第四篇：

　　在城市运营过程中，政府要考虑的是房地产企业的运作和政府的规划结合在一起，而不能仅仅局限于土地收益

　　城市运营的主角之争

　　文/程(双吉)

　　“831”大限以后，从前处于灰色阴影之下的土地供应被强制曝光，连北京的出租车司机都在张罗地块交易。一方面，政府通过城市规划划出未来可发展的区域；另一方面，政府通过明确土地的供应量和公开的土地交易，主动对城市进行经营。

　　面对北京11月初刚刚出台的2020年城市规划，顺驰中国的总裁张伟觉得开发商只能顺其自然：“二类城市看起来发展空间更大，一类城市的土地估价今后会越来越高。”

　　事实上，在全国地产升温的大形势下，即使受到宏观调控冲击，二类城市的政府运营城市的冲动却丝毫不减。规划一旦得当，地价上去了，政府也可通过土地交易贴补地方财政收入。但随之而来的却是开发商拿地成本的提高，这使得开发商们把房价上涨的责任一致归咎于政府。

　　政府究竟应该只做城市规划还是可以同时领衔城市运营？

　　万通集团董事局主席冯仑有一个有趣的回答，他把政府参与城市运营比作良家妇女进入“天上人间”，城市运营使得政府一下子没有了底线。华远集团总裁任志强更是直言不讳地指出，城市运营不应该有政府参与，而应该是开发商主导的商业行为。

　　这两位老总把矛头直接指向了地方政府。而作为政府参与城市运营的代表，天津表现得尤为抢眼。

　　在天津市政府和规划部门的政策推动下，一直不温不火的天津房地产市场，在2003年下半年突然发力，2004年初短短几个月间存量房销售一空。而作为和行政权力有着千丝万缕关系的土地供应方，天津泰达等一级土地运营商也在不动声色地崛起。

　　不只是天津，在大连、南京、杭州、苏州这些城市的房地产市场火爆的背后，正涌动着一场轰轰烈烈的城市运营大潮。

　　天津故事中的政府强者

　　“戴相龙早来五年就好了。”和天津人聊天，几句话下去就能聊出现任市长戴相龙的名字。然而在蔡云鹏看来，这其实是一个量变到质变的结果，政府早有准备。

　　天津土地交易中心主任蔡云鹏17年前大学毕业以后就来到了天津。他向《全球财经观察》指出，天津的土地市场能像今天这么活跃，和当前政府推行的城市运营理念大有关系。

　　事实上，蔡云鹏正是天津城市运营的一线参与者。从1999年底他接手土地交易中心工作开始，便一直着手为建立一个“成熟理性的土地市场”做准备。就在当年，天津实现了土地拍卖零的突破。而在此之前，政府在城市经营上并无太大想法。开发商往往从平房改造及货币化拆迁中通过划拨手段得到土地。大量的土地交易中，政府只是一个中介。

　　天津政府的身份在2002年底戴相龙入主后悄然发生了变化。

　　戴相龙入主天津以后，天津市政府一方面进一步完善和制定2010年前的城市规划，一方面按照既定的城市规划进行海河两岸的拆迁改造。

　　2003年，蔡云鹏参与起草了《国有土地有偿使用办法》。正是这一法规，使政府把开发商的粮票——土地的出让权抓在了手里，从而保证了土地一级市场的政府垄断和全市土地的集中统一管理。天津政府对这座城市的运营至此起步。

　　“前一届政府要和北京争，这届政府的观念是要努力和北京拉近距离。”天津市规划和国土资源局土地市场管理处的唐连蒙处长指出。在北京提出向东南方向发展的“大北京”思路后，天津的快速路建设很快上马，未来将实现半个小时内直达北京，从而将天津和北京的市场实现有效捆绑。用唐连蒙的话说：“我们经常和北京对表。”

　　随着天津城市运营的进一步深入，政府不但从2003年开始进行土地收购储备，而且在通过土地交易运营城市的同时，也在按月按量地控制土地供应。数据显示，目前天津的房价已接近每平方米4500元，相比去年同期，平均涨幅超过20%。甚至有人预计，天津市的房价到2005年初将上升至每平方米7000元左右。不难看出，天津市房地产市场2004年的火爆在相当程度上源自政府的调控。

　　蔡云鹏指出，政府才是城市运营的主体，开发商应该是政府的急先锋。然而以任志强为代表的开发商却指责政府通过控制土地供应量以推动城市运营的做法，迫使开发商为进行土地战略储备而不得不高价拿地。

　　故事的两种解读

　　相反，天津泰达集团总经理孟群针对任志强的说法，向《全球财经观察》表示泰达支持政府参与城市运营。事实上，泰达集团作为天津规模最大的一级土地运营商，已经在城市运营进程中乘势而起。但它所拥有的国企身份却是其他民营开发商不能比拟的先天优势。

　　“泰达是非常有影响力的国有企业，2002年改为股份制之后就明确了资源战略。”孟群在肯定了泰达的政府背景之后，否定了房地产开发商的定位，明确指出：泰达是以土地为核心资源的“城市运营商”。

　　1994年创建，代替天津市政府进行投资的泰达集团，2001年才进入房地产业，此后很快便参与了天津两个重大项目——海河综合治理改造和天津开发区的土地开发。海河综合治理改造工程共有六个节点，泰达拿到的泰达城项目是其中最大的一个，规划建筑总面积达160万平方米。而天津开发区内规划建筑总面积达120万平方米的泰达时尚广场则是泰达的另一大手笔。

　　孟群不认为泰达在拿地方面和民企有什么区别。但就泰达城项目而言，他也承认：“作为国有企业，我们参与这个项目顺理成章。”事实上，冯仑在“831”大限来临前4个月，选择让泰达参股27.8%而成为第一大股东，看重的正是泰达和行政权力间的隐秘关系。在宏观调控导致的土地紧缩背景下，以万通为代表的民营开发商如果想在政府运营城市的大潮中获取稳定大量的开发机会，正如冯仑所言，“傍大款”显然是条保险的道路。

　　万通借力地头蛇泰达，得以迅速在天津的城市运营中分一杯羹。同样，10月12日万科宣布联手招商地产共同进行天津西青区项目开发，正显示出“831”大限以后，民营开发商在政府垄断土地供应的情况下，只有联合才能分担投资风险的局面。

　　“政府运营城市对于开发商的规模和资金实力提出了更高要求。”顺驰中国总裁张伟表示。随着万通、万科、阳光100等外地大型开发商进入天津，加上本地原有的巨头泰达和顺驰，天津的房地产市场硝烟四起。

　　然而，地产巨头华远集团却对介入天津持保留态度。

　　华远集团总裁任志强曾指出，天津的房价升高只是由于城市改造所带来的暂时性需求放量，而天津的购买力水平低下，居民的消费欲较其他城市有很大差距。

　　《全球财经观察》记者在天津采访时发现，天津的出租车仍然维持在5元钱3公里的水平，这样的价位在国内的一类城市已经极其罕见。而天津市内仍然没有一家便利店，普通居民对于便利店的称谓尚且不知所以。而在天津的繁华地段劝业场地区，有着近70年历史的天津烤鸭店仍然维持着计划经济时代国营大店低下的服务水平，与目前天津高昂的房价形成鲜明对比。

　　事实上，由于天津在1992年乣1993年的物价上涨时期坚持低收入、低物价政策，使得天津人的消费水平一直较低。天津市规划和国土资源局土地市场管理处的唐连蒙处长承认，前些年由于政策原因，天津的发展和上海、杭州等南方发达城市已经拉开了较大距离。他表示，目前天津的GDP仅为上海的1/3，北京的1/2。也许正如任志强所指出的那样，天津人的不思进取是政府在大力推进城市运营中所需要面对的一个重要问题。

　　尽管如此，无论是天津街头卖煎饼果子的摊贩还是顺驰中国的总裁张伟，都对天津未来的发展持积极态度。

　　张伟表示，戴相龙入主天津后所推行的城市运营仍然是开发商的利好。特别是未来连接京津的快速路建成以后，京津冀一体化思想主导下的“大北京”经济圈所营造的大环境将给顺驰和其他房地产商带来新的机会。

　　开发商突围

　　天津只是中国城市运营大潮里的一个典型。然而在不远处的北京，各地开发商蜂拥“赶考”的情况隐约让人觉得，那里的城市运营似乎比天津要深入得多。

　　11月初，《北京城市总体规划(2004—2020)纲要》通过北京市十二届人大常委会第十六次会议审议。从规划中提及的11个新城可以看出，与目前只规划到2010年的天津相比，北京政府已经在为2008年的奥运会和之后中心城区向周边的扩展未雨绸缪了。

　　“规划是城市发展的龙头。”中国城市经济学会秘书长刘维新向《全球财经观察》指出，尽管政府参与运营的争议比较大，但政府实际上只是通过管理条例和法律性的制约对开发商进行约束。

　　然而，并不是所有的开发商都能够接受这样的约束。

　　“就像是买股票。对政府来讲，他要考虑百年大计。对开发商来讲，既然是一个企业，就得权衡投资机会。”顺驰中国总裁张伟表示。

　　按北京政府的规划，2020年时北京总人口控制在1800万人左右，中心城区控制在850万人以内。而根据11月11日有关专家在首都人口与发展论坛上的预测，2020年中心城区的居民将只占总人口的1/10，大量迁移和流动人口将集中到如今还不成气候的郊区，如即将承担北京现代制造业发展的顺义、通州、大兴等新城。

　　对一贯热衷“造城”概念的开发商而言，用16年时间来等待新城市的完善未免太久。即使等待，也需要建立在规划的成功能够催熟郊区地价的基础之上。

　　“按政府的考虑，可能10年以后能建起来，20年以后能保证成熟，50年以后可以开发出城市潜力。可是开发商等不到那个时候，我们得比政府多考虑投资机会的问题。”

　　尽管张伟认为，开发商对土地未来价值的判断非常重要，开发商需要沿着政府规划进行开发，但他同时指出，房地产的周期性决定了开发商从拿到土地到赢利需要时间：“同样一笔钱投到这里，可能10年才回来。如果我投到其他城市，回报率可能就不一样。”

　　不只是顺驰，万科、招商等开发商都在着力向其他二类城市扩张。顺驰在苏州的凤凰城项目标榜的就是“造城”概念。相对土地估价已经很难被撼动的北京、上海等一类城市，苏州、银川、郑州等大的省会城市作为区域中心，正以其便利的交通，吸引着外地开发商的进入。

　　众多事实表明，开发商们已经接受了城市运营由政府主导的现状。

　　“像太原、石家庄这些城市，基本的城市布局还不太完善，仍有相当大的发展空间。”张伟指出，外地的大型开发商一旦进入二类城市，很容易凭借规模和资金实力在当地胜出。显然，对于忙于回笼资金的开发商们而言，二类城市的发展空间更大。

　　然而，在政府规划指导下的城市运营大潮已经使开发商即使在二类城市，也“不太可能拿到一个明显可能赚钱的地”。

　　以太原为例，每亩土地价格应在60万80万元之间才与太原目前的城市发展状况相称。而目前随着城市运营的逐步推进，土地供应量过少所导致的实际成交价格偏高已经成为外地开发商进入二类城市的障碍。而二类城市以改造旧区为主，土地供应量过少的问题在短时期内难以解决。

　　事实上，根据张伟的“造城”经验，对于很多正在积极推进城市运营的二线城市来说，改造旧区的效果从投入到产出都不如重建一个新区，以新区的开发推动旧区的逐步转化。

　　“尽管2004年一些开发区的民用地贷款政策限制了这种新区的建设，但我个人仍然认为，新区改造比重建旧区更加划算。”

　　“新区的开发需要政府通过产业开发来引导。”北京新都市整体管理设计研究院院长孙成仁认为，这才是政府在城市运营过程中的职能所在。

　　孟群坦言，他眼中理想的城市运营模式应该是“政府创造环境，企业创造财富”。政府参与城市运营，应该把企业的运作和政府的规划结合在一起，而不能仅仅局限于土地收益。“最关键的还是在，城市运营要协调好政府和开发商的利益。”