0731房产网：现在住宅产业化的趋势，其实和开发、购房的情况是息息相关的。大家都了解楼市政策，当时明确提出对开发商、购房者有补贴和促进发展的措施。我说1000万平方米是不是太大？这是一个问题。第二个问题是在发展的过程中我可以渐渐以精细和低碳的开发代替以往粗放式的开发，1000万平方米就不大了，以往都是1200万平方米的量。在发展中慢慢地调结构，实际上这就是在调结构，我相信政府在制定政策的时候是有考量的，不是盲目地鼓励开发商，像开发商开发产业化住宅也有补贴，对购房者也有补贴，是鼓励长沙与住宅产业化方向发展。您对长沙开发商开发绿色产业化住宅什么建议吗？

    傅沂：开发商分几种，一种是建筑企业转型为开发商企业，像水电八局这样的企业，他们对于住宅产业化的选择，肯定是想更多的和自己住宅产业化的产品相结合，这是必然的，他们必须把自己的产品和市场开发结合在一起。但是，像何总和金总这样的开发商，本身不是建筑企业转身的话，他们与生产产业化的企业怎么合作，在选择合作厂家的时候，要注意到自己要有一个技术研究，不能说是本土就只有两家，我们就在两家中挑一家，要站在全国乃至全世界的住宅产业化的角度，来选择最适合本企业的住宅产业化的产品，这一点对你们企业来说至关重要。

    企业对住宅产业化的战略不一样，但是从国家整体层面来讲，在整个国家标准和土地技术这块儿，还是有待于进一步深入研究。我想，这也是和大的环境有关系。未来国家会制定完善的技术标准，我们也期待政府早日完成这项工作。

    0731房产网：对于长沙的开发企业来讲，市场会产生怎样的变化呢？

    傅沂：市场层面肯定会给你一些优惠，现在企业要搞住宅产业化首先要仔细考虑，不能说我们是试点城市就都去搞住宅产业化。现在不要陷入一种误区，新兴产业不要大家一窝蜂的搞，一窝蜂的搞就会像光复产业一样，本来是朝阳产业，但一下就搞死了。我也担心住宅产业化出现这样的问题，政府支持，大家不管适合不适合就去搞，最后把住宅产业化搞垮了。所以，在住宅产业化方面一定要避免低端的恶性循环。

    0731房产网：什么样的企业适合走这条路子？

    傅沂：我觉得你们现在还没有技术支撑的企业暂时还不要去接近，倒是像中建五局这种本身是建筑企业转型的，他们去尝试的话成本要低一点。但是，对于一种国家标准，一种成熟的技术，大家都认可的技术出台以后，你们再进入比较好一点。因为，现在所有的技术都没有得到国家层面的认可，就不要先去碰它。在标准还没有制定、还没有统一的情况下，盲目进入就怕会有问题了。但是，像三一的话，你们可以尝试一下，你们主要是一个上游企业，主要是你们自己有技术研发的结合，我也希望你们不同于两个远大的技术出来，使技术有更良性的竞争环境，这是不同企业的战略。

    0731房产网：据我的了解，如果开发商可以成规模的话，是比较好做的。因为，现在很多开发商讲究规模化发展。您怎么看？

    傅沂：规模主要是看构建，像他们没有构建生产的纯开发企业，他们的规模很多时候受上游的限制。所以，还是取决于整个构建生产的规模经济效应。但是构建生产在长株潭地区产能已经基本上处于饱和状态，我不知道湖南省的情况。应该说，还有一点略于过剩的状态。我知道，长株潭地区有7个构建生产基地，包括远大、三一等等，如果再盲目较大构建生产规模的话，可能就会产业过剩了。

    0731房产网：真正的改善性需求对产品有内核价值提炼的，不是我住在里面就可以了。住宅智能化有没有相关的配套？物管服务怎么样？综合来看，才是改善性和刚需的区别。外界总认为120平米以上就是改善型，90平米以下就是刚需。您是怎么认为的？

    傅沂：改善型需求也分几种，年轻人的改善型肯定追求面积要大一些，但老年人就不一样，老年人需要养老地产，并不是看面积大小，而是看配套。未来长沙房地产市场能不能健康发展，不是取决于河东，还是取决于湘江新区。湘江新区怎么定位，是绝对影响整个长沙房地产最关键的一个因素。湘江新区有几个片区，梅溪湖、洋湖垸片区，洋湖垸片区和当年的梅溪湖有点像，有点乱的感觉，将来以后空置率很高。因为，规划比较乱，规划了很多的学校，将来有点没底。所以，长沙房地产市场未来的发展趋势关键看湘江新区怎么样定位，怎么样发展。

    0731房产网：刚才聊了住宅产业化的问题，请各位最后总结一下，在这个阶段的购房者要怎么样出手？

    傅沂：说到购房者怎么出手，不要看政策层面的问题。关键看第一你是不是需要房子？第二你对这个房子的未来前景是不是看好？取决于这两个因素。现在，整个长沙房地产市场长远来讲，未来的发展是比较好的。但是，在现有的大环境下，对于长沙的购房者来说，在价格层面想有很大的跌幅再买是不太可能的，价格层面不是主要的考虑因素，主要考虑适不适合自己，这是对购房者的一个建议，不要受政策的影响。

    0731房产网：请傅教授最后总结一下吧。

    傅沂：整个长沙的房地产市场，也是处在一个变革的前沿，未来的发展趋势一定是从刚性向改善型需求发展，这是大势所趋，这是不能逆转的。那么，在这样一个大的背景下，不同的企业战略选择是不一样的。比如，金总是以商业地产为主的企业，怎么样通过商业地产带动普通住宅的发展。像何总这边是以住宅为主的，通过住宅怎样带动商业的发展，每个企业都不一样。但是，都有一个共同点，就是要把握大势，大势第一是品质的追求；第二是新型技术，包括住宅产业化技术的运用，逐步地运用，这也是一个大势。第三是移动互联网时代，智能化的时代。这三个大势必须要去把握住。然后，在这样的背景下，我相信每一个企业都能找准自己的定位，也会有一个可持续发展的未来。

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