七部委新政主要针对住宅市场，商铺销售因此受影响不大，记者近期调查发现，新政对商铺投资反而是个利好，可能会吸引部分在北京住宅市场投资受阻的客户将目光更多地转向商铺。而最新市场动态表明，相当一部分游资者正在从住宅市场撤资，转而开始加大了对商铺的投资力度。

　　投资商铺比出租住宅让人更放心

　　陈女士（国贸某投资公司）告诉记者，就在她准备投资房地产的时候，国家先后出台了一系列房地产宏观调控政策，这让她觉得投资住宅风险比较大。经再三考虑，陈女士决定投资商铺。近期，陈女士花30多万元在中关村e世界购买了一间小店铺。她说，这样能得到比较稳定的租金回报，比出租住宅更让我放心。现在陈女士已把店铺交给开发商“包租”，按照开发商的承诺，10年后可收回投资。“如果我自己出租，市场行情好的话，大概七八年就能收回来了。但我对中关村市场不熟悉，所以还是交给开发商统一招租，开发商按期给我固定收益就行。”

　　据近日记者实地调查，由于七部委新政主要针对的是住宅投资市场，商铺投资基本不受期房禁止转让、购房不足2年转手交易需征收营业税等诸多政策限制，近期北京多数新商铺销售持续走俏。比如，中关村及CBD一些商业项目及商铺近期销售一如既往，价格也未出现波动。上周四下午，记者来到中关村e世界售楼处探访，半小时内看到约6组客户来访，一组客户签订了合同。据该项目销售人员介绍，该项目自3月开盘至今销售额已超4亿，三层基本上已售完，四层也已销售过半。“五一”之后，客户量猛增。目前，该项目每天成交量可在十套以上，有时甚至达三四十套。

　　据了解,商铺价格开盘前后通常变化不明显，所以即使新政未出台，短期投资者获利空间也不大,“如果打算长线投资，就不会受新政策中征收营业税、期房禁止转让等措施的影响。”一位在中关村e世界看铺的客户告诉记者。IT行业的委靡没有影响到中关村的电子市场经济效益，几年来，电子商铺租价呈持续上涨势头，目前铺位的年平均租金为每平方米10000至14000元，水平稳定，海龙的租价与当初开业相比翻了一倍多。随后，这位投资客颇为老到地告诉记者，市场上能够符合电子铺位投资要求的商铺并不多，小面积的柜台虽容易出租，一般使用面积为四五平方米，租价不低，但投资者也应注意，并不是任何电子市场都适合购买、投资，即使是方圆几百米内，电子商铺的经营状况也会千差万别，譬如地处北大西门某电子市场开业初曾风光一时，但随着海龙、鼎好、e世界的陆续开张，该电子市场状况每况愈下，经营陷入困境。

　　旺铺投资有标准规避风险出奇招

　　42岁的陈先生，广东人，在京经营电子商品十多年，是中关村早期经营商户，在中发、中海园、海龙等电子商场都开有分店。以他多年来的选铺经验，他认为，投资电子商铺主要看以下几个方面：

　　首先地段位置是决定电子商铺价值的关键。在中关村，几个电子商场大多处于黄金地带，差别不大，但实际上，沿街能看到明显标识的商场才更有竞争力。现在的电子市场规模较大，中关村大街修建后，道路宽出了数倍，快速道一定程度上隔裂了消费和商贸往来，客户很难一下逛完所有的商场，消费便不容易聚集。相反，盘踞在一起的几个电子商场则具吸引力，有规模，能形成一定的消费磁场，海龙、鼎好、中关村E世界等项目已经组成了一商贸核心的雏形。

　　其次，交通状况。可达、便捷的交通无疑能吸引更多的消费者，普通的小柜台面向的客户多为零售客，公交、地铁是他们的主要交通工具，商场离这些站点距离越近越方便，客流量越大。海龙门口始终人流如织，除了商场占尽开业先机，很大程度上还得益于公交的支持。正在修建的地铁4号线和10号线，未来中关村E世界将是最大的受益者。

　　第三，商铺的具体位置。1层的商铺价值性永远最高，售价和租价都随楼层的不同，有很大的差别。比较而言，普通投资者选择三、四层的商铺投资风险较小，回报可观，投资性更强。在同一楼层里，有的人片面地认为门口的商铺价值最高，其实不然。消费者在门口往往是寻价，逛过了数个铺位后消费行动的可能性很大，于是，在商场中央、门口又容易看见的铺位生意较好，投资价值高。

　　第四，商场的经营管理方式。包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。

　　陈先生表示，商铺的硬件条件需要跟上消费要求。而从目前行情看，各电子商铺的经营收入差别大，商户们明显愿意进驻设备等条件好的商场经营。投资者需关心每一层有几部电梯、滚梯、货梯，照明亮度如何，通信的速率、空调的换气量、载重等问题。后期建造的电子卖场逐渐重视卖场的硬件设施规划，中关村E世界一层层高6.9米，2至5层层高为5米。并且设有数10部扶梯、16部客梯，垂直交通能力远超出规范要求，空调量按顶级商业设置，在人流量较大的情况下，可以很好地让消费者享受购物。此外，商场外部灯箱、广告牌对消费者起到了积极的引导作用。大型的电子商场需要开辟方便购物者的休息区，金融中心三期项目围合成的10万平方米绿化生态广场，就是为消费者提供良好的休闲场所。

　　在选择商铺时，陈先生提醒投资者，尤其要了解一层商铺经营状况，电子卖场需要一层商铺的带动。当年理想电子市场的关张，关键因素在于商场将一层出租给银行，导致消费者导入困难。

　　游资将加大商铺投资力度

　　“那些想通过短期炒作的投资客，即使未出台新政策，在北京目前商铺发展的大环境中也很难有所炒作。”北京置信房地产经纪有限公司一位负责人向记者表示，进入2005年后，北京市商铺新增盘较多，据北京市建委统计数据，今年1至4月，北京商业用现房销售面积13.5万平方米，比去年同期增长6.0%；竣工面积25.2万平方米，比去年同期增长57.9%，销售面积比竣工面积少11.7万平方米。与住宅定价惯用的“低开高走”不同的是，商铺价格开盘前后变化不大，所以短期投资者想通过快速买进卖出赚取差价很难实现。

　　商铺购买者通常分自用型和投资型两种。北京置信正成咨询顾问有限公司总经理吴学光近日在接受记者采访时表示，自用型客户长期在本地区做生意，对市场行情很熟，买了以后自己开铺经营，基本不牵扯转手问题，所以新政策对其没什么影响。

　　有关业内人士表示，商铺投资目前尚未出台限制新政策，未来可能会吸引更多住宅投资客目光。在北京一些热点区域，商铺需求势头强劲，所以，新政策可能是个风向标，部分中小投资者或许会从住宅市场撤出游资，转而加大对商铺的投资力度。

　　(作者： 洛涛)