彭磷基接受本报记者专访。

　　“股市就像一个苹果，抛到最高点，自然就往下落了，但房价不同，尤其是广州的房价不同，我可以说，广州的房价几乎没有泡沫。”

　　前日，全国政协委员、祈福集团董事长彭磷基在北京表示，九部委处罚开发商囤房、炒房的规定没有法律依据。昨日，该消息引起市民和网友的广泛关注。据奥一网统计，仅昨日一天该新闻浏览量便达36万人次，发帖过800条。不少网友发帖反对彭的提法。

　　对此，彭磷基昨日接受本报记者专访时表示，赞成国家打击囤房、炒房，只是希望相关措施能符合法律规定。同时，他分析预测“5年后珠三角将很难找到均价万元以下的房子”。

　　51%网友不同意彭的观点

　　房价是市民和网友最关注的民生问题。前日，全国政协委员、祈福集团董事长彭磷基表示，“九部委《意见》处罚开发商囤房、炒房的规定没有法律依据。”这些对开发商的种种限制与处罚于法无据或侵犯其合法权益，他建议国家机关不要仓促出台“急就章”式的政策。

　　因为涉及房价，相关消息直接触动了市民和网友的神经。据奥一网统计，仅昨日一天相关新闻和报料的浏览量就高达36万人次，到昨晚9时相关评论发帖已经过800条。

　　不少网友对彭磷基的提法提出了不同意见，一些网友认为彭的提法是认为开发商囤房、炒房合法。记者发现在投票统计中，有51%的网友不同意彭的观点，有22%的网友选择同意，还有25%的网友表示“说不清”。也有网友的观点比较理性。“政府在致力解决房地产政策的同时，对不同用途的土地合理制定出不同土地使用价格。”有网友这样发帖。

　　彭磷基称网友误会了他

　　对于网友的不同声音，昨日彭磷基在北京接受本报记者专访时表示，一些网友误会了他的意思。“我是对相关具体措施的制定提出建议，希望不要朝令夕改，制定符合法律规定的措施，然后依法行政，”彭磷基说。他表示，由于房价问题受到多方关注，之前一些政策措施突然推出，也导致了开发商不得不由此进行调整，也导致了一些损失。

　　彭磷基表示，作为政协委员，他在调研提交提案时，更多地关注普遍的民生问题。他不会因为涉及自己所从事的领域，担心受人非议，而故意回避房价等问题。

　　“房价上涨还将继续”

　　房价是否还会再涨，这是普通市民最关心的问题。作为祈福集团董事长，彭磷基昨日预言，房价上涨还将继续，“5年后，珠三角将难觅均价万元以下的房子”。

　　“股市就像一个苹果，把它抛上去之后，到了一个最高点，自然就往下落了，目前的股市随时会进入一个下落倒计时。但房价不同，尤其是广州的房价不同，我可以说，广州的房价几乎没有泡沫。”彭磷基具体分析，地价、材料、资金成本这三大房价的决定因素均在迅速攀升。他由此判断，广州、珠三角其他城市5年后，很难找到均价每平米万元以下的房。彭磷基仍然表达了对广州房价坚挺走势的强烈信心。

　　“我做这个判断完全有充足的理由。上海、北京的房价涨到三四万，我认为里面明显有泡沫存在，往往会首当国家宏观调控之冲，但广州的房价这几年来稳步增长，预计在未来五年涨势良好，安全系数很高。”

　　彭磷基并不讳言祈福集团目前仍在大力推进新的地产项目，在花都的新项目正是这一思路之下的产物。

　　中央执政方法“应更细致”

　　彭磷基对本报记者反复强调，“国家觉得房地产行业的利润过高，看到了宏观调控的必要，我们都觉得有必要。我们很赞成许多城市的廉租房政策啊，我们觉得现在招拍挂的模式方向很好很对啊，但是不是工作方法可以再细致一点呢。”

　　“我们不反对政府的反垄断努力。但是抑制泡沫的方法是多样的，可以细致化。”他认为，土地的招拍挂制度很好，引导了反垄断之后房地产企业新的盈利模式，但是这过程中要公平竞争，发标不仅要讲透明度，还应该讲提前量。

　　他表示，如果要对“囤房”进行惩处，也要用法律手段，国家有《反垄断法》，可以依法行政。

　　彭磷基也指出，中央政府不应该只制定原则，而给地方政府留下“上有政策、下有对策”的空子。比如中央应对投标规范列出具体规定，而不是像现在这样，一落到地方上实行，完全是“量身裁衣，随心所欲”。

　　网友拍砖

　　最简单也最有效的方法就是增加房子供应量，降低土地价格。

　　固然，彭先生还有一层意思就是国家控制房价不能损害开发商的利益，但为什么开发商迟迟不肯公布房价成本？其中奥秘不言自明。国家控制房价目的是为了能让居者有其屋，创造和谐社会，不压缩一下开发商的利益空间如何达到？难不成国家的政策会让开发商亏本卖房？各房产商心里都有数吧，只是赚得少了，不是亏了。

　　居高不下的房价以及个别政府部门发表“调控房价是稳定涨幅，不是打压或降低房价”的言论，使得不少人认为是政府在推高房价。

　　各方评说彭磷基提案

　　老百姓才是弱势群体

　　广州社科院科研处处长彭澎博士:彭磷基的提案有其自身的合理性。一是敢于作为房地产商群体的代表发出声音，确实是代表了他所在阶层的利益。二是向政府要求依法行政，不论这一要求的具体内容如何，作为一般性的要求是正确的。三是房地产干预政策既要考虑目的，也要考虑手段的合理性，不要朝令夕改。

　　依法行政肯定是依法治国的主要内容之一。某些调控政策被认为是娱乐民意的说法在网上也确实存在。我认为中国的房地产市场一直不大规范，要一下子拿出很完善的政策也很难。这也可以看出，中央和地方政府对于如何干预房地产业不是很有数，很多政策的出台很仓促，结果不尽如人意，很快被开放商钻了空子，只能马上再修改。比如说90平米建筑面积的限制出台后，立刻有开发商把两间90平米的房间打通。

　　房价居高不下，不是干预的结果，而是干预不到位的结果。有一批房地产商是利益共同体，享受了高房价的好处。房地产市场是政府、开发商和老百姓三者之间的博弈，其中最弱势、最吃亏的还是老百姓。

　　事实上，开发商长期以来和政府的关系不错，获得信息比老百姓多。在信息不对称中，受到损害更大的是老百姓。而且，开发商还可以通过发布言论引导消费，比如说“五年以内没有一万元以下的房”。我认为，对此，政府应该站出来，说这个话对不对。如果广州的白领或者公务员中的正处级都买不起均价房，那么房价就是太高了。据我了解，正处级一年所有的收入加起来月均6000元左右，和现在的均价每平米8000元还有2000元的差价。

　　房产游戏规则应改为价中者得

　　著名房地产专家韩世同:彭磷基所提出的问题具有一定的真实性。不过我觉得作为委员还是应该更多地反映民意，比如去年黄文仔和彭磷基的提案就是关于要多建经济适用房和廉租房。

　　从调控来看，方向上是对的，但是方法上对不对呢？90平方米建筑面积的限制造成新开工项目四个月内停止审批，导致了房价上涨。导致房地产新政常常出现“越控越高”的局面。

　　在拿地上，我觉得价高者得的规则有问题，种种黑箱操作很多。我觉得要调整游戏规则，保证规则公平、过程公平。我觉得可以调整成“价中者得”，把最离谱的高价和低价都去掉。不要过多依赖于现场拍卖的出价，这样虽然政府收入可能减少一些，但是普通老百姓的福利得到了保障。

　　政策调整应在法律框架内

　　著名律师朱永平:因为国家宏观调控政策变动，给开发商造成损失，该由谁来买单？有不少开发商认为，国家应当给予适当补偿。我认为，这首先得看企业与政府间是否存在明确的合同关系，如果合同有约定，政府单方违约就需要作出赔偿。当然，随着经济形势的变化，享有行政权的政府对现行的房产政策作出相应的调整，这也是必要的，但也必须在法律的框架内。

　　政府不应过多干预房价

　　全国政协委员姚本棠:对于去年以来建设部等九部委等推出的一系列房产宏观调控政策，还是取得了一定作用，但不主张政府对房价干预太多。“平抑房价最好的办法就是像香港一样推出解困房。你有钱，可以去买高到3万元一平方米的房子；没钱就找政府，排队等廉租房。”

　　虽然不主张政府过多干预房价，但对于一些囤房、炒房的行为，必须要予以打击如何有效打击炒房行为？他建议，政府可以考虑作出这样一些规定，比如采用实名制，一人只许买一至两套房，短期内不允许转手等。

　　代表建议

　　“管好土地资源，房价一定降”

　　代表林健认为土地价格高是房价居高不下主因

　　本报讯“政府拍卖的土地，房产开发商经过几次转手后不断抬高价钱，从中获得利润，而这些利润最后都转嫁到消费者身上，这对消费者很不公平。”全国人大代表、五邑大学校长林健此次关注点之一是土地资源开发利用问题。他认为，房价居高不下的原因之一是土地资源得不到很好的利用。他建议，各地政府应根据各地经济水平制定强制性效益指标。

　　“土地价格高是房价居高不下的主要原因”，全国人大代表林健指出，各地建筑成本相差不远，各地房价差距主要在于地价差距，政府在土地出让方面应该加强监管。他认为，政府在拍卖土地虽然给出了最低拍卖底价，但经过几个环节的转手后，地价就被抬高了，开发商由此赚取利润，但这部分钱都转嫁到消费者身上，这对消费者很不公平。因此，政府在土地交易过程中应该对中间环节进行督导，限制转手次数，限制房产商从地价转手中可获得的最高利润。“土地作为国有资源，开发商不能将其作为赚取利润的渠道。政府是为大众服务的，而不是为开发商服务的，应该控制其利用空间，才能保证更广大民众的利益。”

　　在土地资源的使用方面，他认为，国家土地资源非常有限，如何高效利用土地资源值得政府认真考虑。林健进一步指出，要充分利用土地资源，还应该引入土地效益评估。土地资源是不可再生资源，限制土地随意开发利用很重要。虽然政府有很多土地开发的限制政策，但从经济角度上讨论还很少。

　　他建议，内地也可以参考香港，不同地区制定最低的单位土地面积经济标准，作为土地使用准入的重要门槛。“否则就算土地可以高价卖出，但若不能发挥效益，也是浪费。”如政府把土地拍卖给外商投资，规定每平方米产值几千万元，效益就上来了，这对地方经济、就业也可以起到促进作用。“目前的情况就是，政府在土地出让方面没有从利用率进行考虑，像90平米住宅，如果都能执行可以解决多少住房问题？”如果政府在土地开发利用方面不进行限制，20－50年后就没地可卖了。他乐观地表示，“如果这块控制得好，房价一定会降下来。”

　　房价

　　房子是中国人一生的重要奋斗目标之一，严重影响广大人群的幸福感。“民意直通车”栏目中，关于“幸福是什么”的提问，买得起房位于各种“幸福选择”的第三。希望房价回落，成为本次两会热点。

　　民意直通车

　　地方政府调控不力:高房价原因票选第一

　　你认为房价持续高涨的原因何在？

　　A3.0％

　　B27.0％

　　C13.0％

　　D20.0％

　　E25.0％

　　F10.0％

　　(总得票3979)

　　图表略，详见本报。

　　A.消费者越来越注重生活方式，住房需求持续旺盛B.地方政府出于地方利益考虑，调控措施执行不力

　　C.住房供应结构不合理，普通住宅和经济适用房比重过低、供应过少

　　D.投机资金涌入房地产市场，炒房者炒高房价

　　E.开发商和中介机构囤积房源，哄抬房价

　　F.土地价格上涨，可利用开发的土地供应量减少

　　你对哪一项宏观调控政策最关注？你认为哪一项政策最能起作用？

　　A12.0％

　　B7.0％

　　C3.0％

　　D5.0％

　　E33.0％

　　F36.0％

　　(总得票1731)

　　图表略，详见本报。

　　A.90平米以下住房面积比重需占开发建设总面积70％以上

　　B.购房五年内转让全额征收营业税

　　C.严格征收二手房交易个人所得税

　　D.央行再次加息

　　E.整顿和规范房地产市场秩序F..增强房地产市场信息透明度

　　五问2007广州楼市

　　去年广州房价上涨22％，业界认为今年回落可能性不大

　　2006年成为国家调控房地产力度最大、出台政策最为密集的一年，但去年广州房价依然不容乐观。根据广州市统计局日前公布的数据，2006年广州一手商品住房销售均价6545元/平方米，同比上涨22.0％。去年政策的执行效果如何？房地产领域还存在哪些问题？2007年百姓的购房压力能否减轻一些？

　　1小户型市场能否接受？

　　政策:90平方米户型占70％

　　去年5月建设部等九部委发布以下简称“国十五条”要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　去年9月30日颁布的《广州市住房建设规划(2006－2010)》严格执行了住房结构比例。未来五年，广州计划建设的90平方米以下住房面积达到3747万平方米，占到五年建房总量的70％。

　　去年下半年以来，广州接连推出位于海珠区昌岗中路、金沙洲和开发区的限户型住宅用地。但由于受到开发周期影响，新推出的小户型项目最早也要等到2008年才能建成销售，结构调整带来的房价变动还很难在2007年显现。而宏观调控引发项目审批停滞，大户型走俏等连锁反应，反倒在短期内抬高了房价。

　　广州同创卓越地产总经理赵卓文曾指出，户型比例调整对广州的压力更为明显，因为中心城区人口密度大，而90平方米中小户型将使单位楼盘的住房套数增多，这将加大中心城区人口密度，给城市带来交通配套等规划难题。合富辉煌首席分析师黎文江则认为，小户型的政策阻力很有可能来自市场需求本身。目前广州市场需求以三口之家住房升级换代为主，90－120平方米的大户型仍是市民青睐的主流户型。

　　2限价房怎么卖？

　　政策:要降房价先降地价

　　节节攀升的房价背后正是居高不下的地价。“国十五条”直接溯及房地产开发源头，对土地出让模式提出具体要求，“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”

　　去年8月，广州在全国率先推出了4幅位于金沙洲的“双限双竞”(限户型、限房价、竞房价、竞地价)地块，通过竞买开发商自报房价取平均值的方式限定了未来房屋的最高售价在6050－6500元/平方米。而这4幅地块的楼面地价只有2300元/平方米左右。

　　据了解，目前金沙洲周边楼盘如万科四季花城、富力桃园、荔港南湾都已卖到8000元/平方米，限价6000多元/平方米的商品房在该区域有绝对的吸引力。而开发区的限价房最高只卖4000元/平方米，成为广州未来可预见的最便宜的商品房。

　　究竟谁能购买这种特殊的商品房，成为广州土地出让制度改革后必然面临的难题，业内专家普遍担心限价房的销售环节会引发新的分配不公。此外，业内人士还担心，限价房很有可能被高价转手，到时政府通过牺牲地价而降下来的房价，将成为投机炒作人士的巨额利润。

　　3经济适用房租or售？

　　政策:建立分级住房体系

　　“国十五条”要求各地解决经济适用房建设和销售中存在的问题。

　　去年颁布的《广州市住房建设规划(2006－2010)》明确了未来五年，广州建设政府保障型住房11.43万套，建筑面积900万平方米。

　　根据广州市国土房管局最新透露的情况，广州新社区建设推进正常，同德小区C40～C42栋住宅楼已进入收尾工作，大塘小区、金沙洲新社区已开工，万松园、党恩新街已进入招标阶段，泰安花园正在进行规划及专业报建。今年广州“两会”又传出单位自建房的新政策。

　　如何防止经济适用房的违规购买和转让？业内专家建议，经济适用房只租不售，这样可以使政府主导建设的房源得到充分利用。

　　4炒房如何抑制？

　　政策:收紧银根为楼市降温

　　中国人民银行在去年4月和8月两次上调金融机构贷款利率0.27个百分点。“国十五条”进一步规定个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。去年7月24日，建设部等六部委直接对境外机构和个人购房作出了限制性规定。

　　据业内人士透露，限制外资的政策刚出台不久，广州珠江新城一些高档楼盘曾出现过外资购房手续办理延期的现象。但到了去年10月份，外资购房开始恢复正常。

　　戴德梁行董事黎庆文指出，2006年涨势迅猛的股票市场分流了人们手中的闲置资金，减轻了房地产的投资压力。

　　但另一方面，当这轮分流的资金赚到钱后，有可能还会回流到房地产市场，从而成为力量更大的炒房资本。

　　5今年房价涨or落？

　　业内人士普遍认为，今年房价回落的可能不大。合富辉煌房地产市场研究部的报告认为，2007年将是政策落实年，加上楼价与市民支付能力的差距拉大，预计房价增幅将有所减缓。合富辉煌预计2007年广州市住宅价格将在6800－7500元/平方米区间运行，全年的合理涨幅为12％左右。

　　A04－05版采写:本报记者宋元晖王雨吟朱丰俊刘璐方夷敏王卫国王海军实习生饶兰

　　摄影:本报记者方谦华制图:吴山

　　图:彭磷基接受本报记者专访。

　　房价居高不下，不是干预的结果，而是干预不到位的结果。

　　——广州社科院彭澎博士

　　彭磷基所提问题有一定的真实性，不过作为委员还是应该更多地反映民意。

　　——房产专家韩世同

　　九部委调控政策还是取得一定作用，但政府不应对房价干预太多。

　　——全国政协委员姚本棠

　　开发商说“五年以内没有一万元以下的房”，我认为，政府应该站出来，说这个话对不对。

　　——广州社科院彭澎博士

　　2006下半年广州商品房价格走势(单位:元/平方米)

　　图表略，详见本报。

　　（南方都市报）