苏州：还有上涨空间

　　记者第一站来到连接上海市的苏州，惊奇地发现：苏州楼市受政策影响甚微，整体房价尤其是高档房房价依然坚挺。准备在6月份开盘的中茵皇冠国际二期，将开盘价定在16000元／平方米左右，与去年的一期相同。中海地产的两处楼盘湖滨一号和半岛华府，起价定在7000元／平方米和13000元／平方米左右，毫无降价征兆。

　　据有关知情人士介绍，苏州市区的房价近两三年来一直连续增长。2002年的商品住宅房平均售价为2281元／平方米，2003年为3099元／平方米，2004年为3948元／平方米，2005年前两个季度的房地产价格还在不停地上涨。特别是苏州工业园区金鸡湖一带，房价已经由五年前的每平方米不到3000元攀升到了现在的9000多元。一位业内人士告诉记者，目前苏州（包括5个县级市）房屋均价不到5000元／平方米，与苏州GDP位列全国第四的地位颇不相称，整个苏州楼市的均价还有上涨空间。

　　该人士分析说，苏州的许多高档楼盘都集中在苏州工业园区一带，苏州楼市的继续上涨，主要是有苏州工业园区作为强大后盾。据介绍，苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，是电子、生物、新材料等高新技术产业的集中发展区，目前已经完成70万平方米公里的开发，投资超过1亿美元的项目已有55个。世界五百强企业有46家进入了该园区并注册成立了71家企业；国内方则由中粮、中远、中化等14家大型企业出资建设。十年来，园区的经济指标都以45％的速度高速增长。去年全区共实现地区生产总值503亿元，进出口总额达281亿美元，新增合同外资41亿美元、实际利用外资18亿美元，新增注册内资174亿元，成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的开发区之一。今年1－3月，全区完成地方一般预算收入10亿元，同比增长39.4％，进出口总额80亿美元，其中出口35.5亿美元，分别增长36％和48％；新增合同外资13.8亿美元、实际利用外资3.8亿美元，均增20％。而工业园区内的员工，收入也颇为可观，去年平均年收入为2.5万元，他们将成为苏州楼市需求的主力军。

　　苏州工业园宣传部有关负责人告诉记者，前不久市政府下发《苏州工业园区2005——2010年服务业指导意见》，将重点促进苏州工业园区的服务业发展，这将更加为苏州工业园区的楼市带来利好，会进一步促进苏州楼市的保值和升值。

　　杭州：抗跌性较强

　　从理论上说，杭州的房价面对严厉的政策应当是要下降的。然而就在“六一大限”之前，价格稍低于周边价格的几个新开楼盘，销售情况却都非常火爆。

　　5月31日，位于下沙区域的天元2005开盘，截止到当天下午，就卖出了103套。据了解，该盘的主力户型是125平方米左右的大户型，均价约4500元每平方米，比周边楼盘低约1000元。位于钱江一桥东侧的另一楼盘同人·春江时代第一栋40套单位公开发售时，同样得到买家的热烈追捧，一个上午就签订了12套。该楼盘的开盘价为7380元每平方米，略低于周边8000－9000元的价格。

　　近两年来，城市房价全面上涨是长三角的普遍现象。杭州房价已经连续12年上涨。据统计，今年一季度杭州市商品住宅预售价为6241.7元／平方米。目前杭州城区商品房的均价达到了7000元每平方米，部分楼盘超过12000元每平方米。

　　然而，在新政实施的风口浪尖上，杭州楼市为什么依然受到买家热捧呢？浙江商会研究会会长杨轶清在接受本报记者采访时指出，杭州楼市房价下跌空间小，主要来源于四个方面的原因。首先，浙江近几年经济增长比较快，2004年全省GDP达到11243亿元，比2003年增长14.3％，成为继广东、江苏、山东之后全国第四个经济总量突破万亿元的省份。然而全省却没有一个龙头城市，杭州与嘉兴、绍兴、宁波等周边城市在很多方面不相上下。目前省政府要将杭州作为龙头城市来发展，势必将增加杭州楼市的升值潜力。其次，杭州的房地产项目主要集中在城区内，不像上海、广州等城市郊区甚至远郊也已分布了大量项目。杭州城区地价相对较高，少则5000元每平方米，多则达到1万多元。这也决定了杭州的房价不会大跌。再次，杭州是个宜居住的城市，外来人口已经达到150多万。特别是工业发展吸引了一些高学历人才进入，增加了购房需求。最后，杭州楼市起步较晚，供不应求局面一时难以解决。这些因素都注定了杭州房价的抗跌性。

　　上海：大跌不可避免

　　相对于苏州和杭州，记者在上海见到的却是另一番景象。记者在上海最繁华的酒吧一条街“新天地”观察对面上海最高最贵的物业华府天地，两个小时内竟无一人前去咨询购买。记者还发现，不少楼盘开盘价已经降低了10％，但依然无人问津。不管是新发售的楼盘还是中介机构，几乎都可以用“门可罗雀”来形容，整个楼市冷冷清清。毋庸置疑，上海楼市遭受到了强大的冲击。

　　据了解，目前上海买家已经完全进入观望状态，成交量则出现了罕见的滑铁卢。据统计，4月份上海新盘交易量只有11900套，比第一季度每月平均的3万套锐减了60％，而二手房交易量也锐减了50％。“五一”期间上海新房市场共销售预售房286套，成交量比春节长假期间下降30％。5月的头三个星期，日均交易量只有200套左右，远远低于2004年800～1000套的日均成交量。二手市场大多数中介公司的交易量比上月下跌50％以上，日交易量仅相当于3月份的20％左右。

　　上海楼市从2001年来连续高速增长，在2003年狂升21％之后，2004年又增长了19.8％，达到了6385元。而市内环以内的不少楼盘更是疯涨得厉害，目前均价达到18000多元，有的已经到了每平方米3万元甚至5万多元，比两年前涨了几倍。据了解，上海房价近两年来疯狂增长很大程度上是来自炒房者的加入。今年第一季度上海成交每平方米单价超过1万元的预售住宅中，外省市居民的买房就达43％，其中温州人购买的达到72％，当中又有70％用的是银行的钱。显然，上海炒房现象比较严重，房价高很大程度上是虚高，下跌的空间很大。在此情况下，面对严厉的政策，消费者纷纷收紧荷包，等待房价回落。随着政策的进一步显效，泡沫将被挤出，价格将会回落。据业内人士估算，即使房价合理回归，也会至少下降30％。

　　(作者：李有祥)