注：1.本研究简报仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部资料，不得随意传阅。未经许可，不得公开发布。

　　2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作参考使用，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计局公布的相关数据为准。

　　2007年以来，在市委、市政府的正确领导下，我市房地产市场继续保持供销两旺的良好势头，进入下半年后，商品房批准预售量逐月稳步增加，市场供给结构日趋合理；商品房销售继续保持高速增长，交易额同比大幅增加；二手房交易由于受一系列政策、新标准实施的影响，市场交易相对平淡，但成交量仍基本与去年同期持平。具体情况如下：

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1.商品房累计供应和销售总量分析

　　1-8月，全市商品房累计批准预售526.83万㎡，同比增长18.85%；其中住宅批准预售442.31万㎡，同比增长12.13%。

　　同期全市商品房累计销售600.57万㎡，同比增长39.95%；其中住宅销售542.57万㎡，同比增长39.06%，占商品房销售面积的比重为90.32%。

　　从批准预售和销售数据来看，全市供给和销售同比继续呈增长态势，销售同比增幅更大。分区来看，开福区、芙蓉区批准预售有较大幅度增长，天心区销售增幅最大，雨花区供给、销售均居于首位，岳麓区批准预售量、销售量同比增幅均最小，批准预售量同比更是下降了近1/3，表明今年房地产市场供销以河东区域最为旺盛，但长远来看，岳麓区目前正处于人气聚集期，在经历短暂休整后，后市仍将有较大发展潜力。

　　2.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　1-8月商品房供销比为0.88：1，其中商品住宅供销比为0.82：1，较上半年分别增长0.08、0.06。分区来看，开福区供销比最大，但相对于1-7月，差距有所缩小，结合该区供销走势来看，其原因主要是因为其销售量得到了进一步提升；芙蓉区虽然供给、销售量同比均有较大幅度提升，但其供销比却仍然最小，表明芙蓉区目前供给仍显不足，存在着大量购房需求。

　　3.商品住宅与非住宅销售比例分析

　　1-8月全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为9.35：1。

　　（二）2007年8月纯商品房供销量分析（以下纯商品房仍简称商品房）

　　1.本月商品房供应量分析

　　8月份，全市商品房批准预售73.97万㎡、6768套，环比增加24.17%、36.31%；其中住宅批准预售58.40万㎡、5191套，环比增加18.29%、27.42%，占商品房的批准预售比重为78.95%、76.70%。

　　2.本月商品房销售量分析

　　8月份，全市商品房累计销售79.86万㎡、7886套，环比增加10.79%、10.09%；其中住宅销售71.93万㎡、6649套，环比增加9.80%、4.99%，占商品房的销售比重为90.07%、84.31%。

　　8月份全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为9.07：1。

　　3.商品住宅供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　8月份商品房供销比为0.93：1，其中商品住宅供销比为0.81：1，商品房供销失衡现象有所改善。从住宅情况来看，开福区本月批准预售、销售比例均跃居首位，分别占总量的29.9%、22.15%，供销比也为最高；芙蓉区批准预售量继续走低，供销比已滑落至0.31。

　　（三）纯商品房销售价格分析

　　1.商品房累计成交均价分析

　　1-8月，全市商品房均价为3398元/㎡，其中，商品住宅平均售价为3167元/㎡，商品房非住宅平均售价为5386元/㎡。

　　2.本月商品房均价分析

　　8月份，全市商品房平均价格为3608元/㎡。其中，商品住宅平均价格为3366元/㎡。

　　3.商品房期、现房量、价分析

　　1-8月商品房期房、现房成交量分别为456.31万㎡、100.35万㎡，同比增长84.53%、-11.04%，期房占总量的81.97%；商品住宅期房、现房成交量分别为430.66万㎡、68.12万㎡，同比增长82.58%、-20.29%，期房占总量的86.34%。

　　1-8月商品房期房、现房均价分别为3476元/㎡、3039元/㎡，同比分别上涨15.52%、11.73%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3289元/㎡、2385元/㎡，同比分别上涨17.21%、17.60%。

　　8月商品房期房、现房成交量分别为67.73万㎡、12.13万㎡，环比增长9.38%、19.39%，期房占总量的84.81%；商品住宅期房、现房成交量分别为64.40万㎡、7.53万㎡，环比增长12.49%、-9.39%，期房占总量的89.53%。

　　8月商品房期房、现房均价分别为3830元/㎡、3312元/㎡，环比分别上涨0.95%、12.31%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3619元/㎡、2477元/㎡，环比分别上涨1.54%、4.56%。

　　4.商品住宅成交价格指数变化分析

　　2007年8月总体市场商品住宅成交价格指数为122.44，环比下跌1.79%，1-8月累计上涨12.44点。从今年指数走势来看，1-7月指数保持平稳的上升趋势，8月略有回落。

　　从面积子市场价格指数来看，今年以来各面积段价格指数均呈曲线上扬趋势，60-90㎡面积段价格指数增幅最大，累计增长17.94点。单从8月份来看，60-90㎡面积段价格指数上升较快，较上月增长4.63点，60㎡以下面积段价格指数也有所上升，其余各面积段价格指数均有不同程度的下降。

　　从区域子市场价格指数来看，1-8月二环与三环之间住宅价格指数除在4月有所下降外，其余月份均保持增长态势，累计增长19.63点，涨幅最大；中心城区、一环与二环之间住宅价格指数呈现较为曲折的上扬趋势。单从8月份来看，中心城区、一环与二环之间住宅价格指数有所回落，二环与三环之间的住宅价格指数继续之前的上升趋势。

　　从板块子市场指数来看，1-8月新南城板块指数波动最大，累计涨幅为19.81点，指数曲折上升；北城板块指数波动最小，呈现较平稳的增长趋势；中心板块指数除在8月有所下跌外，一直保持稳步上升态势。单从8月份来看，东城板块、新南城板块、河西板块指数均略有上升，中心板块指数降幅较大，下跌5.68点，北城板块指数下跌1.51点。

　　综合来看，今年以来长沙总体市场商品住宅成交价格指数呈现较平稳的增长趋势，但8月指数略有下降，从各类子市场来看，主要是120-144㎡面积段、一环与二环之间区域、中心板块等子市场指数下跌拉动总体市场指数回落。

　　5.非市场定价类住宅供销分析（含单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　1-8月全市非市场定价类住宅成交均价为1588元/㎡，同比上涨2.19%，成交4047套，成交面积为43.80万㎡，同比减少28.70%、37.15%。8月全市非市场定价类住宅成交均价为1734元/㎡，环比上涨18.63%，成交626套，成交面积为6.25万㎡，环比增加15.29%、-8.66%。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析

　　1.累计套型结构分析

　　1-8月累计住房供应套均面积为109.12㎡，同比缩小3.86%。从各户型供销结构来看，各户型均供小于求；90㎡以下中小户型供应占比为36.61%，比去年同期增长了8.6个百分点，今年以来中小户型商品住房供应比例增幅较为明显。

　　2.本月套型结构分析

　　本月住宅供应套均面积为112.51㎡，环比缩小7.15%。从各户型供销结构来看，本月90-120㎡户型供应量环比有较大幅度增长，供销比达1.32；其他各户型均供小于求， 60㎡以下户型销售持续旺盛，但市场供应较为稀缺。90㎡以下中小户型本月供应占比为26.43%，批准预售量比例环比增长了1.05个百分点。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　1.二手房累计交易总量分析

　　1-8月，全市二手房成交面积142.87万㎡，成交金额为34.55亿元，成交套数为12473套，与去年同期相比分别增长3.96%、25.62%和2.79%；其中住宅成交95.08万㎡，成交金额为16.98亿元，成交套数为11067套，与去年同期相比分别增长-5.91%、11.75%和-3.66%。

　　二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的66.55%、49.15%、88.73%，成交套均面积为85.92㎡。

　　2.本月二手房交易量分析

　　8月份二手房成交面积为16.93万㎡，成交套数为1853套，环比分别增加-18.88%和1.53%。其中，二手住房成交面积为14.76万㎡，成交套数为1700套，环比分别增加4.02%和-1.51%；二手房非住宅成交面积为2.17万㎡、153套，环比增加-67.51%、54.55%。

　　3.二手房累计交易均价分析

　　1-8月全市二手房成交均价为2418元/㎡，同比上涨20.84%。其中，二手房住宅成交均价为1786元/㎡，同比上涨18.77%；二手房非住宅成交均价为3677元/㎡，同比上涨8.65%（注：长沙市二手房的交易申报价格与实际成交价有一定差距）。

　　4.本月交易均价分析

　　8月份，全市二手房平均价格为2067元/㎡，环比下跌42.00%。其中，二手住宅平均价格为1869元/㎡，环比上涨0.16%；二手房非住宅平均价格为3425元/㎡，环比下跌52.13%。

　　5.典型同质小区二手房交易价格分析

　　1-8月二手房典型小区同质价格均值为1643元/㎡，与去年同期比上涨14.88%，其中8月份价格均值环比上涨2.52%。

　　6.房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看， 1-8月份全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.20：1，比2006年全年比值增长1.03。

　　7.本月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从二手房出售采样分析来看，8月份住宅类房源挂牌均价为3407元/㎡。其中，纯住宅挂牌均价为3394元/㎡，商住两用房挂牌均价为3806元/㎡。非住宅挂牌均价为7142元/㎡。其中，写字楼类挂牌均价为4912元/㎡，门面挂牌均价为7894元/㎡。

　　从二手房出租采样分析来看，8月份住宅类出租房源挂牌月均租金为11.83元/㎡。其中，纯住宅挂牌月均租金为10.71元/㎡，商住两用房挂牌月均租金为15.63元/㎡。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为7.35元/㎡，一般装修挂牌月均租金为9.50元/㎡，中等装修挂牌月均租金为10.82元/㎡，豪华装修挂牌月均租金为16.47元/㎡。非住宅挂牌月均租金为29.66元/㎡。其中，写字楼挂牌月均租金为24.41元/㎡，门面挂牌月均租金为34.68元/㎡。

　　8.房屋租售比

　　8月份，长沙二手房出租挂牌月均租金与商品房平均价格之比（租售比）为1:273.54，其中住宅为1:284.53，表明我市新房价格相对偏高。（国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为1：200至1：300。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产价格较低，投资潜力相对较大。租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。）

　　三、抵押情况统计分析

　　1-8月，全市共办理抵押登记手续56584起，抵押面积819.2万㎡，贷款金额177.4亿元，同比分别增长52.69%、35.19%和49.28%。其中，办理个人抵押登记手续55453起，抵押面积629.59万㎡，贷款金额121.53亿元，同比分别增长了53.51%、52.42%和82.64%。

　　1-8月，全市共办理在建工程抵押451起，同比减少4.04%；抵押面积337.77万㎡，同比增长52.09%；贷款金额61.52亿元，同比增长39.44%。

　　8月份，全市共办理抵押登记手续8189起，抵押面积113.45万㎡，贷款金额26.00亿元，环比分别增长13.86%、17.08%、20.31%。其中，办理个人抵押登记手续8093起，抵押面积88.6万㎡，贷款金额18.25亿元，环比分别增长14.31%、11.66%、8.12%。

　　8月份，全市共办理在建工程抵押82起，环比增长70.83%；抵押面积70.69万㎡，环比增长52.15%；贷款金额10.36亿元，环比增长47.16%。

　　四、本期市场的基本特征

　　（一）1-8月全市商品房供销同步增长，商品房批准预售量自6月起连续三月持续增加；销售量保持更高增幅，8月份商品房销售面积同比增幅仍高达64.8%，商品房市场销售持续旺盛。

　　（二）1-8月份全市商品房累计均价为3398元/㎡，商品住宅累计均价为3167元/㎡，较去年同期分别上涨了16.44%、21.81%。

　　（三）8月份全市商品房均价为3608元/㎡，商品住宅均价为3366元/㎡，环比分别回落1.88%、1.52%。

　　（四）2007年8月商品住宅成交价格指数为122.44点，环比下跌1.79%，1-8月累计上涨12.44点，今年以来长沙总体市场商品住宅成交价格指数呈现较平稳的增长趋势，8月指数略有下降，从各类子市场来看，主要是120-144㎡面积段、一环与二环之间区域、中心板块等子市场指数下跌拉动总体市场指数回落。

　　（五）1-8月非市场定价类住宅价格同比涨幅相对较小，销售套数、面积同比却有较大幅度下滑，这一方面体现了该类住房的保障性特征，另一方面也表明虽然今年该类住房仍有一定开工量，但上市较为缓慢。

　　（六）8月份二手房交易平均价格为2067元/㎡，二手住宅交易平均价格为1869元/㎡，二手房非住宅交易平均价格为3425元/㎡，环比分别上涨-42.00%、0.16%、-52.13%，由于二手房非住宅均价有较大波动，导致二手房平均售价环比有较大幅度下跌。

　　（七）8月份长沙二手房住宅挂牌均价为3407元/㎡，非住宅挂牌均价为7142元/㎡；住宅出租挂牌月均租金为11.83元/㎡，非住宅挂牌月均租金为29.66元/㎡。商品房租售比为1:273.54，其中住宅租售比为1:284.53，我市新房平均价格相对偏高。

　　（八）8月份全市抵押登记起数、面积、贷款金额环比增长均超过10%；在建工程抵押起数、面积、取得贷款金额环比均接近或超过50%，特别是抵押起数环比增幅达70%以上，抵押办理较为踊跃。

　　长沙市房产研究中心

　　2007-9-5