刘陆峰认为，广告也是合同的一个组成部分，既是要约，也是承诺。因此，即使是赠送的物品，也需要有所有权凭证。

　　“在有生之年，我一直要把购房官司打下去！”2007年7月3日下午，69岁的蒋顺富手拿法院判决书，语气坚定地说。

　　蒋顺富动怒，缘自一个美丽的购房骗局：“花一个平方的钱，买两个平方的住宅”、“奉送空中花园平台”，在一系列诱人口号的鼓动下，2001年7月，湖北荆州市民蒋顺富，用毕生积攒下来的近40万元，在当地为两个儿子购买了两套“买顶楼送阁楼”的房子。

　　在领取《房屋所有权证》时，他发现赠送的八楼是没有产权的“空中楼阁”。在随后的6年里，这位69岁的老人，踏上了漫漫维权路。而更令他感到恐慌的是，随着今年10月1日，新的《物权法》的实施，这部分没有约定的公共部分将属于全体业主共有。

　　一审胜诉，二审败诉，《物权法》实施日益逼近，6年的艰难维权，而赠送给老人的阁楼产权归属始终没有下文。

　　维权6年

　　2001年7月，蒋顺富在荆州市物色房子，“八楼”其实是一个阁楼，与七楼连为一体，为复式结构。在得到售楼小姐多次承诺“买七楼送八楼”的承诺后，尽管七楼售价每平方米要比六楼高180元，蒋顺富仍毫不犹豫地与开发商湖北鑫荣实业有限公司签订了购房协议。

　　5个月之后，情况突变。拿到《房屋所有权证》的时候，蒋顺富发现，住房的所有权面积只有161.50平方米，这只是七楼的面积，八楼无法计算面积。

　　对此，湖北鑫荣实业有限公司及其荆州分公司表示，双方签订的合同上，只有7楼的面积，而且房屋的结构决定了八楼的使用权只能为七楼业主，所以拒绝承担办理八楼产权的法律责任。

　　不甘心自己多花近3万元买下的八楼在产权证上成为“空中楼阁”，2003年，蒋顺富向荆州市沙市区人民法院提起诉讼，要求开发商赔偿因无八楼产权造成的损失，并双倍返还购房款首付，共计19万元。

　　一审认定被告应负主要责任，并赔偿原告购房过程中七楼与六楼的差价，共计29000元。原被告双方均不服从判决，上诉至荆州市中级人民法院。

　　二审风向大变，被告认为其对开发的商品房进行的宣传，应视为一般的要约邀请。而双方的权利和义务应该体现在合同里。而根据双方于2001年7月28日签订的合同，购买的面积应该是七楼的161.50平方米。

　　法院最终支持开发商的观点，原告败诉并承担全部诉讼费用。

　　在发给记者的申诉材料中，蒋顺富认为二审判决有三处硬伤：

　　一是缺乏法律依据：二审认为一审判决依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不当，但并没有提出二审判决的法律依据。

　　二是被告否认阁楼是公用部件，但又拒绝举证。

　　三是原告一再要求被告告知自己，现有住房面积究竟有多大，但遭到拒绝。而闭庭之后，在此问题上，“法院帮被告搞了一个‘查明’，但这个‘查明’又未经原告质证。“一个中级人民法院公开否定最高人民法院的司法解释，对自己的解释又不提出法律依据。这合法吗？”蒋顺富质问。

　　此后，蒋顺富多次到荆州中院反映情况，均未得到答复。

　　产权无望

　　对于蒋顺富的遭遇，湖北德馨律师事务所的律师刘陆峰认为，广告也是合同的一个组成部分，既是要约，也是承诺。因此，即使是赠送的物品，也需要有所有权凭证。

　　但是在本案中，因为八楼只能从七楼上去，因此不是公共面积，也不可能获得有效凭证。

　　与此同时，根据现在规定，楼宇高过20米，就需要设计电梯，而一般20米楼房是7层。因此，他认为，如果八楼在规划图中不存在，“那就属于违章建筑”。

　　因此，在刘陆峰看来，在蒋顺富的遭遇中，开发商涉嫌虚假宣传和违约，需要负主要责任。

　　今年3月底，当记者就上述问题向湖北鑫荣实业有限公司老总求证时，对方以开会为由，婉拒了记者采访。该公司法律顾问、一位谢姓律师则称，“广告与合同是两码事，公司本身没有错。”

　　此后，记者先后联系上荆州中院及该案的主审法官陈鹏，欲对上述事实进行采访，对方均以“上级法院有规定为由”，予以拒绝。

　　知情人士透露，蒋顺富之所以二审败诉，主要是荆州中院原院长王新明的爱人在湖北鑫荣实业有限公司做会计工作。王新明在接受记者采访时坦陈，自己爱人确实在该房地产公司兼职，“退休后谋点事做，很正常，但法院审理肯定是公平的。”

　　随着万众瞩目的《物权法》即将于10月1日生效，买顶楼送阁楼、买楼房送花园的销售手段也正在受到质疑。根据《物权法》的规定，开发商虽以赠送阁楼、花园等来吸引买房者，但在所办理的权属证书上并不包含所赠部分的面积，所赠送的阁楼和晒台等不属于私有房产，而是属于本楼全体业主共同所有的。

　　因此，如果开发商继续以赠送阁楼和晒台的允诺来销售商品房，实质上是一种无权处分的行为。就此，蒋顺富拿到阁楼的产权证的愿望已经落空。

　　但像蒋顺富这样的历史遗留问题如何解决，仍然没有一个明确的说法。

　　“《物权法》只是出台了一个大纲领，很多细节性的东西将在今后司法解释中进一步说明。”刘陆峰说。

　　(作者：聂春林王传晓)