注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

　　2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

　　2007年以来，我市房地产市场继续保持供销两旺的良好势头，进入下半年后，商品房批准预售量稳步增加，月均预售面积保持较高水平；商品房销售继续保持高速增长，但增速有所减缓，供销已基本平衡；90㎡以下中小户型供应比例基本稳定在40%左右，供给结构得到改善；二手房交易至11月已突破200万㎡，成交量基本与去年同期持平。

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1.商品房累计供应和销售总量分析

　　1-11月，全市商品房累计批准预售801.07万㎡，同比增长12.13%；其中住宅批准预售656.09万㎡，同比增长3.47%。

　　同期全市商品房累计销售812.05万㎡，同比增长33.25%；其中住宅销售735.46万㎡，同比增长33.49%，占商品房销售面积的比重为90.57%。

　　从批准预售和销售数据来看，全市供给和销售同比保持同向增长，供销差距进一步缩小。分区来看，岳麓区、芙蓉区今年以来商品房供销均表现欠佳，供应量呈现负增长，销售量虽同比有所增长，但增幅在全市五区中位置靠后；开福区今年以来商品房批准预售同比增幅最大，销售量增幅也居于全市第二位，是今年以来全市各区中房地产市场成长最快区域；天心区商品房销售面积同比增幅最大，去年以来的商品房存量得到良好消化；雨花区继续保持供销两旺，供给、销售所占比例继续在全市中保持首位。

　　2.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　1-11月商品房供销比为0.99：1，其中商品住宅供销比为0.89：1，供销已基本平衡。分区来看，开福区商品房供给超过销售约20%，天心区、雨花区供销基本平衡，岳麓区供给略显不足，芙蓉区供不应求现象明显。

　　（二）2007年11月纯商品房供销量分析（以下纯商品房仍简称商品房）

　　1.本月商品房供应量分析

　　11月份，全市商品房批准预售88.86万㎡、7477套，环比减少6.78%、16.20%；其中住宅批准预售56.67万㎡、5245套，环比减少22.68%、24.78%，占商品房的批准预售比重为63.77%、70.15%，本月商品房批准预售量有所回落，特别是住宅批准预售环比减幅明显。

　　2.本月商品房销售量分析

　　11月份，全市商品房累计销售82.04万㎡、7246套，环比增加43.70%、40.67%；其中住宅销售74.54万㎡、6392套，环比增加45.42%、36.76%，占商品房的销售比重为90.86%、88.21%。

　　11月份全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为9.93：1。

　　3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　11月份商品房供销比为1.08：1，其中商品住宅供销比为0.76：1，本月非住宅批准预售所占比例较大。商品住宅中，仅雨花区供销比大于1，其他各区供销比均较小，特别是天心区，本月住宅供销比仅为0.32：1，销售较为火爆，而市场新推出量较少。

　　（三）纯商品房销售价格分析

　　1.商品房累计成交均价分析

　　1-11月，全市商品房均价为3546元/㎡，同比上涨19.90%；其中，商品住宅平均售价为3311元/㎡，同比上涨24.81%；商品房非住宅平均售价为5638元/㎡，同比上涨4.64%。

　　2.本月商品房均价分析

　　11月份，全市商品房平均价格为4023元/㎡，环比上涨2.29%。其中，商品住宅平均价格为3740元/㎡，环比下跌1.11%。

　　3.商品房期、现房量、价分析

　　1-11月商品房期房、现房成交量分别为609.86万㎡、127.7万㎡，同比增长64.37%、-15.50%，期房占总量的82.69%；商品住宅期房、现房成交量分别为573.99万㎡、88.84万㎡，同比增长62.97%、-21.97%，期房占总量的86.60%。

　　1-11月商品房期房、现房均价分别为3635元/㎡、3115元/㎡，同比分别上涨19.26%、13.48%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3443元/㎡、2434元/㎡，同比分别上涨21.49%、16.63%。

　　11月商品房期房、现房成交量分别为69.45万㎡、12.59万㎡，环比增长51.37%、12.31%，期房占总量的84.65%；商品住宅期房、现房成交量分别为64.63万㎡、9.91万㎡，环比增长49.95%、21.45%，期房占总量的86.71%。

　　11月商品房期房、现房均价分别为4111元/㎡、3482元/㎡，环比分别上涨-0.96%、13.85%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3881元/㎡、2770元/㎡，环比分别上涨-4.59%、22.33%。

　　4.商品住宅成交价格指数变化分析

　　2007年11月总体市场商品住宅成交价格指数为136.70，1-11月平均每月上涨2.43点。从今年指数走势来看，指数经历9月、10月的快速上涨后，11月增速明显放缓，较上月增长0.88点。

　　从面积子市场价格指数来看，今年以来，60-90㎡面积段价格指数涨幅最大，月均涨幅2.79点，60㎡以下面积段价格指数涨幅最小，月均涨幅1.94点。单从11月份来看，60㎡以下、60-90㎡面积段价格指数略有下降，120-144㎡面积段价格指数上涨较快。

　　从区域子市场价格指数来看，今年以来，各区域住宅价格指数波动均较明显，中心城区指数涨幅最小，平均每月增长1.96点，一环与二环之间、二环与三环之间区域指数月均涨幅分别为2.42点、2.41点。单从11月份来看，一环与二环之间区域住宅价格指数有所上升，中心城区、二环与三环之间区域指数下降，特别是中心城区指数下降明显。

　　从板块子市场指数来看，1-11月新南城板块指数涨幅最大，月均涨幅为3.01点；中心板块指数涨幅最小，月均涨幅为1.66点。单从11月份来看，东城板块、中心板块指数有所下降，河西板块指数增长明显。

　　综合来看，较今年9月、10月长沙总体市场商品住宅成交价格指数的快速上涨，11月指数涨速明显放缓，从各类子市场来看，本月主要是120-144㎡面积段、一环与二环之间区域、河西板块等子市场指数增长拉动总体市场指数略有上升。

　　5.非市场定价类住宅供销分析（含单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　1-11月全市非市场定价类住宅共预售8563套、105.82万㎡，同比增长89.20%、111.31%；成交6627套，成交面积为72.62万㎡，同比减少14.00%、16.34%，成交均价为1596元/㎡，同比上涨2.18%。11月全市非市场定价类住宅共预售1638套、21.55万㎡，环比增长1200%、990.20%；成交822套，成交面积为9.18万㎡，环比减少27.32%、31.02%，成交均价为1722元/㎡，环比上涨13.60%。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析

　　1.累计套型结构分析

　　1-11月累计住房供应套均面积为109.86㎡，同比缩小1.36%。从各户型供销结构来看，各户型均供小于求；90㎡以下中小户型供应占比为37.21%，比去年同期增长了6.34个百分点，今年以来中小户型商品住房供应比例增幅较为明显。

　　2.本月套型结构分析

　　本月住宅供应套均面积为108.08㎡，环比增大2.83%。从各户型供销结构来看，各户型供应量环比均有所降低，而销售量本月全线上扬。90㎡以下中小户型本月供应占比为32.18%，批准预售量比例环比减少10.1个百分点。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）二手房累计交易总量分析

　　1-11月，全市二手房成交面积202.18万㎡，成交金额为49.40亿元，成交套数为18107套，与去年同期相比分别增长4.26%、30.66%和4.82%；其中住宅成交136.58万㎡，成交金额为24.96亿元，成交套数为15845套，与去年同期相比分别增长-4.45%、16.43%和-2.47%。

　　二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的67.55%、50.53%、87.51%，成交套均面积为86.20㎡。

　　（二）本月二手房交易量分析

　　11月份二手房成交面积为22.34万㎡，成交套数为1923套，环比分别增加19.72%和-4.75%。其中，二手住房成交面积为15.22万㎡，成交套数为1785套，环比分别减少7.70%和4.34%；二手房非住宅成交面积为7.12万㎡、138套，环比增加228.11%、-9.80%。

　　（三）二手房累计交易均价分析

　　1-11月全市二手房成交均价为2468元/㎡，同比上涨25.32%。其中，二手房住宅成交均价为1828元/㎡，同比上涨21.86%；二手房非住宅成交均价为3801元/㎡，同比上涨15.68%（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得）。

　　（四）本月交易均价分析

　　11月份，全市二手房平均价格为2445元/㎡，环比上涨19.56%。其中，二手住宅平均价格为1985元/㎡，环比上涨6.38%；二手房非住宅平均价格为3428元/㎡，环比上涨0.79%。

　　（五）典型同质小区二手房交易价格分析

　　1-11月二手房典型小区同质价格均值为1693元/㎡，与去年同期比上涨16.82%，其中11月份价格均值环比上涨2.33%。

　　（六）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看， 1-11月份全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.02：1，比2006年全年比值增长0.85。

　　（七）本月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从出售采样分析来看，11月份住宅类房源挂牌均价为3998元/㎡，环比下跌1.16%。其中，纯住宅挂牌均价为3955元/㎡，环比下跌1.20%。商住两用房挂牌均价为4340元/㎡，环比下跌3.62%。非住宅挂牌均价为7694元/㎡，环比上涨53.76%。其中，写字楼类挂牌均价为5204元/㎡，环比上涨15.06%；门面挂牌均价为10386元/㎡，环比上涨63.48%。

　　从出租采样分析来看，11月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.19元/㎡，环比下跌13.05%。其中，纯住宅挂牌月均租金为11.38元/㎡，环比下跌13.66%；商住两用房挂牌月均租金为18.65元/㎡，环比下跌14.13%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为8.83元/㎡，环比上涨3.27%；一般装修挂牌月均租金为9.56元/㎡，环比下跌16.65%；中等装修挂牌月均租金为11.74元/㎡，环比下跌14.68%；豪华装修挂牌月均租金为15.82元/㎡，环比下跌17.39%。非住宅挂牌月均租金为37.89元/㎡，环比上涨47.20%。其中，写字楼挂牌月均租金为24.57元/㎡，环比下跌23.03%；门面挂牌月均租金为55.61元/㎡，环比上涨149.60%。

　　（八）房屋租售比

　　11月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1：284。

　　三、抵押情况统计分析

　　1-11月，全市共办理抵押登记手续81794起，抵押面积1253.64万㎡，贷款金额269.09亿元，同比分别增长56.32%、45.33%和54.55%。其中，办理个人抵押登记手续80044起，抵押面积909.43万㎡，贷款金额180.88亿元，同比分别增长了56.72%、57.75%和90.38%。

　　1-11月，全市共办理在建工程抵押659起，同比增长2.01%；抵押面积476.14万㎡，同比增长50.92%；贷款金额81.81亿元，同比增长30.27%。

　　11月份，全市共办理抵押登记手续10706起，抵押面积221.2万㎡，贷款金额37.74亿元，环比分别增长65.40%、89.50%、28.76%。其中，办理个人抵押登记手续10335起，抵押面积120.37万㎡，贷款金额24.76亿元，环比分别增长32.58%、31.04%、26.07%。

　　11月份，全市共办理在建工程抵押117起，环比增长85.71%；抵押面积67.53万㎡，环比增长18.00%；贷款金额9.98亿元，环比增长26.81%。

　　四、本期市场的基本特征

　　（一）今年以来全市商品房供销同向增长，但销售同比增幅更大，至11月，供销已基本平衡。岳麓区、芙蓉区今年以来商品房供销均表现欠佳，特别是芙蓉区，其供销在全市中所占比例均已垫底。

　　（二）11月份，全市商品房批准预售环比略有回落，但仍居于较高水平；商品房中非住宅批准预售量较大，预售面积约占商品房批准预售总量的36.23%，达到今年以来非住宅单月批准预售量最大值。销售面积在9月达到今年以来的次低点后，逐月回升，至11月又已超过今年以来销售量月均水平。

　　（三）1-11月，全市商品房均价为3546元/㎡，其中，商品住宅均价为3311元/㎡，与去年同期相比分别上涨了19.90%、24.81%。

　　（四）11月份，全市商品房平均价格为4023元/㎡，其中，商品住宅平均价格为3740元/㎡，环比分别上涨2.29%、-1.10%，价格涨幅趋缓。

　　（五）2007年11月商品住宅成交价格指数为136.70点，月均涨幅为2.43点，较今年9月、10月长沙总体市场商品住宅成交价格指数的快速上涨，11月指数涨速明显放缓，从各类子市场来看，本月主要是120-144㎡面积段、一环与二环之间区域、河西板块等子市场指数增长拉动总体市场指数略有上升。

　　（六）11月长房•东岸锦城等经济适用房的上市，带动全市非市场定价类住宅批准预售量环比有较大幅度的增长。

　　（七）1-11月，全市二手房成交面积突破200万㎡，达到202.18万㎡，同比增长4.26%，照此幅度，全年全市二手房成交面积将可能与2006年持平。

　　（八）11月份长沙二手房住宅挂牌均价为3998元/㎡，非住宅挂牌均价为7694元/㎡；住宅出租挂牌月均租金为13.19元/㎡，非住宅挂牌月均租金为37.89元/㎡。

　　（九）11月份商品住房租售比为1:284，与8月份持平。

　　（十）11月份全市抵押登记起数、面积、贷款金额环比增长均超过28%；在建工程抵押起数、面积、取得贷款金额环比均超过18%，抵押办理在经历9月份短暂回落后，连续两月快速回升，至11月，全市抵押量及个人抵押量达到今年以来单月最高点。

　　（十一）11月份,全市共办理退房646套，环比增长0.31%，其中签约退房589套,环比增长1.20%，退房数据基本与10月持平。

　　长沙市房产研究中心

　　2007-12-5