10月28日，2003年长沙市冬季房交会新闻发布会上，长沙市政府颁布的《关于进一步搞活房地产市场的若干意见》（即58号文件）正式出台。其中，二手房的政策变动尤为让人关注。开始从三个方面给二手房市场“松绑”：其一，购买二手住房（含房改房）的契税一律按交易额的1%计征；其二，进一步放宽房改房上市限制。按房改政策购买的公有住房（含经济适用房、集资建房）均可上市交易。其中，2006年12月31日前上市出售的，暂免收土地收益金；其三，由物价管理部门会同房产管理部门适时发布存量住房交易指导价格，取消存量住房交易评估程序。业内人士评价，新政策的出笼，是近年来楼市最大利好，二次置业潮提前到来。

　　二次置业潮隐现

　　10月29日，韶山中路鸿铭中心。售楼小姐告诉记者，近几日来，出现了一个非常意外的现象，大户型非常走俏，内部订购中，四室两厅的房子最受欢迎，而且以二次置业者为多。

　　记者现场采访了消费者彭先生。彭先生表示，自己在韶山路上班，当初喜欢田园生活，将家安在了河西，虽然空气不错，但是自己和家人上班路上非常奔波，也很辛苦。路费开销也异常惊人。有时加班太晚，爽性就在附近开个酒店住下。这次下决心要将自己河西的房子卖了，迁往市中心，也便于掌握最新工作资讯。

　　一些消费者则表示，老房子户型朝向不理想，早就想换了，现在将原有住房出租，租金养新房子的按揭，压力不大，也算得上是投资吧，两全其美。记者调查，这样的消费者群体有一大拨。

　　记者了解，像彭先生这样二次置业者，大多为工作事业比较稳定的白领阶层。为把握资讯先机，他们更倾向于将家安在都市中心的大型社区。而且对新居的综合素质要求较高。他们的决定，将为都市中心居住板块带来销售生机，尤其是市中心地带集住宅、休闲、娱乐、餐饮、购物等多种功能和业态为一体的综合社区。这从近来鸿铭中心、一心花苑、曙光大邸等中心居住板块的热销可以看出来。

　　新政策打通二手房交易瓶颈，换房高峰到来

　　其实，自年初以来，随着政府对二手房市场的逐渐“松绑”，二手商品房交易直线升温，《意见》的出台，无疑又添上了一把猛火。长沙市二手房在经历了多年的“徘徊期”后，开始发力。这直接刺激了新房市场。业内人士认为，换房潮到来是大势所趋。

　　长沙市房屋产权管理局的数据报告显示，1~9月长沙市共办理二手房交易86.14万平方米，比去年全年净增近20万平方米。1998年以来，长沙市二手房交易一直在60万平方米左右徘徊，现在终于实现了突破。私房交易的活跃，不仅带来了交易额的猛增，交易价格也随之水涨船高。据统计，第三季度，私房销售价格同比上涨1.2%，与上季度相比上涨0.9%，分别高出商品房销售价格0.9和0.4个百分点。

　　业内专家提出，二手商品房交易的升温不是偶然的，而是长沙楼市发展到了一定阶段的表现。2002年，长沙市人均GDP超过1500美元，长沙市2002年前三季度GDP增速达12.9%，而全国只有7.9%的增长水平，2002年全年长沙市在GDP增速方面的比较优势应更趋明显。如果长沙市能够保持现有增长水平，GDP突破1000亿元大关，迈上新的台阶只需要3年时间。随着人均GDP的增长，人们对住房的需求将不断提高。在三五年内，普通市民也有能力换购一套更好的房子。

　　“升级换代”，社区文化成为首选因素

　　随着换房时代的来临，鸿铭中心营销总监彭谦认为，对于现有新盘的销售和设计提出了考验——房子能不能卖出好价钱，关键就看房子的设计和配套设施能否历久弥新，小区配套是否人性化。这应该成为住宅开发商以及设计、建设部门考虑的事情。建筑设计应为业主考虑住宅二次销售，甚至多次销售的问题。从西方国家的经验看，建筑设计师在设计住宅时就替开发商和业主考虑到多次销售的问题，预留多少车位、配套设施如何安置等都有长远的甚至超前的设计，有利于业主二次销售。

　　随着城市化的推进，可供住宅开发的建设用地会越来越少，长沙未来的新楼盘供应量不会像现在这样大。这就意味着，今后老百姓住房升级换代大多通过“卖旧买新”来实现居住环境的改善。从这个角度看，开发商在开发楼盘的时候，应该杜绝“垃圾楼盘”，而做“有历史生命，经得住时间考验的楼盘”，不仅要在建筑设计、社区规划上要超前，在社区文化倡导上也应该下工夫——当楼盘品质越来越相近的时候，社区文化也许就成为人们居住环境“升级换代”时考虑的首要因素了。

　　(作者：潘昭晖)