宋梅

　　5月24日，北京街道上，平时喜欢闲坐的大爷大妈们已没了踪影，白花花的太阳让人觉得浑身疲乏。然而，在去往翠城经济适用房开发区的路上，却是一派热闹景象。

　　出租车上，当听说要去十八里堡附近时，司机马上接口说：“是去翠城看房吧，我就住附近，翠城可‘火’了!这儿地理位置不错，就在四环边上，3180块钱一平米，要能买到可真值。”记

　　者随即问起是否知道今天翠城的排号情况时，司机却摇头说：“哪那么容易知道啊，经济适用房不是那么容易买的，排到号的一般都是内部有人，提前把放号的消息告诉他。一般人排号得排几天，好不容易轮到了，号却没了，有一处经济适用房还没动工时，号就排没了，你们去看看吧，但想排号，可别抱太大希望了。”

　　车刚拐上京沈高速路，远远地就看见了翠城的楼区，一期工程已经入住，二期工程也已修起了模子，看来就差装修了。车还没停稳，已经看到络绎不绝的人在翠城售楼处进进出出，看来翠城确实很“火”。从售楼处停放的车看，并不都是自己驱车而来，打车或者坐公交车来的老百姓不在少数。

　　刚要步入排号大厅，看着挤得水泄不通的人群，记者一下被怔住了：这么多人排号，那得排到什么时候呀？此时，正好印证了出租司机说的话：就算好不容易轮到了，号还是不一定能有。

　　这时，恰巧一对老夫妇拿着号挤出来，一边擦拭着额头上的汗水，一边喜滋滋地说道：“我们是一大清早就来排的，还行，排了6个多小时就排到了。”说着，老俩口在房沿下坐了下来，一遍又一遍地看着手中排到的号，满脸喜悦。“这次不算难排，上次，我们也是排经济适用房的号，排了一晚上，可刚排到我们时，号却没了，这次只要交3万块钱的认购金就能拿到号，一期已经有人住了，反映还不错，你们赶紧排吧，不然就没了，多好的机会啊。”阿姨热情地对记者说。

　　放眼望去，排号的人们都异常地兴奋，有的还不停地打着手机告诉亲戚朋友，让他们快来排号。一位热情的售楼小姐告诉记者：“我们放号截止到明天下午3点，2007年入住，这已是二期工程，一期已经入住。”“那能排到号吗？”记者问。“能啊，只要填一张登记表，交3万块钱的认购金就能拿到号了。”“对买房者还有其他条件限制吗？比如，收入什么的？”“哦，没有，只要你拿着本人身份证、本地户口本及3万块钱的现金就可以了。”

　　走出翠城售楼处时，看着来来回回不断进出的人群，不禁为这些买房的人庆幸，他们排号虽并不像出租车司机所说的那样艰难，但有一个问题却萦绕在心：这里所售的经济适用房似乎不像规定的那样对购房者作出限定，难道这些买房人都是低收入者？经济适用房究竟经济了谁呢？

　　经济适用房经济了谁？

　　主持人：宋梅

　　嘉宾：

　　汪利娜 中国社会科学院经济研究所研究员

　　袁钢明 中国社会科学院经济研究所宏观经济研究室主任

　　刘维新 中国城市经济学会秘书长、《中国房地产金融》常务副主编

　　左晖 北京链家宝业房地产经纪有限公司总经理

　　争论之一：新规是否使经济适用房缩水

　　主持人：为加强经济适用住房建设和管理，建设部会同国家发展和改革委、国土资源部、人民银行共同制定了《经济适用住房管理办法》，并于5月20日开始正式实施。该办法对经济应用房的户型标准、供应对象、销售价格进行了严格控制。新规出台会不会使北京的经济适用房市场缩水？对目前的商品房及整个房地产业有何影响？

　　汪利娜：这个规定不会使经济适用房市场缩水，因为经济适用房销售的对象队伍很庞大，市场上对经济适用房的需求非常大，不太可能缩水；有些开发商之所以担忧这个问题，其实是在担心经济适用房的平均价位。

　　新规定只是把进入的门槛提高了，无论是资本金的提高，还是土地供应制度的严格，都提高了房地产开发的门槛。这将迫使开发商重新洗牌，一些自身资质比较差的开发商就会被淘汰掉；此外，开发商们的利润可能也不会再像从前那么大，过去的经济适用房市场从一定意义上来说是一种扭曲了的市场，真正合理的市场应当回归到由供求来决定。

　　袁钢明：经济适用房是控制我国房地产过热的一种方式。同一个地段，商品房一个价格，经济适用房一个价格，经济适用房比商品房要便宜10%到15%，这样自然会对商品房价格有一个拉动作用。从一定程度上说，经济适用房抑制了商品房的房价。

　　房地产业存在恶性泡沫，这就需要进行严格的控制，而经济适用房就是一种控制手段，它对房地产业有着积极意义。

　　左晖：经济适用房制自实行以来，就是优劣参半。新规应该不会使经济适用房市场缩水。从买房者来看，还是长期居住和购买后作为过渡的居多，真正用来投资的并不多，所以，北京经济适用房的需求量还是很大的。我们公司做的是二手房市场，二手经济适用房只占我们业务的8%，所以，新规对我们没有什么影响。

　　争论之二：对低收入者意义有多大

　　主持人：为了使政府有限的财力和资源真正用于保障收入较低、住房较困难的家庭，《办法》对经济适用住房供应对象和面积标准作出明确规定，从销售上，凡是购买经济适用房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以按不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购等等。这些规定对中低收入者来说有什么实际意义？

　　汪利娜：新规定对消费者来说是一个利好因素，原来只是从收入上来对购房者作出限定，现在还从供给上进行了限定。当然，最终能对消费者产生什么直接的影响，现在还不好说。应该看到，实施新规的初衷是好的，可究竟能实行到什么程度？效果怎样？还涉及到各级政府的经营管理水平，以及各个地方的具体情况。在操作上也不是没有漏洞可钻，根据最新的经济适用房上市政策，办理产权证未满五年的经济适用房上市交易，其交易价格不得高于原价，所以该价格限制很有可能会导致合同外的交易行为，也就是俗称的“黑白合同”。

　　刘维新：经济适用房自1998年建设以来，已有6年的历史，它的初衷是为了解决中低收入者的住房问题。然而，从立项、开发、建设、销售到消费各个环节，并不能满足真正的低收入者。由于没有确立中低收入者的界定标准，更没有确立该由谁来确定、如何认定等，政策只规定了价格构成标准，没有明确建造标准，比如，什么是符合中低收入家庭的实际需要户型？每套住宅建造多少平方米？其结果是开发商从自身利益出发，绝对不会主动替政府把关，而是谁有能力买，就卖给谁，什么样的户型好就建设什么样的房子。而且，因为经济适用房，政府给予了免交土地出让金等优惠政策，其价格大大低于商品房，这样，理所当然地要大量挤占商品房市场。现在的新规能真正规避这种状况满足中低收入者？我看未必。

　　左晖：经济适用房作为一项政策性的保障措施，它的初衷是好的，可是会出现悖论。经济适用房究竟能不能保障中低收入者的利益，应看它的限定。第一，规定年收入6万元以下的人才能购买，6万元以下到底算不算中低收入？第二，6万元以下的人是否就能买得起经济适用房？现在买一套经济适用房的价钱是在32万元左右，这对于中低收入者来说未必就是一个小数目。第三，年收入6万元以上的，是不是就能买得起商品房？这些都是需要考虑的问题。

　　争论之三：政府是否应该介入

　　主持人：在房地产业中，政府扮演的角色总是颇有争议，特别是在经济适用房中，政府的介入导致了经济适用房市场的双轨制，对此，各方也有各种说法。政府究竟应如何定位自己的角色？

　　汪利娜：政府应该淡出房地产市场，不能总是一厢情愿地认为市场该是什么样。应该肯定政府的初衷是好的，而我们看到政府出台的一些规定的结果却总是事与愿违。政府的干预，只会使房地产市场犹如打摆子，一会儿冷一会儿热。比如，政府出台的121文件，原本是想让过热的房地产降温的，可结果怎样呢？从今年1—3月份的房地产投资情况来看，达到了43%的历史最高点。事实证明，房地产非但没降温而是更热了，而这种热往往是虚假催生的需求，它并不一定真实。

　　袁钢明：政府当然应当参与经济适用房市场，因为房地产业存在巨大的投机性，如果完全市场化就会带来巨大的恶性泡沫。而且，经济适用房有着公共事业的性质，就需要政府的参与和控制。连最有投机性质的股市都有各种限制，又何况是房地产业呢！

　　刘维新：政府参与是一个奇怪的现象。经济适用房既然是市场运作，政府就不应参与进来，再说房地产泡沫是来源于商品房而不是经济适用房，政府完全不应该对其进行干预。如果要干预，那就不要进入市场进行运作。有人认为经济适用房和商品房的运作不同，它只是国家为了解决中低收入者的住房困难出台的一种方式，可事实上，经济适用房还是要通过市场运作。所以，政府参与经济适用房市场，造成双轨制的出现是一个很不合理的事情。

　　争论之四：是否有存在必要

　　主持人：有专家认为由于经济适用房管理成本太高，造成住宅市场的“双轨”状态，扰乱了市场秩序，各种改良措施的出台也于事无补。因此，经济适用房应该取消。经济适用房有没有必要再存在下去呢？

　　袁钢明：经济适用房当然有存在的必要。但目前经济适用房确实存在许多弊端。一方面我国已有大量低房源供给存在，政府就不应该再进行过多的补给。其实，在国外，对于这些购买者来说，只需要能解决一个住宿就行，政府没有必要给予这么大的财政补贴。另一方面，应当严格控制购买者的身份，比如在日本，对购买经济适用房的居民身份就做了严格的限制，避免不该得到这种政策优惠的人得到优惠，而真正的中低收入者却得不到利益的现象。

　　但是，我们不能因为这些弊端、违规操作，就取消经济适用房，应该看到经济适用房在房地产业中的积极意义，而且从购买经济适用房的人来看，还是不富裕的占多数，而且它的需求非常大。从目前来看，经济适用房的存在有着重要意义。

　　刘维新：我认为经济适用房没有必要存在，至少在目前这个阶段来看，没有必要再存在下去了。第一，它把政府应当承担的责任委托给了开发商，开发商当然是趋利的，这样就限制不了利润率。第二，它造成了双轨制。这种双轨制又导致了双轨的价格，扰乱了市场，而且还导致了不正之风泛滥。第三，银行承担了很大的风险。在经济适用房的贷款上，银行得贷出75%，这是非常危险的。

　　汪利娜：是否实行经济适用房，应该根据各地的具体情况，不应该搞一刀切，比如说中西部地区，房价本来就不高，就没必要搞经济适用房，如果需要拿出大量的财政补贴，恐怕反而会使房地产市场处于一种不正常状态。

　　要解决中低收入者的住房，光是在数量上下功夫是没用的，应该实现市场上多元化的供给，为什么不能买二手房呢？为什么不能租廉价房？与其不断地在数量上进行扩张，不如好好建立健全二手房法规，规范好廉价房屋的租售市场，利用好现有的存量房。

　　左晖：经济适用房是否应当存在，首先应该把它存在的前提搞清楚。为了解决低收入者的住房而发展二手房市场、廉租房市场，这倒不一定。我认为，二手房市场、廉租房市场，从政策的层面上来说已经做得差不多了，剩下的就是看市场如何发展，如何运作，在这个问题上，政府并不适宜过多参与。