编者按：自3月份以来，针对房价过快上涨，房产市场出现不健康因素，国家出台了一系列调控政策，包括取消房贷利率优惠，国务院“国八条”、“新八条”以及七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等。这些政策的出台，将使各地房地产投资规模产生怎样的波动？作为国民经济支柱产业的房地产行业，其市场的风吹草动将会对相关的产业带来直接的影响。而作为其下游的建筑行业又该如何针对房市的变化调整自己的经营策略？本报“第一视点”邀请了6位长三角地区的房产开发企业老总，由他们来谈谈现今我

　　国房地产市场的走势，希望能够给建筑行业以一定的启示。

　　“劣币”驱逐“良币”：并非市场期待

　　上海万科房地产有限公司总经理丁长峰

　　2004年，上海万科的销售收入比2003年少了近6亿元，但净利润却高出4000万元。这自然得益于上海去年房价的高速上涨。但房价高企也为上海万科的管理带来了新的问题：我们并不希望上海的房价像今年年初这样涨法，这样，万科的品牌优势、服务优势、质量优势就很难体现出来。现在的上海房地产界已渐渐进入了一个“劣币”驱逐“良币”的阶段———开发商并不需要在产品素质上下很大功夫，就能获得很好的业绩。而有些开发商花了很大的成本进行产品创新之后，却发觉周边非常一般的楼盘也能卖得很好，这样也会减弱他们提升产品素质的动力。现在上海房价急速上涨的态势得到平抑，万科也能从中受益：品牌优势能体现出来，地价会降低，人力资源上也能有个汰弱留强。

　　目前，万科正为上海房地产的盘整作三方面的准备：第一，保持稳健的财务水平；第二，加强内部的管理，调整员工心态；第三，将一部分利润提出来用于提升产品品质。我认为，上海的房地产不会在今年迎来低谷。上海市政府和央行最近出台的一些政策和利率调整还比较温和，不可能真正地打压房市过度投机行为。拿首付比例来说，上海去年基本上就没有低于3成的首付了，最新的政策不过是在说法上更明确；多付的那些按揭利息相对于上海的房价也不过是九牛一毛。我希望，上海市今年能出台更强有力的措施，比如进一步上浮首付比例，以有效打击房地产投机行为。

　　而平抑房价更有效的方式，是政府能改革目前的土地供应制度。将2年内的土地供应规划向社会公布，以便开发商能够更有的放矢地进行投标，而不是像现在这样，因为不清楚未来什么时候才会有下一块土地被拍卖，开发商普遍有一种吃了上顿没下顿的感觉，因而一有土地拍卖，就蜂拥而上、不计成本地拿地。开发商如果能够更理性地买地，房屋的成本和售价自然也会下降。

　　应针对房市区域特征对症下药

　　广厦房地产开发集团有限公司董事长楼江跃

　　今年“国八条”和七部委《意见》对全国房地产行业产生深远影响，房地产行业格局也将发生质的变化。6月1 6日，杭州市政府的透明售房网显示，当日网上交易信息一栏上“今日成交套数”为“19套”。在杭州，这样的成交量已经持续一段时间。从5月下旬开始，杭州透明售房网显示的日成交量一直在10-20套之间徘徊。“新政”的出台，使得杭州房产交易量明显萎缩，购房者持币观望。

　　从国家经济健康发展角度看，“新政”有一定的必要性，但关键要防止房价大起大落。我认为，“新政”是中央为避免经济过快发展可能会产生的危机，而进行的自主预防的调控措施。但我还认为各地的经济发展情况不一样，尤其是房地产市场，它的地域性、区域性经济特征很明显，如长三角地区与其他地区就有明显的不同。而且房地产业对拉动国民经济有巨大的作用。因此，政府出台的“新政”应该区分不同的市场，这样政策的指导性和针对性就更大。就目前而言，全国的房地产市场是否普遍真的存在泡沫？有没有一个科学的、权威的数据？这是我们房产企业十分关注的。国家出台任何一项政策，如果偏离实际情况，往往会给经济带来负面影响。我认为，“新政”的总体目标是促进房产行业格局的健康发展。在“新政”下，房地产行业将会进入一个重新“洗牌”的过程，竞争将会更加激烈。至于未来房产市场走势会是一个什么样的状况，会对我国国民经济产生什么影响？目前还难以定论。因为房地产业带动相关产业的消费作用十分明显，如建筑业、建材业等等。

　　目前的状况是，“新政”出台后，购房者普遍持币观望，成交量迅速下降。因此，我认为购房者和开发商的对峙局面将持续较长一段时间。

　　“新政”促进房地产健康发展

　　上海浦发金地房地产发展有限公司总经理李耀强

　　政府对房产市场的宏观调控，已经从2004年对土地供给的调控转变到了2005年对需求的调控，调控力度不断加强。如何看待这些调控措施？我觉得最重要的就是正确把握基调和正确解读宏观政策的目标。

　　实际上，促进房地产健康发展的基调在国务院的文件中有很明确的说明，充分肯定了房地产业作为国民经济支柱产业的地位，并重申了“积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管”的原则。这说明，国家进行房地产市场调控的根本目的并不是打压房地产业的发展，而是要引导房地产业持续稳定地发展。这对房地产企业来说应该是个长期利好的消息，因为只有市场环境健康稳定，企业才能持续地发展。

　　至于宏观调控政策的目的，我个人理解的观点是，要强化房子的居住功能，抑制房地产行业的投机。房子是用来住的，不是用来炒的。其次，是要抑制过高的房价，因为房价过高，会带来的一系列社会的不稳定因素，包括银行风险等。政府的目标是构建和谐社会，促进经济长期繁荣。同时，要通过新政的实施，促进行业健康、有序发展，稳定房地产的经济地位。

　　基于这样的目标，今后对房产企业提出了更高的要求。我们可以看到，最近几年，国内房地产市场出现了一些地区房价上涨过快、局部过热的现象。一些品质并不好的楼盘也随着大势一抢而空。这样的市场不仅不利于消费者，同时也不利于房产市场自身水平的提高，不利于整个行业的优胜劣汰。

　　因此，新政的出台让市场变得更加理性，对开发商提出了更高的要求。以“产品主义”见长的“金地”，以及所有具有专业实力的房产商在新一轮的“洗牌”中将脱颖而出。

　　房市复归理性长期依然向好

　　上海建工集团总经理助理、上海建工房产有限公司总经理杭迎伟

　　我认为，国家对房地产市场进行宏观调控，其目的不是为了简单地打压房价，而是要通过消除住房价格和房地产投资过快增长等不健康因素，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，打击房产市场的投机行为，促进房地产行业的健康持续发展。

　　今年以来，随着各项政策调控措施的出台，上海房地产市场运行出现积极变化，价格上涨趋缓、局部有所回落，消费者的购房行为复归理性，开发商的投资行为趋于冷静，投机者的炒作行为得到遏制，政府对房地产市场调控的预期目标正在逐步得到实现。同时，我们也应该看到，房地产业在我国是一个方兴未艾的新产业，对上下游产业的拉动作用不可小视。对此，我认为健康、理性的房市还必须保持一定的发展速度。

　　当前，上海的房产市场表现出一定的观望情绪是很自然的，也是正常的。从中长期看，鉴于上海城市的长三角龙头地位、经济的蓬勃发展、人民改善居住条件的现实需求以及外来人员的源源流入，客观存在的市场需求能够支撑上海房产业总体上升的走势。因此，我的预判是，房产市场经过一段时间的结构性调整后，供求双方都将更加成熟，健康持续的发展完全可以预期。

　　建工房产作为一个有一定规模的国有房产企业，我们对上海房地产市场的长期向好充满信心。因此，我们公司各个项目的开发、建设、销售等业务活动，完全按原计划照常展开；同时，我们将一如既往，积极参与中低价配套商品房建设，争取为市政府提出的“两个一千万”目标早日实现、促进房产市场的健康发展，做出自己应有的贡献。

　　从目前上海房产开发企业的构成看，建工房产有两个比较特别的地方：一是我们是目前上海房产开发界为数不多的纯国有企业之一。我们的企业目标、经营方针、开发定位都和政府的政策导向保持高度的一致，保证了我们和消费者之间能有广泛、深入、密切的联系和沟通。其次，我们有着十分深厚的建筑业背景。这决定了我们对“建筑”有着比较深刻的理解，使我们能够坚持“和谐为本，追求卓越”的建工理念，独具匠心、巧夺天工，努力为消费者提供环境宜人、房型宜居、真正的放心房，实现“建筑、艺术、生活”的和谐相融。同时，我们和上海建工集团各建筑设计、施工、安装企业以及物业管理企业一起，共同组成了珠联璧合的开发建设团队和强有力的质量保证体系，以我们的用心规划、精心建设、诚心服务，换取客户的放心购房、安心居住、舒心生活，为消费者提供周到可靠的全程服务，使购买我们住宅的客户永无后顾之忧。

　　房市调控：压力与机会共生

　　戴德梁行董事陆剑

　　据统计，上海的老百姓有50%以上的资产包含在住宅里面，如果房价大起大落，和股票的起落相比，影响要大得多。当前政府下大决心调控房价，正是基于这一点。因此，作为业内人士包括老百姓大可不必惊惶失措。

　　现在上海的中介和香港一样，比米店、便利店还多，这不能说是坏事，但至少反映了一种浮动的心态。目前楼市二手房，从店的成交案例看，跌了最多的是浦东滨江区域，达到了25%。但我们觉得有涨有跌是正常的，尤其发生在春节前后的暴涨之后的跌。应该说，现在暴涨暴跌的情况相对已经开始比较稳定了。至于一手房市场，成交量感觉到明显下降，新开楼盘开发商普遍采用了相对保守的定价方法，开盘价格基本没有高过上一期的楼盘价格。

　　市场要往前走，靠现在的成交量是不行的。但很少有哪一个人会预测到具体在什么时间好起来。有人曾经说上海的楼价一定会涨到2008年奥运会，一定会涨到2010年世博会。其实，市场绝对不会按某个人的意愿去做。戴德梁行的研究部正在根据市场变化进行研究，但不敢武断地下结论，只能说，目前市场正处在相持和多空观望的阶段。

　　房地产业是暴利行业。这一产业链的上下游因为暴利的存在，也催生了不少素质缺乏而一夜暴富的开发商、中介商和代理商。目前楼市不景气，使得这些根基不扎实的企业摇摇欲坠，心慌忙乱。戴德梁行是中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆、成都及杭州均设有分公司。泛城(中国)作为戴德梁行国际性测量行延伸的一个品牌，虽然也感受到市场的压力，但更多的是感受到了机会。事实上，乱世出英雄，只有那些做好准备、持久经营、朝向品牌化发展的企业，才能在风云变幻中始终保持住自己的市场地位和份额。

　　房产新政要洗炒家的“牌”

　　上海道邦投资董事林荣

　　最近，仔细阅读了国务院七部委稳定住房价格的有关政策，我个人认为，这是此次调控的最后一两道“金牌”。目前，房地产交易虽处于胶着状态，但重心马上会下移，很有可能会在底部进行长时间盘整。

　　现在的房地产市场已变成标准的投资市场，少部分人自住，大部分人参与炒作。炒手们对每年8％的回报是看不上眼的，总希望每年的房价上涨30％到50％。据我所知，沪上投资客投资住宅楼，10套房子里面，5至6套是浙江人买的，2至3套来自港澳台资金，还有1套是留给上海人买的。据我们了解，部分浙江投资客已把浙江当地的二、三线城市都炒了遍。形象的形容就是：几个人拿着一张地图，驾车开到哪儿，把这个地方的楼盘扫瞄一遍，然后就盯着某一个楼盘重点炒作，接下来是第二个城市，第三个城市，然后再回过来“抛”第一个城市的楼盘。这些人的资本差不多已有20多年积累，已在房地产价格最低迷的时候“冲”进去很赚了一票，所以完全“扛得住”此次房产新政所产生的风险。但是，从去年下半年跟风进去的投资者，就不那么幸运了，很可能会在这次“洗牌”中被无情洗掉。

　　在国内的理财市场还不是很健全的情况下，浙江资本从上海撤退之后，会向全国进行辐射。我们从跟我公司合作的北京开发商处得知，有一部分嗅觉灵敏的浙江资本，北上北京投资房地产，力量相当之大。其实，我们也是做投资的，我们觉得上海住宅价格偏高，商业楼盘价格偏低，浙江资本的大动作代表了以后的发展趋势，第一批房地产投资客去哪儿，哪儿的市场就会好，他们离开哪儿，哪儿的市场就会低迷一段时间。前不久，我们收购了一个项目，是小户型的，为改变周边环境，已经花了很多的钱。我觉得此次房产新政出台，不单单是洗上海人的“牌”，也是洗了温州人的“牌”。如果今年年底房地产市场能够见底的话，明后两年就会有一个机会。