在现代世界经济中，房地产业是国民经济中的先导性、基础性产业，当国民经济进入繁荣发展期时，房地产业会率先繁荣发展；当国民经济进入萧条期时，房地产业会率先萧条。如何加强调控房地产市场已经成为全球性的课题。

　　青岛市作为世界城市大家庭里的重要成员，“十一五”规划期间，如何把握城市房地产发展走势，对于打造世界知名特色城市，对于率先全面建设成小康社会，对于城市“三个

　　文明”的建设都有着极其重要的作用。近期，我们通过调查和比较研究，对青岛市“十一五”规划期间，房地产市场发展走势提出如下研究报告。

　　青岛市房地产市场的现状与分析

　　青岛市房地产市场的现状

　　2005年，全市商品房新开工1200万平方米，同比增长22.8%；增幅比上年同期提高17.5个百分点；其中住宅开工面积970平方米，同比增长22%，增幅比上年同期提高18个百分点；全市商品住宅完成投资160亿元，同比增长22.1%。

　　2005年，全市商品房竣工、销售面积分别为811万平方米、730万平方米，同比分别增长13.1%、25.4%。全市商品住宅竣工、销售面积分别为670万平方米、650万平方米，同比分别增长18.6%、29.5%。

　　在新开工面积带动下，商品房屋施工面积达到2300万平方米，同比增长10.5%。

　　2005年青岛市商品房销售平均价格为3133元/平方米，同比增长10%，增幅比上一年同期下降1个百分点。青岛市内四区商品房2005年销售平均价格为5389元/平方米，商品住宅销售平均价格为5347元/平方米，其中，市南、市北、四方、李沧区商品住宅预售平均每平方米价格依次为8799元、5051元、4590元、3072元；崂山区、黄岛区、城阳区商品房销售平均每平方米价格分别为：7438元、3787元、3416元；即墨、胶南、胶州、莱西、平度市的商品房销售平均每平方米价格依次为2088元、1989元、1951元、1489元、1420元。

　　透过青岛市房地产市场现状的分析，通过比较研究，可以明显看出如下特点：

　　特点一 青岛市商品房销售价格虽然2005年同比下降1%，但是其增长幅度仍然高达两位数，位居全国主要城市的前列。

　　中国经济正逐步地转变为世界经济的一个重要组成部分，由此，中国的房地产价格也受到了世界房地产正在积聚的泡沫经济的影响，近年来呈高涨态势，据统计全国商品房平均价格2002年为2226元/平方米，2003年为2379元/平方米，2004年6月末为2701元/平方米；2004年全国房价涨幅达14.4%。2005年第一季度全国房价同比增长12.5%，其中，山东省房价依旧高位运行；国家重点统计的35个大中城市中有34个城市房价继续上涨，其中，青岛市价格涨幅同比为13.2%，位居山东省首位。2005年1～9月，青岛市房价涨幅虽有所回落，但仍然坚挺，同比上涨幅度为11.7%，在全国35个大中城市中仅次于上海的12.4%，位居第二名。同期，全国房地产景气指数创历史新低，三季度景气指数为123.7，比上年同期降8.7点。从青岛市七区看，一、二、三个季度房屋销售价格分别同比上涨11.7%、12.4%、11%。

　　2005年全国商品房销售价格同比增长幅度为7%，青岛市增长速度为10%。2005年第四季度全国70城市房价同比增长幅度为6.5%，青岛市增长幅度为9.5%，从全年情况分析，12月份，市区商品房销售价格同比增长9.4%，比第一季度房价下降2.3个百分点，这是我市房屋销售月度价格涨幅首次从2000年以来的两位数回落至一位数。

　　特点二 青岛市商品房空置率虽然低于全国平均水平，但是空置房增长，尤其是个别县级市的空置率提高值得关注。

　　从全国看2005年末，商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。

　　2005年青岛市区商品房空置面积下降，但县级市区空置面积明显增多。2005年，全市商品房空置面积108.2万平方米，同比增长22%，其中商品住宅空置面积61.37万米，同比增长30%，占全国的0.98%。从区域情况看，市内四区房屋空置面积26.64万平方米，占全市房屋空置面积24.6%；崂山区、黄岛区房屋空置面积分别为2.8万平方米、10.65万平方米；城阳区、胶州市、胶南市房屋空置面积同比分别增长59%、170%、171%。

　　特点三 经济适用房建设取得成效，但是中小户型和低价房供应不足。

　　2005年，我市高档商品房完成投资10.88亿元，同比下降36%，占住宅投资的比重为5.9%，同比下降6个百分点。从商品房交易情况看，2005年市内四区商品房销售13248套，同比增长2.91%，交易商品住宅户型结构以每套80～100平方米成交套数最多，占总成交套数的43.66%，套型面积100～120平方米的占总量的23.95%。

　　与此同时，2005年青岛市销售价位以3000～4000元/平方米(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的27.36%，4000～5000元/平方米的占20.52%，5000～6000元/平方米的占18.99%，购房对象以本市居民为主，占总量的92.32%。这一统计结果显示，目前市场上中小户型和低价房源供应不足。

　　特点四 二手房市场虽然有增长，但二手房市场不成熟导致下半年二手房交易量持续走低，加上三手房市场尚未开发，成为青岛市房地产市场健康发展的一个软肋。

　　2005年二手房住宅价格由于受交易所得税和营业税政策的影响，同比增长5.5%，价格自7月份以来持续走低，下降6.7个百分点。2005年，二手房共成交登记26271套，同比减少18.76%；成交面积195.74万平方米，同比减少15.53%。其中，二手住房成交登记25462套，同比减少18.69%；成交面积162.90万平方米，同比减少19.27%。

　　青岛市房地产市场的发展走势

　　“十一五”规划期间，我国进入了全面建设成小康社会的关键时期，可以预测商品房的需求将呈旺盛趋势，房地产业将继续快跑。通过比较研究，青岛市“十一五”规划期房地产市场主要发展趋势是：

　　(一)“十一五”规划期间，房地产投资增幅有所回落，但是投资绝对额将会继续加大， 房地产市场将会持续增长。

　　权威人士预测，中国房地产业在2020年前可分为三个发展阶段，1993年至2000年为第一阶段，年增长速度为13%；2000年至2010年为第二阶段，年增长速度为14%；2010年至2020年为第三阶段，年增长速度为10%。从2005年看，全国房地产开发投资同比增长23.5%比上年同期增幅回落5.1个百分点，增幅低于同期城镇固定资产投资增幅3.7个百分点。其中，商品住宅投资增长22.2%，比上年同期增幅回落5.9个百分点，继续呈回落态势。全国31个省(区、市)中有19个房地产开发投资增幅同比回落，其中北京、辽宁、浙江、福建等8个省(区、市)增幅回落超过20个百分点；有20个省(区、市)商品住宅投资增幅同比回落，其中北京、辽宁等8个省(区、市)增幅回落超过20个百分点。2005年青岛市也下降了1个百分点。

　　在房地产需求方面，预测到2010年全国城镇居民人均住宅建筑面积将达到28平方米，全国住宅需求量每年将达到5.35亿平方米～9.27亿平方米，这将给房地产业带来巨大的发展空间。青岛市在“十一五”规划期间，房地产市场发展的主要趋向是，继续扩大经济适用住房和普通商品住房建设规模，兼顾适量的高档商品房与别墅的建设，基本满足城市小康社会住房的需求。

　　(二)在宏观调控措施制约下，“十一五”规划期间，房价难再猛涨，某些政策的调整和局部范围的房价上涨，也会对青岛房地产市场产生影响。

　　“十一五”规划期间，信贷政策、税收政策将继续贯彻有选择支持的方针。同时物业税收将逐步开征，并采用不同房产、不同税率的方式。对于高档住宅、别墅等将采用高税率，这些政策都会形成“有限制刺激内需”的效果。上一轮房价的快速上涨的主要原因之一是由于长三角地区的投机资本带动，影响也主要集中在东部沿海地带，导致全国整体涨幅的平均数被拉高。经过近一年的宏观调控，投机资本基本上得到遏止，从趋势看房价难再猛涨。

　　但是，预计“十一五”期间居住用地价格还会继续上涨。劳动力价格则会随着民工荒和老龄化的问题变的不再便宜。这两块上升的成本，在国家宏观调控下将会由房地产开发商承担。虽然全国范围内大部分地区的房价涨幅度都处在回落态势，但局部地区的房价却出现异动，自1992年宏观调控之后一直保持平稳的珠三角，在2005年底涨幅开始明显加快，深圳三季度的平均房价一度上涨12.8%，不少楼盘出现供不应求的局面。上述情况的出现，将会对青岛的房地产市场产生影响。

　　(三)居民住房消费结构将继续呈以中小套型为主的需求趋势。

　　2005年各地加大了结构调整的力度。浙江、江苏、广东、辽宁、四川、湖南、江西等省和上海、重庆、天津、长沙、沈阳、大连、武汉、兰州等城市通过加强土地和城市规划的调控，增加普通商品住房和经济适用住房建设用地供应。一些开发企业也对正在开发或即将开发项目的设计方案做出调整，缩减大户型商品住房，增加中小型商品住房，以适应市场的需求。沈阳某开发商将已经建成长期滞销的180～240平方米大户型商品住宅，拆分改造成每套80～90平方米，很快销售一空。

　　从青岛市2005年商品住房成交量中，明显的一个特点是大套型占比下降，中小套型占比提高。据连青商务集团公司做的市场抽样调查，包括青岛在内的40个城市到2010年80平方米以下、80～120平方米、120平方米以上商品住房成交套数占总成交套数的比例分别为35%、45%、20%。

　　(四)房地产开发商的集聚度将会呈高强的趋势。

　　在房地产市场进入者方面我国一直保持着较高的增长水平。据统计1991年我国只有4200家房地产开发商，到2004年增加到了3万多家。但是目前我国房地产市场开发商的集中度还不高，2004年美国前10家地产业开发商占全美市场份额高达27.25%，是中国前10家地产业开发商集中度的10.5倍。青岛市房地产商至今还产生不了像万科、万达这样国内的大地产商。可以预计“十一五”期间，随着我国房地产开发商的集中度的提高，青岛市将会涌现出几个在国内外能叫得响的大地产商。

　　(五)要高度重视国际资本必将进入青岛房地产市场的发展趋势。

　　商业地产是国际资本关注的主要领域。国际资本为进入中国房地产市场已做了充分准备，我国房地产行业长期以来在金融工具方面的匮乏，其中蕴含的机会必然成为吸引国际资本的热点之一，尤其是需要进入门槛更高，回报更具想象力的商业地产。而商业地产开发，将对优化城市布局和实现土地价值最大化产生良好作用。目前外资在我国房地产业中的规模也已占到12%至15%，“十一五”期间外资规模将继续扩大。未来我国房地产业将是国外投资机构、国有开发企业、国内民营成熟地产商三足鼎立的局面，民营中小地产的发展空间将越来越少。青岛市作为中国重要的对外开放城市，要实现房地产市场长期、持续、稳定的发展，必须抓住机遇，加快引进国际资本的步伐。

　　强化房地产市场宏观调控的基本对策

　　“十一五”规划期间，青岛市要把握房地产市场的正确走势，必须继续按照中央和省的部署，强化房地产市场的宏观调控，以此为出发点，我们提出如下基本对策。

　　(一)认真践行“双八条”，提高宏观调控的执政能力。

　　面对全国房市价格的高涨，我国采取了自亚洲金融危机以来由刺激房地产需求增长的政策到最严厉的调控房地产市场的政策的转变。理论界称之为“三招出手，六剑砍去，稳定市场”。

　　2005年3月26日国务院出台了《关于切实稳定住房价格的通知》(简称老八条)。

　　2005年4月27日国务院提出了“新八条”。

　　2005年5月11日国家七部委出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

　　上述三个文件(称之为三招)出台的根本目的是为了加强调控国内房地产市场，稳定房价，促进房地产市场有序、健康、快速、持续的发展。

　　国务院新八条的主要内容是：一是强化规划调控改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇住房廉租制度建设要纳入各级政府工作目标责任制管理。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。

　　国家新老八条发布后，全国都在认真贯彻。如青岛市在老八条发布后，即出台了五大措施，调控青岛市房价；新八条出台后，出台了调控房地产市场的八条政策：一是提高建筑容积率，低价房不超120平方米。二是两年各拿千亩地，建设中低价位房。三是中低价房要占80%，经济房10年禁售。四是买房两年内再卖，全额征收营业税。五是严格控制不合理的房地产开发贷款。六是购预售房实名制，备案后不得更名。七是建立市场预警体系，逐步推行网上售房。八是房价上涨较快区市，要进行重点督查。

　　总之，针对房地产业结构性过热，从中央到地方出台了从“紧缩信贷”到“提高自有资金门槛”再到“土地市场整顿”的一系列措施，终结了房贷优惠利率时代，固定资产投资总额得到有效抑制，房地产业及去年几大持续过热行业投资增长大幅回落。然而，从直观来看，宏观调控减少了房产的供给，而在需求不变的条件下，房价的局部过高不会得到缓解。一方面，政府限制水泥、钢材等行业的扩张，造成相关产品供不应求，形成了供给型涨价优势，加大了商品房开发成本压力，促进成本构成型价格上涨；另一方面，土地资源从严控制，土地供应量减小预示着房市供应总量即将减少，这从反面刺激了潜在的消费动力，很多人将预期消费意向提前转化为即期消费行为，可能造成总需求的扩大。

　　(二)多管齐下，发挥经济杠杆的调控作用，用经济杠杆抑制“炒房”，把长期空置的房屋“逼”到市场上去，增加市场有效供给量。

　　房地产价格受各种供求关系和价格因素错纵复杂的影响，因此调控房地产市场也应多管齐下。我国近年来的经济发展迅速，储蓄率高、人口结构有很大变化，而且房地产的商品化仍然是新生事物。一般来说，一种产品在其商品化的初期，需求极为旺盛，价格上扬是正常的。但必须从土地政策、金融政策以及汇率改革等多方面调控房地产市场。比如为控制土地价格过快上涨，在土地拍卖前，政府有关部门应对土地价格进行科学的分析，研究制定针对不同类型土地的出让方式。同时应在城市总体规划的框架内，适当增加土地的供应量。随着土地供应量的增加，将对不断上涨的土地价格起到一定的平抑作用。在增加供应量的同时，还要抑制需求过快增长，应把握城市旧城改造和房屋动迁的节奏等。发挥经济杠杆的调控作用，重要的有四条：

　　发挥金融杠杆的调控作用。近年来房地产行业通过金融、尤其是银行信贷渠道吸纳了过多的资金，以北京、上海、广州为例，如果能够真实地统计银行信贷的用途，再把对开发商的贷款和按揭贷款加起来，相信至少有40%左右的信贷用在房地产投资上了。由于有相当一部分企业以其他用途或者关联企业的方式借款，实际上却用于房地产开发，所以，银行报表上的数据比实际情况肯定少得多。由于信贷是社会资金分配的主渠道，所以有理由说，国内银行的超低利率与银行资金的易获得性，使社会把过多的资金用在了房地产行业上。这样在房地产泡沫形成的过程中，资金、主要是信贷资金起着推波助澜的作用。有了信贷资金的支持，开发商就能生产更大的供给；有了按揭的支持，消费者就有了更大的需求。供给和需求相互推动，共同拉动行业上升。开发商盖的房子顺利卖出，资金回笼加快，银行贷款更有信心，消费者需求增大，房价上升，买房更有投资价值，于是产生更大的需求，开发商的房子也更好卖。这是一个典型的、由各种因素推动房地产走向泡沫的过程。控制房价，离不开信贷。信贷既支撑着房地产的供给，又支撑着强大需求，并且，推动着供需双方的循环上升。所以，用信贷手段控制房价，短期内会十分有效。如上海提高住房贷款利率，将最低首付款比例从20%提高到30%；非大陆居民从30%提高到50%。

　　发挥税收杠杆的作用，调整住房转让环节的营业税。我国目前房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重，以税代租、以费代税、以税代费、以费代租的现象都有存在。由于三者之间界限混淆，降低了税收的严肃性、规范性，滋长了乱收费的不良风气，也使得税收的宏观调控功能受到了限制和削弱。在房地产的流转环节，除了税费种类繁多以外，土地增值税的税率高达30%～60%，若再加上5%的营业税和30%的企业所得税，企业的实际平均税负水平达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。流转环节的税负过高，不仅阻碍了房地产市场的形成和发展，也使逃税等规避和投机行为多发，使税收的严肃性受到挑战。

　　加征个人卖房所得税，如对二手房交易，国税部门出台了征收20%所得税的政策。如南京地税部门出台《个人销售房屋税收政策须知》规定个人销售房屋缴纳的税收包括营业税、个人所得税、土地增殖税、印花税、城建税、教育附加税、地方教育附加税等，其中明确规定，个人销售房产将按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税。再如青岛市2005年6月1日后，个人转让其购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人转让其购买超过两年(含两年)，且符合普通住房标准的住房，免征营业税；个人转让其购买的非普通住房超过两年(含两年)的，按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额缴纳营业税。

　　对“逼”到市场上去的长期空置房，实行非按揭购房政策。现存的重要问题是住房存量资源的流动性太差，二级市场迄今没有发育起来。没有二级市场以至居住权流通的三级市场，我们就不能建立存量资源向下流动的梯次，住房的增量资源也就不能在市场上顺畅消化。在市场经济发达国家每年的房地产交易总额中，存量住房的交易通常占到80%以上。存量资源的流动性越好，增量资源的流通速度就越快。我国的现实情况正好相反。目前每年房地产交易总额中新房，也就是增量资源的交易比重占到85%以上。

　　(三)通过发布政令，严格执行政令，严查投机行为，稳定房价。

　　要保护群众的人居权利，既要控制房价的过快增长，同时要加快完善住房保障体系。政府即运用财税、金融、法律、行政等手段加强对房地产市场的调控力度，采取“扶低抑高”的住房结构调整政策，对那些非住宅及高档和大户型住房建设加以限制；对那些中低价位的普通商品住房、经济适用房给予扶持。低价住房的大量上市是狙击房价疯涨的最佳途径。同时支持对危旧房改造，合理提高拆迁安置的补偿标准；支持困难企业、中低收入人群利用自有土地为困难职工集资建房；加快廉租住房建设，发展租赁型经济适用房，实行经济适用房租售并举。健康的房地产市场，首要的任务是应该满足人们正常的居住需求，让多数人能够“居者有其屋”，而绝非“人人买其屋”，其次才是满足少数投资者的投资需求，否则就是本末倒置。只要全国的炒房者不兴风雨，各地的楼市就不会起风云，众多只想买房住的普通市民也就不会人心惶惶，怕房价上涨都争着买房，因为这种提前消费或者没能力消费并不是真实的需求，必然造成房价虚高。

　　近年来，一些房地产项目投机炒作现象严重，推动了部分楼盘价格在短期内快速上涨，使许多普通老百姓也参与到购房投资中，进一步加速了房价的上涨。每一个楼盘价格的非正常上涨，大部分都是因为开发企业通过虚假交易，发布虚假信息，人为造成市场供应紧张。为打击炒楼，深圳出台“禁筹令”，规定对房企开发项目未领取《房地产预售许可证》便进行“内部认购、认筹”等违规营销行为，予以严厉封杀。提高经济适用房和一般商品房的管理水平。目前特别要对经济适用房规定“两不准”：不准出租；不准在十年内出售。

　　(四)严格中介机构市场准入，完善市场信息披露机制。

　　目前房地产市场最大的问题之一是信息严重的不对称，即没有好的机构、好的组织向我们的社会、民众、政府提供房地产市场真实可靠的信息，甚至于有些政府机构不履行应尽的职责，向社会与民众发布似是而非的信息。因此，必须加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势，这是目前市场最为关键的事情。

　　完善市场信息披露机制，需要公开房价成本清单。作为房地产企业，主观上谁也不愿意公开自己的成本秘密，尤其是更不愿意让公众知晓自己从中能够赚取多少利润，在这个“敏感”的问题上，作为政府是“屈从”于开发商的不乐意，还是顺应呼吁房价公开的民意，这是考验政府决策和管理的一道重要的分水岭。如今的房价包含的不确定因素实在太多，如果不增强透明度，其房价的成本究竟是多少实在令人难以猜想，如果硬让老百姓只认一个房地产商自己定的“价位”，就有强买强卖之嫌。和谐的房地产市场应当是国家、房地产商、个人三方互利互惠的结局，而不是偏向其中任何一方或其中两方联手对付第三方的结局。房地产蕴涵着的不仅是“居者有其屋”的人本色彩，更重要的是通过调控房地产市场，更好的规划城市建设，维护社会的和谐和稳定。

　　(五)加强调控，防止房价大起大落，促进房地产健康发展。

　　房地产投资拉动着50多个产业的发展，拉动率为1：2.86，对国民经济的影响力达到30%。国内外发展的实践表明，房地产业过热，出现泡沫，则是经济社会发展之祸。日本和我国香港经济社会发展受房地产泡沫破灭拖累已经有10多年。加强房地产市场调控，稳定物价主要从两个方面入手：

　　坚决控制房地产价格风险，要从根本上击破人为的房价高涨的借口。一个产业的飞速发展，资金、资源、人力的高度积聚，使房地产行业几乎成为挟持整个国民经济的定时炸弹。如果在此基础上，房地产开发贷款和住房抵押贷款所占银行总量的比例、增幅继续放大，那么，由常识和经验可以知道，房地产市场风向，随时有可能转变为银行信贷风险。国家在这么多年来扶持了几千亿的信贷资金在房地产行业，但是由此产生的金融风险依然也落到了政府身上。房地产商是靠国家稀缺的土地资源和信贷资源来赢利，唯有国家加强宏观调控，击破开发商许多看似合理的高涨价格的借口，才能够使房地产业获得一个稳定、和谐的发展环境。

　　完善土地供给制度。建立健全一、二级土地开发制度。房地产开发大多数情况先把土地由“生地”开发为“熟地”。“熟地”的基本要求是“三通一平”，这个阶段称为土地一级开发；然后进入政府组织的土地市场通过“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)三个形式进行公开出让。竞得土地的开发商再进行直接面向购房者的房地产开发，称为二次开发。虽然也有“生地”直接进入土地市场交易的情况，但是主流市场还是先进行一级开发。虽然一级开发只有百分之几的利润，但是通过一级开发绝大多数企业能够更容易地获得土地开发权，因此企业对土地一级开发市场趋之若骛。但同时带来的问题是在土地一级开发权获得上没有形成市场，回报也就是政府和企业之间来谈，里面有一个定价合理不合理的问题，也有可能把下一步政府出让金变为利润的一部分。显然，在完善土地供给制度中，要充分发挥价格杠杆的作用。土地价格是土地价值和权益的具体表现，是最灵敏的反映土地供求关系的“晴雨表”，是调节土地利用方式的重要手段。要发挥市场配置土地资源的基础作用，最重要的杠杆就是地价。

　　把握好招、拍、挂的策略，优化住房结构。我国的地价管理是伴随着土地使用制度改革而产生的，是从深圳、上海两市实行土地使用权招标、拍卖，以公开市场形成价格开始的。通过土地使用权的出让、租赁、作价入股等有偿方式，使土地这一最基本的生产要素进入市场，使国家土地所有权在经济上得到具体实现，政府获得了城市建设资金，为加快城市基础设施建设，改善人民生活，发挥了重要作用。实践中，招、拍、挂仍然存在着一定的问题。在“十一五”规划期间，要坚定不移地执行经营性用地的招标拍卖挂牌出让制度，推行工业用地的招标拍卖挂牌出让，不断提高土地资源市场配置的程度。强化对协议出让土地的监管，建立协议出让土地的公示制度，禁止非法压低地价招商引资。加强土地有形市场建设，为土地的公开交易提供平台。建立土地成交价格申报制度，对低于市场价成交的土地，政府可优先购买，防止非法交易。要不断完善土地供应方式，对不同用途的房地产开发用地要根据市场状况，灵活确定招标、拍卖、挂牌方式。

　　青岛市要借鉴兄弟城市利用地价杠杆优化配置土地资源的经验。如无锡市制定了地价与土地集约度的调节系数，对土地利用率低的项目提高供地价格，对土地投资强度高的项目降低厂房租金、地方税收等；通过调整土地收益分配鼓励节约集约用地；企业盘活存量土地，利用原有厂区土地进行增资扩建或改造的，免交增加建筑面积的土地出让金。宁波市对高科技、高收益的工业用地以及民办的文教用地，在土地的供应上和价格上给予适当优惠，不仅有利于土地的优化配置和产业结构的调整，也有利于城市经济的协调发展。

　　着力调整供应结构，有效增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房供应量。现代城市学理论表明，住宅密度与土地所有权存在密切联系。如果一个地区由较多开发商共同开发，则往往按较高的密度为收入较低的居民建房。如果一地区由单一的开发商进行开发时，往往仅以较低的密度为收入较高的居民建房。因而，政府可以在土地招投标中将大项目拆分成小项目，实行分区共同开发制度，有利于用市场的手段引导开发商做好低端市场，而不是一味地投机于高端市场。

　　科学合理地划分土地使用领域。由于受规模不经济的约束，城市建设用地可扩张的规模被预期是固定的，当前土地被利用的规模越大，意味着未来建设用地的供给越少。把建设用地分为工业用地和商住用地两类，那么当前工业用地增加就意味着当前或未来商住用地供给将会减少。未来可供商住用地供给减少对房产市场形成两方面的预期：一方面，对房地产商而言，未来可供用地减少，必须预期未来房地产价格上升，对已经获得的土地往往占有而不开发，期待未来价格上升后再开发或转手，这导致当前商住用房的供给相对减少。

　　要科学的计算单位面积内的房屋开发容积率，最大限度地使用土地空间。以发达国家主要城市土地使用计算，我国的城市不应该存在土地供应不足的问题。目前存在的突出问题是，土地使用浪费，容积率远低于世界先进水平，开发范围过于集中，布局不尽合理等。解决上述问题已迫在眉睫。

　　提高城市固定居民居住水平的对策建议

　　青岛市作为中国的重要中心城市，正在打造世界知名特色城市，城市的定位和功能决定了必须把握房地产市场的趋势，不断改善固定居民的居住质量，提高固定居民的居住水平。

　　(一)要从执政为民的高度，出台一系列配套的政策，强化房地产市场的房价调控。

　　固定居民是推动城市发展的主力军，如何提高城市固定居民的居住水平，这是城市发展中的第一位重要问题。强化房地产市场的宏观调控，首先要着眼于固定居民这个城市的主体，以此强化房地产市场的房价调控。

　　现实表明，当地楼盘的开出，都经过当地政府职能部门批准，这样当地政府要什么样的房价，就会有什么样的房价。比如说，它们要当地的房价下降，那么就可能尽量让价位低的楼盘上市；如果它们要当地的房价上涨，就可能让更多的高价位楼盘上市。在这种情况下，强化房地产市场的房价调控。一系列政策的出台都是着眼于解决市场发展中的问题，控制好发展的节奏，稳定房价，发挥好房地产市场对城市和谐社会建设的推动作用。

　　(二)青岛作为最适宜人居住的城市，有限的商品房历来成为市外消费者购买的热门商品。要采取正确的对策，保证固定居民能够不断提高居住水平。

　　在青岛获得的若干城市荣誉中，值得青岛人骄傲的一个是青岛是最适宜人居住的城市，也正因为青岛是最适宜人居住的城市，近年来，青岛的商品房才成为炒房者关注的重点对象，才成为市外消费者购买的热门商品。在这种情况下，势必会影响固定居民的商品房消费。前一时期，青岛市已经制定了购买限价商品房的许可证政策，要求购买者具备青岛市内四区常住户口、人均年收入低于上半年城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或住房面积未达到政府规定标准的家庭或单身者。

　　“十一五”规划期间，从基本满足固定居民对住房的需求出发，我们认为，为能向固定居民提供满足基本需求的可供商品房，必须使青岛的商品房房价保持一个适度增长。强化宏观调控，限制的是房价的过快增长，而不是限制适度的增长。

　　像青岛这样的城市，房价出现负增长，必定会损害固定居民的根本利益。我们建议，在一个相当长的历史时期内，青岛的房价应当保持一个适度的增长，而不是负增长。在保持适度增长的情况下，同时发挥经济杠杆的调节作用，才能有效遏止炒房和非固定居民的低价购房。

　　我们建议，在青岛房价保持适度增长的情况下，要通过出台配套的政策，提高固定居民的住房公积金、职务补贴、福利补贴、老城改造自助拆迁补贴等方式，提高固定居民居住水平。

　　(三)采取有利措施，发展住房租赁业，加快消化空置商品房。

　　一边是大量的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的固定居民买不起房子，对此要采取有利措施，加快消化空置商品房。根据调查，目前我国已经有65.8%的城镇家庭拥有了住宅产权，而美国、法国、日本在20世纪80年代末住房自有率分别为51.5%、46.7%、60.4%。这说明，有住房消费能力者总体上已基本完成住房消费，不会再购房特别是购空置的商品房消费(投资除外)，而剩余的消费者虽有消费需求却没有现实的住房消费能力。世界经济发展史表明，任何一个国家，无论经济有多发达，都不可能实现住房的完全私有，房屋租赁仍然占有限度的比例。目前我国市场上可供出租的房屋并不充足，如果将空置商品房进入租赁市场，将大大增加出租房的供应量，商品房租金价格将会大幅下调，租金的普遍下降，导致对出租房的需求大大增加，反过来促进了空置商品房得到更好的消化。

　　(四)要正确兼顾开发商与消费者的利益，要把提高固定居民的居住水平作为长期的民心工程。

　　兼顾开发商的利益主要表现在其开发过程实现的利润率上。目前有两种意见，一种意见是开发商已经获取了巨额利润，其利润率水平远远高于全社会所能承受的程度。另一种意见是房地产业利润率目前不足10%，据山东省统计局公布的第一次经济普查数据显示，2004年山东省房地产企业法人单位实现主营业务收入是776亿元，利润总额是74.8亿元，利润率少于10%。我们认为，从兼顾消费者利益出发，尤其是兼顾固定居民消费者的利益出发，房地产开发商实现的利润率应当不高于社会平均利润率的10%，否则就会出现暴利。

　　(五)要在城市合理规划布局中，不断提升固定居民和谐的居住质量水平。

　　为了提升固定居民的生存质量水平，青岛市已经决定在2005、2006年中要从储备土地中各拿出1000亩土地，用于建设中低价位普通商品住房。目前已向社会供应普通商品住房用地1075亩，可建设住房面积建筑面积103.67万平方米。现在最重要的问题是，经济适用房和普通商品房要有合理的规划布局，突出以人为本，生活方便；特别要强调建设的品质，“十一五”规划期间，消费者对住宅品质的要求将更加严格，做有品质的住宅应当成为开发商最大的市场追求。