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一、房产一级市场（商品房）
（一）累计供销量分析
1、商品房累计供应和销售总量分析
1-10月，全市商品房累计批准预售574.81万㎡，同比上升43.16%；其中住宅批准预售479.05万㎡，同比上升30.69%。
同期全市商品房累计销售531.97万㎡，同比上升2.73%；其中住宅销售481.58万㎡，同比上升4.85%，占商品房销售面积的比重为90.53%。
对比批准预售和销售数据可以看出，目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量同比增幅较小，非住宅商品房累计待售面积有所增加。这一方面与长沙整体市场容量有关，另一方面也与目前“国六条”出台后，全国整体房地产市场环境有关。
2、商品住宅供销对比
1-10月商品住宅累计供销比为0.99：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），商品住宅供应量已基本和销售量持平。情况见下表：
3、商品住宅与非住宅销售比例分析
1-10月全市商品房成交住宅与非住宅比例约为9.56：1。
（二）10月供销量分析（剔除经济适用房、定向开发、单位集资建房）
1、本月商品房供应量分析
10月份，全市商品房批准预售72万㎡、6192套，环比下降0.79%、10.38%；其中住宅批准预售65.51万㎡、5401套，环比上升8.58%、-4.73%。
2、本月商品房销售量分析
10月份，全市商品房累计销售40.56万㎡、3824套，环比下降37.59%、61.06%；其中住宅销售35.94万㎡、3296套，环比下降34.86%、62.06%，占商品房销售面积的比重为88.61%、86.19%。
10月份全市商品房成交住宅与非住宅比例约为7.80：1。
3、商品住宅供销对比
10月份商品住宅供销比为1.82：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），受秋季房交会影响，本月商品住宅供应有所增长，各区供销比均大于1。
（三）商品房销售价格分析（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）
1、商品房累计成交均价分析
1-10月，全市商品房均价为2924元/㎡，同比上涨4.12%；其中，商品住宅平均售价为2619元/㎡，同比上涨10.75%；商品房非住宅平均售价为5366元/㎡，同比下降5.72%。
2、本月商品房均价分析
10月份，全市商品房平均价格为3125元/㎡，环比上涨10.07%。其中，商品住宅平均价格为2777元/㎡，环比上涨4.24%。
3、成交楼盘均价分析
1-10月住宅楼盘均价为2937元/㎡，与去年同期相比上涨了6.18%； 10月份住宅楼盘均价为3151元/㎡，环比上涨了4.48%。
（四）新建商品住房供求结构分析
1、累计套型结构分析
从市场供应套数来看，1-10月120-144㎡区间户型占比重最大，为30.9%，对比1-9月微增0.61个百分点；90㎡以下的户型供应占比为28.19%，对比1-9月减少1.49个百分点。
从实际销售套数来看，120-144㎡区间户型套数占比最大，为25.54%，基本与1-9月持平；90㎡以下的户型销售占比为28.38%，对比1-9月增加了0.51个百分点。
2、本月套型结构分析
从市场供应套数来看， 10月份市场供应总量为5908套，环比增长1.55%，90套，基本与上月持平。就各户型上市比例来看，120-144㎡区间户型占比最大，为34.19%；90㎡以下户型占19.58%，环比有一定程度下降。
从登记销售情况来看，10月份销售总量为3829套，环比下降59.12%，5538套，销售量有较大幅度下降。就各户型销售比例来看，120-144㎡区间户型套数占比最大，为25.70%；90㎡以下户型占33.85%，环比也相应下降。
二、房产二级市场（二手房）
1、二手房累计交易总量分析
1-10月，全市二手房成交面积169.73万㎡，成交金额为33.05亿元，成交套数为15055套，与去年同期相比分别上升29.70%、50.43%和15.36%；其中住宅成交124.02万㎡，成交金额为18.66亿元，成交套数为14203套，与去年同期相比分别上升20.59%、36.85%和13.95%。
2、二手房累计交易均价分析
1-10月全市二手房成交均价为1995元/㎡，同比上涨16%。其中，二手房住宅成交均价为1505元/㎡，与去年同期相比上涨13.49%；二手房非住宅成交均价为3325元/㎡，与去年同期相比上涨5.01%（注：长沙市二手房的交易系统价格与实际成交价有一定差距，因为二手房按申报价格纳税）。
3、本月二手房交易量分析
从成交面积、成交套数等方面来看，10月份二手房成交面积为17.83万㎡，成交套数为1658套，环比分别减少了5.86%和2.36%。其中，二手住房成交面积为13.31万㎡，成交套数为1599套，环比分别增加了-4.91%和3.70%，非住宅二手房成交面积为4.52万㎡，环比减少了8.56%。
4、本月交易均价分析
10月份，全市二手房平均价格为1754元/㎡，环比下跌13.10%。其中，二手住宅平均价格为1488元/㎡，环比上涨3.70%；非住宅二手房平均价格为2536元/㎡，环比下跌31.07%。
5、典型同质小区二手房交易价格分析
1-10月二手房典型小区同质价格均值为1441元/㎡，与去年同期比上涨9.99%，其中10月份价格均值环比上涨0.79%。
二手住房典型小区同质价格计算样本小区为：望月湖 德政园 国庆新村 广厦新村。
6、住房一、二级市场交易量对比分析
从成交面积上看， 1-10月全市住房一、二级市场累计交易量之比为3.88：1，一、二级市场交易量比值缩小0.10。就10月份成交面积来看，全市一、二级市场交易量之比为3.09：1，比上月比率减小1.85。
三、抵押情况统计分析
1-10月，全市共办理抵押登记手续45695起，抵押面积760.15万㎡，贷款金额153.32亿元，同比分别增长9.84%、7.57%、17.46%。其中，办理个人抵押登记手续44572起，抵押面积504.14万㎡，贷款金额82.34亿元，同比分别增长了9.51%、9.01%、12.87%。
1-10月，全市共办理在建工程抵押583起，同比增长13.65%；抵押面积363.69万㎡，同比增长104.99%；贷款金额56.62亿元，同比增长73.10%，说明今年以来房地产开发贷款增幅较大。
10月份，全市共办理抵押登记手续4673起，抵押面积92.90万㎡，贷款金额21.53亿元，环比分别增加-3.69%、19.89%、44.30%。其中，办理个人抵押登记手续4596起，抵押面积50.90万㎡，贷款金额8.56亿元，环比分别减少了3.02%、1.98%、3.06%。
10月份，全市共办理在建工程抵押65起，环比增加8.88%；抵押面积25.02万㎡，环比减少70.32%；贷款金额3.29亿元，环比减少70.86%。
四、本期市场的基本特点
（一）商品房同期供销总量整体上仍基本平衡， 10月份受秋交会影响，商品住宅批准预售总量比上月有所增长，但因受国庆长假影响，10月份销售量未能同步增长。
（二）10月份，全市商品房平均价格为3125元/㎡，商品住宅平均价格为2777元/㎡，住宅楼盘均价为3151元/㎡，三项指标均有较大幅度增长。
（三）受国庆长假影响，10月份二手房销售量环比有所下降，销售均价也有一定程度的下跌，且主要是二手房非住宅均价下跌。
（注：本次数据1-10月指1月1日至10月24日，同比是与去年1月1日至10月24日之比；10月数据是从9月25日至10月24日，环比为与8月25日至9月24日数据之比）
长沙市房产信息中心
2006-10-30
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