红五月”是否将如期而至？在房地产营销专家陈真诚眼里，长沙楼市的未来如何？
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0731房产网：5月12日央行和银监会召开住房金融服务座谈会，要求商业银行保证居民首套房购房贷款的需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，不许停止个人购房贷款。您觉得央行和银监会此举意味着什么？对整个市场又将有怎样的影响？同时近日北京上海的三家商业银行首套房贷利率出现松动，长沙是否也会有类似的信贷政策出台？
陈真诚：这个政策不是一个新政策，是以前有的政策，这是因为我们的市场体系在变化，环境在变化导致银行的企业化行为。它不是针对对于开发企业的开发贷款，而是针对个人购买首套房贷款，当然客观上有利于开发企业通过销售回笼资金，一是要尽量满足首套房的贷款需求，二是要提高效率，加快放款速度，三是要合理定价，其中就有一个提高效率，把贷款放下来放得快和慢，对开发商的现金回笼有很大影响。因此，这是对开发商的现金回笼的一个有限利好，这个政策不能叫做救市，它是在稳定市场基础下维持正常市场所需的一个政策重申，但仍然可以理解为对市场有一定利好。
0731房产网：对于楼市未来走向，永远观点迥异，争论难平。近日有一些外资投行唱空中国楼市，同时万科毛大庆也发言“全国房地产将下行”；有媒体报道“大炮”任志强开腔反驳楼市唱空论，认为“中国没有房地产泡沫，2014年不买房就需再等30年！”您对此有何看法？
陈真诚：境外分析师和投行，一直是比较激进的，之前几乎一致认为中国房地产不存在泡沫。而最近，几乎一致认为中国房地产存在严重泡沫会崩盘。有一些境外分析师，认为中国楼市进入了泡沫破灭甚至崩盘是基于这样一个市场的两个假设，第一个假设是中国经济的整体增速下降，对中国经济的未来不容乐观，第二个是基于目前的亚洲地区，包括我们亚洲地区经济的形势以及一些外交、国际关系形势来做得判断。其实他们的这些分析观点，中间的一些地方还是可以借鉴，但是有些提法说法也有待商榷。他们的分析判断，往往不是基于市场影响，他们的分析依据，是基于我们官方说发布的统计数据。而统计数据，由于一些的特殊原因，跟市场表现比较有点滞后性。他们分析所用的指标数据，在进行一些数量化的计算时能反应部分情况，但是我们的房地产市场乃至经济的复杂程度，不是他们的一个报告能够做出来的。我个人认为，目前中国的市场是要调整的，调整周期已经开始了，不容乐观，但是也没有那么悲观，因为我们主要是要看市场量。从容量来说，大概在2007年的时候，2007年是金融危机前房地产市场最火爆的一年，整个全广州市的销售额，2007年广州市只有800万平米，上海、北京大概有10000万平米。去年，长沙统计数据说有1600万平米。今年，按照目前的情况，1600万平米降30%，长沙市可能还有1100万销售量，意味着现在的长沙市相当于2007年的广州市、上海市的销售量。如果真能这样，那也非常可观了。
我们分析房地产市场，往往依据经济情况。这之前涉及到速度过快等问题。现在，中国经济需要降温，还有需要调结构，受这些因素的影响，我们的经济主动调整也好，说房地产市场阶段性的回落也好，如果从悲观的角度看，好像是一个衰退，当站在乐观者的角度看，它是一个进步。我认为市场适当降温适当调整可能是一个好事，大家不用那么悲观。希望大家把眼光多放到量上面，少放到价上面。开发企业也要认识到我们的市场存量确实过大的问题，因此还要想办法促进销售，不但能够解决市场的去化问题，也可以解决市场的现金流量问题。
0731房产网：4月29日，长沙地铁2号线全面进入试运营，随着长沙真正步入“地铁时代”，不少地产项目大打“地铁口物业”旗号，地铁口旁诸多楼盘项目也拔地而起，长沙的未来楼市格局会因为纵横交错的地铁线路而改变吗？
陈真诚：交通是一个城市的要素，城市的要素变化主要是对于这个城市的主要参与者和经营者的影响。其实，大家如果在大城市生活工作过可能或感觉得到，大城市遇到了很多交通问题，有很多人，不管是白领还是老板，经常把车开到地铁口，再去坐地铁去上班，然后回来再坐地铁回到地铁口把车开回家去。地铁开通运营，它对市场还是有很多利好因素。不过，话又说回来，其实我们的地铁也不是一天两天建成的，几年之前就开始动工的，这个地铁对周边房地产楼盘的影响可能在早期就开始消化，对于我们市场现在的影响不是很大，也就是说在目前对楼市不会产生太多的波动影响。也就是说，我们的房地产市场，整体来说将是平稳的，房价再短期内来看主流上基本上平稳为主题，当然也不排除部分地区、部分楼盘会有降价促销，但是我对长沙的房地产业，还是乐观期待。
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