同志们：

　　这次全市房地产工作会议是经市委、市政府同意召开的。会议的主要任务，就是贯彻落实国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》和传达全国房地产工作会议精神，进一步统一思想认识，研究部署促进我市房地产市场持续健康发展工作。下面，我讲几点意见。

　　一、目前我市房地产市场发展的基本现状

　　房地产业关联度高，产业链长，带动力强，对促进经济增长，提升城市品位，改善城镇居民居住水平，促进消费，扩大内需都具有十分重要的意义。长沙的房地产业自1998年以来，市委、市政府十分注重培育房地产市场，启动住房消费，特别是提出“城市建设一年一个样，三年大变样”的工作目标以后，城市基础设施建设不断加快，固定资产投资力度越来越大，城市建设日新月异，房地产业发展的投资环境和政策环境得到极大改善，有力促进了房地产业持续健康发展，已经成为我市经济的支柱产业。主要有以下几个特点：

　　一是房地产开发投资持续快速增长。据统计，1998年至2O02年，全市房地产开发投资由17．41亿元增加到81．79亿元，年平均增长58．48％，近3年的投资增幅分别为46％、91％和68％，高出全国房地产投资平均增幅的2至3倍。土地供应量2000年以前年度总量维持在200万平方米左右，以后逐年快速递增。今年上半年，全市共完成房地产开发投资48．66亿元，同比增长55．6％；完成土地开发面积166．57万平方米，同比增长60．1％，房屋施工面积705．59万平方米，同比增长46．8％，房屋竣工面积135．35万平方米，同比增长60．3 ％。

　　二是商品房上市供应量成倍增长。1998年至2O02年全市商品房施工面积达2528．96万平方米，年平均505．79万平方米，年均增长40．84％；商品房的上市量与销售量都呈现成倍增长态势，1998年批准预售量为36．8万平方米，2002年接近400万平方米，同期市场实现的商品房销售量为98年31．74万平方米，2002年251．16万平方米，年平均增长104．36％。从上述数据可以看出，我市商品房市场容量逐步增大，需求量持续增加，其增幅远远大于其它商品量的增幅，也远远高于长沙GDP的增幅。今年上半年，我市实现商品房交易面积142．02万平方米，同比增长117．35％。

　　三是二手房交易日趋活跃。从98年上半年开始，我市逐步降低上市门槛，着手启动二手房市场，交易面积从98年的37．5万平方米，增加到 2002年的近67万平方米，今年上半年成交34万平方米，同比增长44．3％，房改房上市占二手房交易的比重达到40％以上。二手房特别是房改房占上市交易比重不断增加，一方面反映出居民消费观念的日益转变和成熟，另一方面也说明政府启动住房二级市场的政策开始收到一定成效。

　　四是经济适用房建设开始回落。我市经济适用住房建设从98年正式启动至今，发展很快，共批准规划总建筑面积1133．5万平方米，所有已竣工近800万平方米的经济适用住房全部实现销售，解决了近十万户中低收入家庭的住房困难，经济适用住房已占新增住房总量的半壁江山，如果再加上公务员小区的建设，这一块所占的比重将会更大。为此市委、市政府从去年下半年开始，加强对经济适用住房建设总量的宏观调控，坚决停止审批公务员小区建设，从而有效防止了对商品房市场的冲击。今年上半年经济适用住房建设只有8个项目开工，施工面积55．4万平方米。经济适用住房建设规模比去年同期减少50％，经济适用住房建设得到有效调控，房地产开发市场结构更趋合理。

　　五是旧城改造拉动市场需求。近3年来，我市不断加快路网改造和棚户区改造，共拆除棚屋面积260多万平方米。总共投入建设和拆迁安置资金13亿元，使5万多户共15万多棚户区居民告别破旧棚屋喜迁新居，由于拆迁安置主要是实行异地和货币化安置，绝大多数被拆迁人直接到市场上选购住房，这样直接刺激和带动了住房需求的增长。

　　六是城镇居民的居住质量明显改善。2002年长沙市区非农业人口为156．22万人，各类房屋总建筑面积6132．4万平方米，其中，住宅总建筑面积为3447．2万平方米，人均住宅建筑面积为22．07平方米，居住面积为11．72平方米；住宅总建筑面积近 5年净增 1034．58万平方米，年均增长 9．34％，人均居住面积年均递增4．63％。

　　从以上几个方面可以看出，我市的房地产业由于市委市政府高度重视，各级各部门认真贯彻国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的有关指示精神，广大城镇居民积极投入住房改革，社会各界共同促进房地产业的成长，从总体上看，我市房地产市场发展是健康的，主要表现在城镇住房制度改革基本到位，住房商品房、货币化的新体制基本形成；城镇居民的住房条件不断改善，城市品位不断提升；房地产开发建设和消费趋于理性，房地产市场体系逐步建立，房地产投资逐年增长，以住宅为主的房地产业已经成为我市国民经济发展的重要支柱。但同时也应该看到，房地产业快速发展过程中出现的一些值得关注的问题。一是市场供求关系趋于失衡，呈现出供大于求，后市压力较大的现状；二是土地供应量过大，地价上涨过快，圈地现象有抬头之势；三是住房二级市场表现不够活跃，出售不旺。四是房地产市场监控和服务体系还不完善，公开、公平、公正的市场竞争环境有待进一步改善。目前，我市房地产市场存在的主要问题，不仅严重制约了房地产市场持续健康发展，而且不利于促进国民经济和社会的协调发展。为此，我们一定要按照国发18号通知精神，坚持以需求为导向，调控为手段，不断消除影响市场持续健康发展的体制性和政策性障碍，使房地产业与经济社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

　　二、采取有力措施，促进房地产市场持续健康发展

　　促进房地产市场持续健康发展，是提高居民居住水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。党的十六大确定了全面建设小康社会的宏伟目标，把加快城镇化进程，作为经济建设和改革的重要任务，为我国房地产业发展指明了方向。在全面建设小康社会的进程中，城镇人口的比重将大幅度提高；人民将安居乐业，过上更加富足的生活，与自然的关系更加和谐，整个社会将走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，为房地产市场带来巨大的市场需求。我们一定要全面贯彻“三个代表”重要思想，认真落实国务院的通知精神，按照全面建设小康社会对房地产业发展提出的要求，始终坚持用发展的办法解决当前房地产市场存在的问题，从制度、体制、机制上着手解决一些关系房地产业长远发展的根本性问题，加快建立健全房地产市场体系，完善对市场的宏观调控，切实履行作为政府经济调节、市场监管、社会管理和公共服务的职责，促进房地产业与经济的协调发展。今后一个时期，我们要着力做好以下几个方面的工作。

　　第一，进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向，不断完善市场体系，坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要，要继续深化改革，落实城镇居民住房制度改革的各项具体政策措施，进一步完善住房一级市场；要搞活住房二、三级市场和租赁市场，发挥存量和增量住房联动效应，增强和带动居民住房消费的积极性。

　　按照以上指导思想，我市即将出台《关于进一步搞活房地产市场的若干意见》，突破和消除房地产市场存在的政策障碍，进一步激活住房二级市场。

　　第二，进一步调整房地产供给结构。根据住房市场化进程的要求，市计划、建设、国土、规划、房产、财政、物价等部门，要坚持以需求为导向，认真分析市场需求，加强宏观调控和政策指导，合理确定年度房地产开发供应总量，调整住宅与非住宅结构，要注重加强住宅建设，控制写字楼建设规模，特别是高档写字楼、高档商品营业用房，严格控制别墅、高档公寓和大户型建设项目，防止出现新的空置。要重点发展中低价位的普通商品住房，增加中低价位住房供应比例，优先满足大多数居民的住房需求，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体标准和范围，强化住房保障职能，切实做好住房供应保障工作。

　　第三，进一步深化住房保障制度改革。一是要通过深化改革，出台政策，制定适应我市住房实际的保障措施，消除一切阻碍市场发展和居民住房消费的体制性、政策性障碍，完善和落实住房货币分配政策，不断提高职工购买商品房的支付能力，切实解决他们的住房问题。二是市房产局等单位要从今年开始建立和完善廉租住房制度，合理确定城市住房保障范围，选准开发地块，着手组织建设一定数量的廉租住房，满足城市低保无房户和进城务工农民的住房需求。三是要进一步加强经济适用住房建设的规范管理，严格控制在中小户型，严格审定销售对象，加大政策支持力度，降低建设成本，保证建设质量，使城市低收入家庭真正得到实惠。四是逐步推行经济适用房建设项目招投标，实行申请审批和公示制度，任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。同时，要进一步搞好旧城区棚户改造工作，加大招商引资力度和政策扶持，力争今后两年内完成棚改，使棚屋居民彻底告别低矮潮湿狭小的棚屋，改善居住环境，提高生活质量，提升城市品位。

　　第四，进一步加强宏观调控。各区、县（市）级政府和有关部门必须根据住房货币化进程的要求，对房地产市场实行有效的监督管理，并根据市场经济的要求及时转变职能，从原来对房地产市场的直接管理转向宏观调控，因地制宜地解决当前市场发展中存在的问题，高度关注市场运行情况，努力掌握房地产市场发展的规律，提高调控市场的质量和效率，决不能用调控来限制其发展。要加强房地市场的规划管理、土地管理、金融管理和监督管理，尽快建立和完善房地产市场信息系统和预警体系，做好总量调节、结构调整、价格监控，努力使房地产市场供求总量平衡，结构基本合理，价格基本稳定。要规范发展市场服务，健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、估价师执业资格制度，规范住房装饰装修市场，保证工程质量。

　　第五，进一步推进住宅产业现代化。鼓励开发企业通过技术优势和市场公平竞争做大做强，支持具有资质和品牌优势的企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的企业集团，提高产业的集中度；鼓励和支持新材料、新技术、新设备、新工艺在住宅建设中的应用，努力提高住宅产业的科技含量和住房质量。要结合我市创建园林城市工作，对住宅建设坚持做到高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，注重小区生态环境建设，搞好社区服务、绿化、交通等配套设施建设，创造舒适、优美、安全的生活环境，认真贯彻落实《物业管理条例孔 切实改善城市住房消费环境。

　　三、加强组织领导，狠抓贯彻落实

　　当前，我市正处在一个经济快速发展的战略机遇期，我市房地产也处在一个重要时期，做好今后一个时期的房地产工作，必须认真贯彻国务院和全国、全市房地产工作会议精神，加强组织领导和部门协调，坚持依法行政，努力促进房地产市场持续健康发展。

　　1、提高思想认识，切实加强组织领导。保持房地产市场健康发展是扩大内需，促进国民经济快速发展的重要举措，目前，我国房地产投资已占全社会固定资产投资的三分之一左右，每年拉动国内生产总值增长近2个百分点，我市的房地产业也大体是这种情况，并占全省房地产总量的一半，地位十分突出，作用十分明显。今后一个时期，我市居民住房的数量，将随着城区的扩容提质进一步快速增长，结构将加快转变，住房消费始终是居民消费的重点和热点。各级各部门一定要认真学习领会国务院通知精神，进一步提高对促进房地产市场持续健康发展重要意义的认识，主要领导要高度重视，重点工作要亲自抓，负总责，分管领导要切实加强组织领导工作，经常过问、督促和指导有关部门认真做好促进产业发展的具体工作，切实把贯彻落实国务院通知精神的各项制度措施落到实处，防止工作走过场和脱离实际，坚决制止形象工程和阻碍市场健康发展、损害群众利益的行为，落实行政责任追究制度，切实保障房地产市场的健康发展。

　　2、加强市场监管，整顿市场秩序。要加强对房地产企业的资质管理和开发项目的审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度，严格规范房地产项目转让行为，已批工程的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违法行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务的行为；要采取积极措施，加快消化积压商品房，对空置量大的房地产开发企业，要限制其新项目申报；要进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得优惠政策的土地用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈地，坚决遏制房地产开发交易中的各种腐败行为。

　　3、积极化解矛盾，全力维护社会稳定。随着我市基础设施建设不断加快，各类矛盾日渐突出，引发社会矛盾和群体性上访事件越来越多，拆迁安置、商品房建设销售等问题已经成为群众反映强烈的热点问题，各级领导和有关部门，要切实负起领导责任，保证拆迁安置和开发建设严格依法办事，坚决查处房地产市场运行中的各种违法违纪行为，积极调处纠纷，化解矛盾，全力维护社会大局的稳定，以良好的社会秩序迎接“一会两节” 的到来，树立文明长沙的良好形象。

　　4、坚持齐抓共管，加强部门密切配合。房地产业关联度高，涉及建设、国土、规划、金融、计划、财政、物价、税收等许多部门，各级各部门要在市委、市政府的统一领导下，坚持以发展为重，以大局为重，各司其职，各负其责，密切配合，并逐步建立适合我市实际的协调工作机制，进一步建立和完善各项配套政策，形成政策统一，协调一致，齐抓共管的工作格局，增强共促我市房地产业持续健康发展的工作合力，防止政出多门，利益至上，相互扯皮等有损政府部门形象的现象发生，共同促进房地产业的健康发展。

　　同志们，我们要按照“人民安心、上级放心、有利稳定、促进发展”的方针，认真贯彻落实国务院《通知》精神，统一认识，加强领导，明确部门分工，落实工作责任，狠抓工作落实，以对党的事业，对人民的根本利益、对长沙改革发展稳定高度负责的精神，坚持立党为公，执政为民，与时俱进，创造性地开展工作，努力促进房地产业和经济社会全面发展。