今年一季度下行压力非常明显，GDP增速下落到7.0%。经济的继续下行，导致政府和企业层面的压力沉重，而此时此刻的房地产市场，也不可避免的跟着进行调整。央行半年内三度降息、公积金调整新政的逐步铺开……多项调控决策表明政府提振房地产市场的决心，也逐渐融化购房观望者心中的“坚冰”。

    在市场转好，成交回升的背景下，长沙又获批创建国家住宅产业现代化综合试点城市，这些利好对后市究竟会产生怎样的影响？长沙楼市的发展的增长极和爆发点在什么地方？本网就这些话题独家专访中南大学房地产经济研究中心副主任、住宅产业化领域研究专家傅沂，听他聊一聊眼中的长沙楼市。 >>>点击查看0731地产研究院微沙龙第5期

    0731房产网：对去年到今年的政策变化，以及今年市场的变化，傅教授您怎么看？

    傅沂：湘江新区的政策出台以后，对长沙楼市的走势有了一个战略性的观点。大家知道，长沙楼市库存量比较严重，短期内价格上升的空间可能性不大。但是，虽然总体上市场不是很景气，但是高端住宅、写字楼在价格上还是有上升的空间。而普通住宅，包括刚性需求的话，价格在短期内很少有上升的空间。所以，要分开来看，不能统一看长沙楼市的趋势。

    0731房产网：央行降息、公积金新政等一系列调控的出台表明了政府出手干预房地产市场的决心，也在一定程度上提振了市场信心。有机构预测，房地产政策宽松通道已打开，未来上行可能性大。在国家宏观政策的调整下，房地产市场发生了哪些变化？能否直接刺激楼市去化？

    傅沂：国家一系列政策对二套房的改善性需求来说是一个很大的利好消息。但是，你也知道长沙楼市不管是政策放松还是收紧时，实际上影响都不是很大。所以，我觉得通过国家的政策来推动长沙楼市的上扬，可能性不大。

    0731房产网：5月20日，2015全国住宅产业现代化和绿色生态城区规划建设技术交流会在长沙召开，长沙获批创建国家住宅产业现代化综合试点城市。长沙市住宅产业化实施面积近1000万平方米，已形成国家住宅产业化生产基地企业三个。如何看待近年长沙住宅产业化发展，取得了哪些成就，未来产业化在长沙的发展趋势如何？对于房企而言有何影响，在住宅产业化的大背景下，楼市发展的机遇在哪？傅教授你能阐述一下这些政策对我们有什么影响吗？

    傅沂：住宅产业化的概念，在学术研究这一块儿也有过争论。比如，有的人认为是垃圾MALL的模式就是产业化。但是我觉得产业化从广义上讲就是构建比率要达到一定的标准，否则安全上就会有问题。也就是整个房地产建设过程中，成套装备化的比例要达到什么程度。国家好象是15%的最低要求，目前住宅产业化的很多企业就是按这个最低要求在施行。所以，在宏观调控方面这是我们要去反思的一个问题。

    目前来说，住宅产业化有两种技术，一种是远大住工，混凝土成套装备构建。另一种是内浇外挂体系。这两种技术是不是涵盖了整个产业化的技术发展前景？我觉得这也要打个问号。因为，我去别的企业调研，他们觉得远大的技术还不是特别地先进，是不是还有更好的技术？远大企业的技术垄断在长沙相对是比较强的，有些外省的住宅产业技术化很难引进来，这也是一个特殊情况。因为，这是一个纯技术性的问题，我们也在研究除了远大的技术以外，是不是还有更好的技术？学术界和相关的实物界都在探索这个话题。

    但是，我感觉如果从长沙住宅产业化市场发展的角度来看，这种格局实际上是不利于住宅产业化的发展。所以，必须要引进新的技术，才能促进技术市场上的良性竞争，而不是恶性竞争，这方面要引起大家的重视。

    0731房产网：远大住工和远大可建提了很多年的住宅产业化，也出了一些住宅产业化的产品。一般来说住宅产业化就是速度快、效率高、绿色环保、宜居，说深一点就包括刚才您说的构建比例。包括之前远大说要做天空城市，也是以产业化的技术来做的，您觉得这种钢构的技术怎么样？

    傅沂：天空城市钢构的和水泥混凝土差不多，没有混凝土完全是钢构结构的话，万一发生火灾就会有很大的问题，不发火灾还好。但混凝土也有一个问题，质量比较重要，预筑成本比较高。结构上没有问题，关键是怕意外发生。而且，他们还有一个什么问题呢，楼太高的话，里面的人太多，就像当年美国911双子星座一样，一旦发生问题死亡的人就不是小部分了，政府也担心万一出问题，损失会很大，就不让他们建那么高了。

    0731房产网：住宅产业化的目标是要达到1000万平方米的施工规模，1千亿的产业集群，这就提出了一个比较现实的尖锐问题，现在长沙房地产市场不好的原因是结构失衡，就是高库存。现在的库存数据，大概今年内六区住宅库存大概是1600平方米左右，要打造多少万方的施工？政府应该怎么定政策推动房地产市场的发展呢？

    傅沂：住宅产业化，我们提的目标确实一看可能有点高。但是，住宅产业化其中有很大一部分是用在保障性住房和经济适用房，这两者对整个楼市的影响不是很大。但是，说普通商品房用住宅产业化的比例是非常低的，我掌握的数据大概是1%左右。实际上，这对整个楼市的影响不是很大。所以，住宅产业化对长沙楼市的影响，短期内讲实际上是很难形成太大的影响。

    但是，住宅产业化对整个经济适用房和保障性住房方面的影响还是比较大的。所以，要分两个层面来看。另一方面，就是高端住宅，像别墅、商业地产，现在也在尝试用住宅产业化的趋势。高端市场用住宅产业化就会有一个问题，一是个性得不到张扬的问题，住宅产业化最大的问题就是同质化，个性得不到张扬。二是控制成本的问题。这些问题不能解决的话，高端市场住宅产业化的推广也是有一定难度的。