今年上半年，对于房地产金融业来说，可谓热闹非凡：先是中国建设银行出台了房贷收缩政策，叫停六类贷款；接着，中国人民银行公布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这些政策与措施的出台是巧合，还是具有某种预兆呢？

　　“高”处不胜寒

　　无论是中国人民银行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》还是中国建设银行的房贷收缩政策，都在限制向高档商品房项目发放贷款。

　　中国人民银行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》指出，对于个人购买高档住房、两套以上（含两套）的住房按揭，人民银行要求各商业银行调高首付比例和利率水平。而建行的房贷收缩政策规定，进一步加大对普通商品住房和经济适用住房的支持力度，从严控制向别墅、大户型等高档住房及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的贷款发放，并要求严禁向违规开发的房地产项目发放贷款。

　　据了解，建行是国内商业银行中第一家出台房贷收缩政策的银行。目前，个人住房贷款余额、自营性个人住房贷款居同业第一位，公积金个人住房贷款余额同业市场中所占比例达７０％。业内人士称，建行此举可望对遏制房地产业的泡沫继续膨胀产生积极影响。

　　虽然这些政策或者是措施对于广大普通的购房者来说影响不会很大，但是，对于一些房地产开发企业来说却是有些凝重。

　　银行的态度其实不难理解。在银行市场的垄断被打破之后，赢利就是银行的惟一目标。所以，一方面，优质客户成为众多商业银行争夺的对象；另一方面，银行对于中小企业的惜贷已达到非常严重的程度。

　　其实，不仅是中国建设银行倾向于支持大房地产开发商。今年以来，光大银行对中小房地产开发企业也提高了贷款门槛，甚至利率有的上浮高达３０％，而在往年，利率上浮的可能性很小；对于总资产和销售收入在５００万元以下的小客户，光大银行不提供房地产开发贷款；对不了解、合作时间不长、楼盘销售前景不明朗的大客户也会提高贷款利率。

　　预防“泡沫”

　　其实，无论是中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的公布，还是中国建设银行房贷收缩政策的出台，并不是一个巧合，而是预防房贷“泡沫”的举措。

　　这种银行的信贷风险，从省统计局近期对１５０家房地产开发企业进行的抽样调查结果中就可窥见一斑。该调查结果表明，预计到２００２年底，被调查企业资产总计可达１０６．３亿元，比上年增长２２．１％；所有者权益预计可达２８．８亿元，比上年增长２２．９％，资产实现了较快的增值。同时企业债务负担普遍较重，被调查企业负债总额预计可达７７．５亿元，比上年增长２１．８％，平均资产负债率高达７２．９％，其中资产负债率大于７０．０％的企业多达８９．３％，普遍高出警戒线。这说明企业运营的风险较大。

　　对于房地产市场是否有泡沫，各界一直看法不一。但是，作为国家重大政策调整的房贷方案，显然具有抑制房地产市场泡沫的深意。这一点，从去年央行严禁发放“零首付”个人住房贷款的措施可以得到证实。

　　慎贷风紧

　　跟早几年各银行对房地产追捧形成鲜明对比的是，去年底以来银行对房地产开发贷款有一种“风声鹤唳”的感觉，尤其是中国人民银行发布《２００２年第３季度货币政策执行报告》后，市场的震动非同一般。该报告指出：“房地产业快速发展，房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。”

　　银行界人士认为，从房地产开发资金的四条主要来源（自有资金、银行贷款、资本市场融资和销售回笼）来讲，银行贷款一直是开发资金的主要来源之一。目前我国房地产企业有２０％～３０％的资金来自金融机构，加上置业者的抵押贷款，这一数字接近６０％。因此，相对于个人购房贷款所产生的风险，开发商贷款的风险更大。

　　在国内银行对房地产开发贷款的份额中，中国建设银行每年的贷款金额高达１６００亿元，占到了全部商业银行房贷总额的一半以上。建行芙蓉路支行公司部的负责人何鑫文说，建行已经认识到了房地产开发中的一些问题，在把关上也变得严格了一些，但还没有刻意去压缩房地产开发贷款，而是按具体项目来定，对商业用房、办公房、写字楼的开发贷款加以严格控制。它指出，目前央行的规定是开发贷款必须达到“四证”，个人住房按揭贷款必须达到“五证”，才可以发放贷款和办理住房按揭。本报记者刘红运