将北京过去那些所谓的“豪宅”或“高档房”不如称作“高价房”来得贴切。

　　买房人应该感到高兴的是，从即将现房开盘的星河湾，东方普罗旺斯别墅等今年一些新将入市的“高价盘”看，北京的高价房风向标在悄悄发生变化，似乎开始真正走上“高档”或“豪宅”的长征路了……

　　由地段到景观到产品到全优品质

　　风向标改变端倪显现

　　北京“高价房”走上“高档路”

　　实际上，无论是买房人还是开发商，都习惯性地将北京的1万元以上的房子，户型在200平方米以上的房子称作“高档房”或“豪宅”。但住过或没住过这些所谓的“高档房”或“豪宅”的人都知道，除了价格称得上“高档”或“豪”之外，就这些房子产品本身很难有“高档或豪宅”的感觉。所以，以往所谓的“豪宅”或“高档房”不如称作“高价房”来得贴切。可喜的是，今年以来，虽然这些“高价房”的开发商们因为市场预期好，期望值在变高，但从即将现房开盘的星河湾以及东方普罗旺斯别墅等一些新的“高价盘”看，北京的高价房风向标在悄悄发生变化，高价房在品质等方面与“好房子”看齐。

　　首先，由过去因地段或景观而“高价”的“高价房”在向 “好房子”转变。

　　回顾北京“高价房”的历史，不难看出，其经历了三个阶段：最早的地段“豪宅”，包括最早机场路沿线的一批别墅和方庄、使馆区附近的一批外销公寓以及近几年中关村、cbd、金融街等热点经济区域的公寓；其次是景观豪宅，包括昆玉河、朝阳公园等板块里的“高档”项目；继而出现并吸引人眼球的是像moma国际公寓这样的用高科技、新材料“武装”起来的大户型公寓。而从今年即将入市的几个新“高价盘”的情况看，北京的高价楼盘进入了第四个阶段，回归真正“豪宅”或“高档房”的阶段，即品质豪宅，强调环境、产品、细节、物业、配套等各方面全优，而不是在地段或景观或产品“单项”上突出，即不再是某方面有特长的“特长身”，而是德智体全面发展的“全优生”。

　　北京的“高价盘”似乎开始走上了“高档”或“豪宅”的长征路……

　　由过去的“特长生”到现在的“全优生”

　　北京“高价新盘”全方位体现“高档”

　　就拿执意要“现房销售”而“封盘”，不让任何买房人和同行参观、据说要卖到2万多元一平方米的北京星河湾举例。不难看出，今年即将入市的一批新“高价房”是这样打造出来的“全优生”：

　　其一，区位：不离高档住宅区。无论是星河湾还是东方普罗旺斯别墅或凤图腾等项目，都不在目前已经被认可的高档住宅区的中心位置，而是在其周边，或与其相邻。如星河湾，地处东四环路朝阳北路四季星河路，处在泛cbd地区。

　　其二，注重社区规划。星河湾的负责人梁上燕认为，“豪宅应该是能够给业主提供高品质生活的社区”，这里需要注意的就是她强调了“社区”，而不是单纯从建筑的角度或地段、景观资源来说的。“买房是为了生活，尤其是豪宅，要让业主拥有一个高品质的生活，就必须在社区的规划、建筑、环境、休闲、娱乐、教育、交通等各个方面提供高品质的设施，从规划、建筑施工、建筑材料、环境营造、配套设施、物业管理等各个方面加以营造，并且‘一个都不能少’。”

　　其三，注重环境。这里说的环境在“新高价盘”看来，包括社区内外、软硬环境。社区内的园林营造，不再简单得靠外部借点儿“水景”或组团绿地造景，而是讲求绿化层次和变化。星河湾为了解决在北京营造园林环境的难题，开发商总共行程13万多公里，从世界各地选择北京星河湾的园林树木和花草，并且提前两年在北京进行适应性移植，提前适应北京的气候，而星河湾清水养鱼的专利技术，冬季水不结冰的传言已经成了很多业内人士要学习的目标。社区红线外的环境，星河湾为了让区域城市面貌与之相匹配，花在红线以外美化环境的资金数以万计。在软环境方面，星河湾投资数亿建了一个目前国内没有得超五星级的会所。

　　第四，营销方式上也起了变化。由卖现房到卖成型社区。现房销售已经不是新鲜事，但把一个社区的房子、环境、会所、幼儿园、小学等全部盖完再开始销售却是星河湾即将给购房人的创举。

　　第五，注重产品细节：以细节取胜。有个来自台湾的业内人士曾经在讲述北京以往的那些“豪宅”购房人时说，他们只重社区的整体概念，而不知道注重产品的细节。而即将开盘的新一代“高价房”的开发商的宣言是，要引导购房人享受“好房子”的品质细节，如在星河湾，泥浆看不到一个井盖，路牙石之间的接缝不是用水泥填补的，而是手工打磨好后直接镶嵌瓶装上去的……

　　北京华高莱斯总经理李忠永一句话形象地说明了北京今年即将推出的新一代“高价房”的特征：如果说过去的高价房是某项“专项”特长突出而身价倍增的“特长生”的话，那么，今年新一轮出来的“高价盘”则是“全优生”。

　　今年的新高价房缘何走上“高档之路”

　　北京即将新推出的高价房何以发生变化，要有“高价”走向“高档”或“真正的豪宅”？原因有内外两类。

　　外因是：首先，10年前的高价房面临居住人群“逃离”的尴尬让很多开发商和购房人都认识到了“高价房”保值甚至增值对项目销售的重要性。其次，随着城市化快速进展，城中心的具备开发“特长生”高价房的土地越来越稀缺，撤到四五环之间开发得开发商不得不外用心打造“全优生”，而在这个区域开发，“不把产品往高档做，利润不大”，吸引不了有钱买家。最后，去年“大户型”、“豪宅”的好卖让不少新项目定位在“高档”，而高档市场的需求毕竟是少数人，这种阶段性竞争的加剧也不得不让星河湾等一些对市场的变化看得比较透彻的开发商提高品质，以应对风险。

　　内因是：新一代“高价房”的开发商要么完成了原始资金的积累，要么有了数年的开发经验，大多已经过了“拿速度挣钱”的年代，而进入想做一个让自己满意和感动的产品的阶段。而经历了市场考验和国外生活历练，懂得什么是好房子的购房人也在增多。

　　新“高价房”最终会不会真正称为“高档房”

　　六七月份市场见分晓

　　说来说去，即将推出的星河湾等这一批新一代的“高价盘”能不能改写北京楼市“高价房”的定义，把“高价房”和“好房子”等同起来，而不是像过去的那些所谓“豪宅”，价格和品质脱节，还要看市场的见证。而据了解，六七月份，以星河湾为代表的北京新一代“高价盘”将集中上市，新“高价房”最终会不会真正称为“高档房”，届时就能得到明证。