近日，全国工商联住宅产业商会向全国工商联和国土资源部的相关部门上交了《对房地产开发相关土地政策的建议》。向政府呼吁不易对房地产开发采取“一刀切”的政策。建议政府应将土地招牌挂收益中的一部分返还给失地农民，用土地补偿款为农民上保险及转换成农工商企业股权，以解决房地产开发带来的失地农民的问题。提出应重视原有法规与现行政策的衔接，主张政府应扶持有实力的房地产企业。

　　全国工商联住宅产业商会认为，从2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）开始，到今年1月9日北京市政府转发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，以及3月31日国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号文）。这一系列国家土地政策方面的调整，对房地产市场产生了比较大的影响，将导致房地产业重新规整。

　　全国工商联住宅产业商会认为，已出台的土地方面的规定和政策实施，一是为了解决投资增长过快的问题，一是解决房地产土地市场较为混乱的局面和保护失地农民的利益，还有一个重要的出发点是解决土地批租中大量的腐败问题。但从具体效果看，希望通过“一刀切”的行政的手段去解决土地交易市场中出现的腐败问题和农民问题是非常困难的。

　　土地政策突显北京批地难题

　　在《对房地产开发相关土地政策的建议》中，全国工商联住宅产业商会提出，11号令的出台首先在一些地方出现政府突击审批的现象。同时，2004年71号文将解决所有历史遗留问题的时间定为2004年8月31日为止，更使矛盾突出显现，一些地方政府遇到了难题。香港回归前在中英谈判中限制了港英政府的年土地供给量，造成香港的房价连续高速增长，这些问题应引起重视。

　　《建议》指出，北京为保证地方经济的后续发展能力，曾出台相关的33号令。但33号令在按11号令所提出的经营性用地招拍挂之外，对不具备招拍挂条件的留了多个出口，使协议出让合理的延续，将关门的时间后移。由此首先带来集中超量办理了大量土地的审批。从目前重新登记情况看，大约为10000公顷，其中2002年约3000公顷，2003年为7000公顷，其中约50％为正常年开复工所需的土地供给，约50％为因11号令和33号令而产生的突击审批结果。71号文件中提出的8月31日关闸的禁令更为本来已提速的供给增加了新的加速动力。

　　全国工商联住宅产业商会认为，从北京土地交易的工作量和土地部门的法定办事程序而言，这么巨大的工作量根本无法在规定的时限内完成，其结果必然还会出现新的遗留问题。此外，从北京的已申报备案待签定土地出让合同的土地总量看，在8月31日前如全部缴纳土地出让金，大约需动用1200亿元人民币（总用地约7000公顷，平均容积率为2，城内出让金标准约1500元/平方米，城外约500－800元/平方米，总平均按800元/平方米出让金计算）。相当于北京市去年全年房地产固定资产投资的总额。这也就是11号令促使房地产投资增长的原因之一，也基本挤光了开发企业手中的现金。

　　从开发企业方面考虑，除缴纳土地出让金之外，尚需集中大量现金，支付土地的征地、拆迁等成本。而当开发商超常规的将现金投入于土地储备时，必然使负债率上升、现金流下降，并为今后发展的资金链断裂增加大量风险。如上市的金地公司的年报已经显示，2003年虽然金地的产品销售情况上升并回流资金量较好，但约25亿元用于土地的储备使其现金流大幅下降了约12亿元，使负债率达67％，高于全行业平均负债率63％的水平。

　　全国工商联住宅产业商会认为，根据现有规定，企业得到土地后两年内必须开工，否则会被无偿收回。集中批地将集中大量的开发资金，使开复工面积剧增。当开发企业将资金已投入土地的储备并签定了协议出让的手续之后，就必须继续加大开工的资金投入，集中地向市场推出产品并靠销售保证资金的回收，而大量的资金用于土地储备之后企业就必然会增加向银行的信贷或其它融资的能力。

　　同时，市场产品供给在集中大量土地储备的压力之下会在短期内暴增，开复工面积加大，也增加了市场的供给与竞争，在消费增长时又反过来增加了个人贷款的规模和风险的因素。

　　全国工商联住宅产业商会分析，当许多开发企业已按规定投入了大量资金的协议出让土地无法在8月31日之前办理完各种手续时（很大比例的原因是政府部门的审批程序所导致），将有三种情况：一种是因为开发企业的违约，政府按规定可以无偿收回；一种是政府的违约或延误，政府应给以补偿而回收；一种是开发商已投入大量资金在等待审批手续之后，可以再贷款开发，但未贷款之前无资金支持。但按北京的情况看，如果有3000公顷土地符合上述情况中应由政府给予补偿或挂牌招拍取得收入后补偿，那么大约需要至少动用450亿元。城内每亩地为670万元（按每平方米拆迁费约1万元计算），郊区每亩地为30万元，平均100万元/亩。

　　既不可无偿的没收，也存在大量的评估和各种法律的纠纷。如果相当一部分中是征地了一部分，拆迁了一部分，市政工程做了一部分，要完成上述土地的开发使其达到招拍挂的条件还需投入大量的资金，至少要动用1000亿元的政府土地储备金，政府将面对储备资金的巨大压力。

　　如果上述土地的出让金均能在8月31日前收回，政府的收益是巨大的——上千亿元，既可变成土地的储备，也可变成城市建设或奥运的投资。过去几年平均北京每年有约130亿元左右的土地出让金收入，如果集中于一年之内收入，后续几年政府财政的预算中就大大减少了土地的收益。

　　全国工商联住宅产业商会认为，政策没有连续性对企业的影响很大。因开发企业不能预知11号令改变了游戏规则，几年前已投入的成本和精力，几年后不可预知的土地招拍挂成本与供给量，将会迫使开发采取短权，由农工商公司按分红保证失地农民的利益。同样被征用的土地也可以用补偿费变成占地生产经营性公司的股权，按股权比例分红，股权可转让与继承。

　　原有法律现行政策应良好衔接

　　全国工商联住宅产业商会认为，由于土地资源的重要性以及涉及到权益相关者的广泛性，所以有关部门从单一的反腐目的制订有关规定，必然会在执行过程中出现问题。政策法规的出台，需要与现有的法律如《房地产法》相衔接，如果原有法律无法适应当前的实际情况，应考虑修改法律。

　　全国工商联住宅产业商会建议，在有关矛盾没有解决前，有关部门应出台一个过渡性文件，在不影响房地产正常发展的前提下，将已完成建设用地转化的土地尽快投入市场。

　　对有实力房地产企业应扶持

　　全国工商联住宅产业商会提出，2003年国务院18号文件提出要扶持一大批具有开发能力和信誉好的房地产开发企业，推动房地产市场的健康发展。但是至今并没有在具体政策上落实。

　　在有关土地、金融方面的新政策出台后，预计将引起房地产企业的重整，一些缺乏实力、靠不正当手段生存的企业将被迫出局。全联住宅产业商会建议，各地政府应重点扶持一批有实力的房地产开发企业，在土地政策和金融政策上予以支持，以保证有开发能力、信誉好的企业在新形势下做大、做强，进而保证房地产业的健康发展。