中国长沙第27届房地产交易展示会于4月29日在湖南国际影视会展中心盛大开启，0731房交会网上房展——网络直播室也如期而至。如市场风向标一样，网络直播室将主管部门领导、业内人士、专家齐聚，将市场现有问题、后市之风哪边倾动，如何解决等问题展开激烈的讨论。关注0731房交会直播室，把握置业投资的最新消息，近距离关注政策及市场调整。0731房交会网络直播室，直播进行时。

        0731房交会网络直播室之政策篇

                   ——新形势下的住房保障新意义

[主持人海峰]把握楼市脉搏，感受城市心跳，大家好！这里是长沙房地产联合网、长沙女性频道、湖南电台经济频道联合为您带来的0731会客室。我们现在在中国·长沙第27届房地产交易展示会上，我是今天的主持人海峰。

[主持人庆子]我是主持人庆子。今天要和大家聊到的是住房保障方面的话题。在住房保障方面，近段时间长沙的多层次全方位的创新政策，已经在全国树立一种新的住房保障体系，受到全国瞩目。今年的3月30日，全国保障性安居工程工作会议在长沙召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并作重要讲话。会上，对长沙市坚持结合"两型社会"建设多层次推进住房保障的做法给予肯定。

[主持人海峰]新形势下多层次的住房保障工作如何与市场更紧密衔接？我们又该赋予怎样的新意义？我们今天非常荣幸地请到了几位嘉宾，分别是：
长沙市住房保障科 科长 黄雷
湖南国大置业有限公司总经理 李应仕
长沙嘉业地产顾问有限公司 总经理 张拥军
湖南恒嘉地产顾问代理有限公司 总经理 易建国

[主持人海峰]可以说，今年的3月30日，全国保障性安居工程工作会议在长沙召开，充分体现了党中央、国务院对人民切身利益的高度关切、对民生问题的极其重视，对于增加投资、促进消费、扩大就业、改善民生、维护社会和谐稳定都有着重大的现实和长远意义。长沙市坚持结合"两型社会"建设多层次推进住房保障的做法备受社会关注，住房保障如何紧贴民生？

[主持人庆子]先请问黄科长，能不能介绍一下我们长沙住房保障工作的一些情况？

[黄雷]好的。长沙市住房保障工作起步于上个世纪90年代初，至今已经有15-16年的时间了。最初的住房保障方式主要是通过出售公房、单位集资建房和出售经济适用房的最初方式来解决低收入家庭的住房困难问题。那么，特别是近两年来，我们市委市政府高度重视低收入家庭的住房困难问题，通过完善配套政策，健全配套保障体系，使得长沙市住房保障工作取得了可喜的成果。特别是07年-08年省委常委市委书记润儿书记，原来的市委副书记、长沙市市长谭仲池和现任的市委副书记、市长张剑飞等领导，可以说是高度重视低收入家庭的住房困难问题。他们通过深入长沙的大街小巷，深入到棚户区当中，深入到企业的危旧房中，通过深入基层进行广泛地调研，广泛地了解人民群众的疾苦，最终确定将住房保障和安居工程列为长沙市十大民生工程的头号工程，摆在了长沙市委市政府的重要议事日程。

07年，长沙市率先在全国成立了第一家住房保障工作局，这件事也被评为了影响中国房地产二十事之一，08年市委市政府又提出全面实施安居工程，并在当年7月21日召开了全面实施安居工程的动员大会，前后出台了关于安居工程建设的实施意见、长沙市经济适用房货币补贴实施方案和长沙市廉租住房保障的实施方案等政策文件，初步完善了以“一建三改”为主要内容的安居工程总体思路，大力地全面推行经济适用房货币补贴和廉租住房租赁补贴。那么，对经济适用房的保障方式进行了积极地探索和改革。目前，住房保障方式主要有五种：一是经济适用房货币补贴；二是经济适用房实物分配；三是廉租住房实物配置；四是廉租住房租金和解，主要对公房这一块；五是廉租住房租赁补贴。
截止至2007年底，长沙市已建的经济适用房完成投资额度达123.79亿元，累计竣工的经济适用房面积是1239万平方米，实现销售套数14.94万套；已建廉租住房9.59万平方米，1906套，已经解决了15万多户低收入家庭住房困难问题。08年，长沙市已经发放经济适用房货币补贴凭证11000户，已经发放的货币补贴资金就接近了1个亿。截止09年4月24日，已发放货币补贴凭证是16134户，通过货币补贴凭证购房的户数达到了3330户，已发放货币补贴资金1.56亿元。
那么，我们规划通过上述五种住房保障的方式，计划用3-5年的时间基本能实现“人人享有住房保障，家家拥有一套住房”的目标。
谢谢。 

[黄雷]好的。长沙市住房保障工作起步于上个世纪90年代初，至今已经有15-16年的时间了。最初的住房保障方式主要是通过出售公房、单位集资建房和出售经济适用房的最初方式来解决低收入家庭的住房困难问题。那么，特别是近两年来，我们市委市政府高度重视低收入家庭的住房困难问题，通过完善配套政策，健全配套保障体系，使得长沙市住房保障工作取得了可喜的成果。特别是07年-08年省委常委市委书记润儿书记，原来的市委副书记、长沙市市长谭仲池和现任的市委副书记、市长张剑飞等领导，可以说是高度重视低收入家庭的住房困难问题。他们通过深入长沙的大街小巷，深入到棚户区当中，深入到企业的危旧房中，通过深入基层进行广泛地调研，广泛地了解人民群众的疾苦，最终确定将住房保障和安居工程列为长沙市十大民生工程的头号工程，摆在了长沙市委市政府的重要议事日程。
07年，长沙市率先在全国成立了第一家住房保障工作局，这件事也被评为了影响中国房地产二十事之一，08年市委市政府又提出全面实施安居工程，并在当年7月21日召开了全面实施安居工程的动员大会，前后出台了关于安居工程建设的实施意见、长沙市经济适用房货币补贴实施方案和长沙市廉租住房保障的实施方案等政策文件，初步完善了以“一建三改”为主要内容的安居工程总体思路，大力地全面推行经济适用房货币补贴和廉租住房租赁补贴。那么，对经济适用房的保障方式进行了积极地探索和改革。目前，住房保障方式主要有五种：一是经济适用房货币补贴；二是经济适用房实物分配；三是廉租住房实物配置；四是廉租住房租金和解，主要对公房这一块；五是廉租住房租赁补贴。
截止至2007年底，长沙市已建的经济适用房完成投资额度达123.79亿元，累计竣工的经济适用房面积是1239万平方米，实现销售套数14.94万套；已建廉租住房9.59万平方米，1906套，已经解决了15万多户低收入家庭住房困难问题。08年，长沙市已经发放经济适用房货币补贴凭证11000户，已经发放的货币补贴资金就接近了1个亿。截止09年4月24日，已发放货币补贴凭证是16134户，通过货币补贴凭证购房的户数达到了3330户，已发放货币补贴资金1.56亿元。
那么，我们规划通过上述五种住房保障的方式，计划用3-5年的时间基本能实现“人人享有住房保障，家家拥有一套住房”的目标。
谢谢。 

[主持人庆子]黄科长介绍得非常详细。

[主持人海峰]是的。通过黄科长的全面介绍，我们现在对于长沙市住房保障工作也有了一个全面地、详细地了解。接下来，想请问一下各位老总，随着社会不断发展，现在的住房和以前的住房肯定是不能相提并论的，在这种情况下，老百姓现在最基本的住房条件应该达到怎样的一个条件？先请李总谈一谈。

[李应仕]这个命题确实太大了，但是我认为应该是不同层次、不同人群有不同的需求，对基本住房条件的理解每个人都不同，大街上问十个人，肯定十个人可以给出十个不同的答案。

[主持人庆子]易总，您对这个问题怎么看？

[易建国]我是比较人性化的一个人，只要让我感觉和自己的家人住得舒服，那就是最适合自己的房子，一定要规定10-20平米每人，在某种状态下是不太合适的，应该是从个人的需求出发，我赞成李总的说法。

[主持人庆子]每个人的需求是不一样的，可以说就是要住得安逸一些。

[易建国]对。

[主持人海峰]随着长沙市住房保障工作的全面启动，以及各项工作的不断落实，越来越多的人通过这项民生工程实现了居者有其屋的梦想。住房保障与商品房市场共同作用下的房地产市场“双轨制”格局也日趋明显。住房保障会抑制商品房市场，还是二者会相辅相成，共同推动房地产市场健康发展？我们想问一下各位老总，你们在企业的运作中会不会有这样的担心，住房保障可能会带走一部分消费者，进而影响商品房市场？请张总谈谈。

[张拥军]我个人认为，目前，长沙市房地产市场的小阳春现象，主要来自于政府的住房保障政策的效应，我们项目今年成交的客户有70%是拿到货币补贴之后，把货币补贴用来买完，使得买了房子的人再去购买新房。所以，我认为这个政策很明显的刺激了商品房市场的销售。 

[主持人海峰]易总，在您的企业运作中会不会有这样的担心？

[易建国]今年过年以来，3-4月份长沙市住房保障货币补贴措施在市场上确实掀起了不小的波澜，很多中小楼盘的销售量出现了部分的反弹，主要是他们拥有了8万元的货币补贴，减轻了他们的购房压力，在我服务和代理的楼盘上有一个非常明显的反馈，3月份基本上可以卖到100套左右，4月份到今天为止已经卖了60多套，这也是货币补贴政策最直接、最见效的一个市场反映。

[主持人庆子]李总觉得呢？

[李应仕]我倒觉得从长远来说住房保障工作和商品房的销售之间没有什么必然的联系，一个楼盘的开发有市场的细分，我们的产品适合什么样的人群，有自己的准确定位，自己心里都有数。但是，在目前市场经济环境不景气的情况下，各级政府通过一定的措施促进了一部分消费，这也是一个现实。但是，从长远来看这两者之间没有必然的联系。 

[主持人庆子]好的。解决住房市场的结构性问题，关键在于调整好三个比例关系；(1)保障类住房建设和商品房建设之间的比例结构；(2)经济适用房建设与廉租房建设之间的比例关系；(3)经济适用房建设和消费中"租"与"售"的比例。现就第一个比例关系问下张总，您认为，保障类住房和商品房之间的比例在一个什么区间比较合适？ 

[张拥军]我认为在3：7之间的比例是比较适合的。

[主持人庆子]为什么？

[张拥军]住房保障主要是针对中低收入人群实施的政策，人们都想追求品质高的生活水平，随着社会发展买经济适用房的人也只是作为过渡，绝对想在以后住品质更高的房子。所以，我认为3：7的比例是比较适合现在这个市场的。 

[主持人海峰]李总，心里有这种比例吗？

[李应仕]随着国家经济的发展，经济适用房建设的比例应该会不断降低，商品房建设的比例应该会不断扩大。商品房涉及到市场细分，国家宏观调控可以把商品房中的中等住房比例适当扩大。毕竟，随着国家的发展，低收入人群也会越来越少。

[主持人海峰]是的，随着社会的发展，住房保障工作如果范围越来越小的话，说明我们这个社会的发展程度也是越来越高。在09年一季度长沙市房地产市场也出现了小阳春现象。

[主持人庆子]对。 

[主持人海峰]有人说长沙市的住房保障货币补贴政策是直接刺激小阳春现象的因素之一，我想问问各位老总，你们在实际工作当中，有没有感受到这股力量？刚才张总也提到了，你们在这一轮的小阳春当中，政策刺激因素到底占了多大的比重呢？请李总先谈一下。

[李应仕]货币补贴确实让一部分原来付不起首付，买不起房子的人提供了一个平台，把原先还没有置业计划的人群提前列入了置业计划人群，从这方面来讲有积极地意义。但是，比重到底是多少，我还没有进行过统计，它是不是一个具体的因素在我的楼盘确实还看不出来。

[主持人海峰]易总？

[易建国]我刚刚注意到科长的讲话中有这样一个数据，2008年实行货币补贴以来，已经有3330户货币补贴客户买到了房子，平均按100平米算的话，就是333000平方，占到了09年成交量的1/10，要说货币补贴的影响也就是1/10的影响。

[主持人海峰]那算起来就是一个比较大的影响了。

[易建国]算非常大了，这完全是刚性需求。

[主持人庆子]张总还有话说。

[张拥军]我认为这个政策不是最关键的，但是一定起到了推动作用。因为，长沙这几年的房价在全国房价水平来讲是偏低的，前几年上海、深圳的房价在猛涨，而长沙房价却涨得不多，也就是说长沙房价里的泡沫是不多的。那么，去年市场的不景气，实际上和长沙的刚性需求没有什么关系，而是全国大的经济环境的影响，更多的是大家心里认为房价可能会降。那么，今年一季度出现的小阳春现象，我个人认为最主要还是去年刚性需求的释放，加上经济适用房货币补贴的推动。我想政府的政策有一定的作用，更重要的是长沙房地产市场这几年平稳、健康地发展，没有大起大落。

[主持人海峰]相对来说，长沙房地产市场还是比较平稳的，并没有出现很多人分析的可能会出现比较大面积的调整，市场相对来说是平稳、健康的。我们现在再探讨一个问题，长沙市住房保障体系如何更好地和长沙商品房市场实现紧密衔接，相辅相成，互相推动？

[黄雷]目前，市委市政府对促进长沙房地产市场的健康发展，在解决低收入家庭住房困难的同时，将解决住房困难和促进房地产市场的健康发展有机地结合起来，长沙从今年开始大力实施棚户区改造，今年计划要完成200万平方米的目标。政府要解决低收入家庭的住房困难问题，在解决问题的同时又与长沙市房地产市场的持续健康发展有机地结合起来。刚才几位老总讲，将保障性住房和商品房确定在一个相对合理的比例，我也是这样理解的。 

[主持人海峰]敢为天下先是湖南人的特点。

[主持人庆子]湖南人的品质。

[主持人海峰]对。在住房保障工作中，我们通过大胆创新已经取得了不错的成绩，接下来我们又该如何与时俱进，将住房保障跟市场紧密结合扎实推进？刚刚提到，2009年的长沙楼市已经经历了“寒冬”和"阳春"，现在春暖花开的长沙楼市下一股暖流在哪里？继续摘取胜利的果实？李总，想请您先谈一谈，您觉得我们能够从住房保障的创新中继续寻找答案吗？ 

[李应仕]应该能够找到答案。住房保障工作分为两块，一是租；二是卖。首先，我们要把租的变成卖的，也是把最差的变为最好的，把没有房子住的变成有房子住的，把没有产权的变成有产权的，只要政府相关职能部门紧密配合，我们就能够做下去。 

[主持人海峰]您刚刚提到住房保障工作，关于保障性住房的产权问题请您谈一谈。

[黄雷]这个问题说来话长，廉租房有个问题，一个是有产权的，一个是没有产权的；一个是商品，一个是非商品。现在，政府在解决的是把部分没有产权和非商品的房子，变成有产权的和商品的房子，就出现了货币补贴，这对于促进商品房的开发有积极的作用。但是，在执行过程中，准入条件还没有做到位。

[主持人庆子]保障性安居工程是去年以来住房保障的一个新提法，黄科长，这项工程它的优势又在哪里呢？

[黄雷]好的。长沙率先在全国推行经济适用房货币补贴政策，长沙住房保障制度改革的核心，就是通过货币补贴的方式扩大住房保障的范围，从而提高住房保障的水平。那么，对经济适用房的保障，主要是在五个方面取得新的突破。一是改实物分配为货币分配；二是改指定选房为自主选房；三是改不变产权为可变产权；四是改政府运作为市场运作；五是改间接补贴为直接补贴。
在具体操作时，对申请长沙市经济适用房的保障对象，经审核他符合经济适用房货币补贴资格，就发放经济适用房货币补贴凭证给他。老百姓拿到凭证之后，就可以在长沙市城区范围内自主选择成套的商品房或二手房。那么，买大房还是买小房？买新房还是买旧房？买城市中心地段？还是买城郊结合地段的房屋？市民完全可以根据自己的经济状况和自己家庭的需求，来选择适合自己家庭需求的住房。

今后，无论是地价或房价涨与否，只要老百姓将政府发放的8万元补贴退回给政府，他买的经济适用房就可以实现自由地上市交易。也就是说，由原来的有限产权变成了完全产权，可以自己上市进行交易。

这样做就实现了房源比较充足、分房比较公平、选房比较自由、买房比较实惠、住房也比较心安。这样就可以有效地解决原来的经济适用房不适用、不够经济的老大难问题。
那么，对于廉租住房的保障，目前主要是在三个方面进行改变：
一是改集中新建为集中新建和分散配建相结合。
也就是说，将廉租住房分散在经济适用房和商品房里面，按一定的比例进行配建。
二是改新建住房为新建住房和租购住房相结合。
也就是说，从市场上符合廉租房条件的住房中收购一部分房源，作为廉租住房。
三是改实物配租为实物配租和租金补贴相结合，以租金补贴为主。

那么，对安置房的保障主要是由改实物安置为货币安置；改过渡安置为实点安置；改异地安置为就地安置。我个人觉得住房保障的优势主要有以下几个方面：
一是有利于提升长沙城市品位。
大家都知道，原来所建的经济适用房，大部分品位相对比较低，很多的保障性住房经过十几年时间比较陈旧，列入了棚户区改造的对象。那么，现在通过经济适用房货币补贴的方式，让符合经济适用房货币补贴的老百姓，通过政府的补贴在市场上自主购买商品房或成套的二手房，这样有效地改善了长沙的城市品位。
二是有利于集约土地。
大家都知道，长沙正在建设“两型社会”，希望可以节约有限的土地资源，政府现在已经决定停止新建经济适用房项目，全面推行经济适用房货币补贴政策。这样就可以使有限的土地上，建设更多的、更符合老百姓需求的住房。
三是有利于改善保障对象的居住环境。
原来低收入家庭大多数居住的环境比较低劣，很多是住在城乡结合部位，基础设施不太完善，配套也不够完善。现在，通过经济适用房货币补贴，可以自主在市场上购买商品房或成套二手房，这样一来居住环境肯定比以前要好得多。所以，对保障对象的居住环境有很大的改善作用。
四是有利于长沙房地产市场的健康发展。
截止到目前，我们已经发放的货币补贴凭证是16000多户，已经购房的是3000多户，仍有10000多户拿到货币补贴凭证的，持币待购的保障对象。拿到货币补贴凭证的可以随时在市场上购买商品房，或是二手住房，要是这10000多户都全部购买了住房的话，应该对长沙市房产市场的发展有比较大的推进作用。这样一个优势有利于提高保障的效率。
刚才我也介绍了，据我们统计，目前长沙市经济适用房积压的量是30000多户，这么多户数如果都按原来通过实物分配、公开摇号的方式解决的话，大概需要7-8年的问题；按照现在的经济适用房货币补贴的方式，我们在3-5年的时间里就可以消化掉原来积压的部分，也力争通过3-5年的时间使人人享有住房保障，家家拥有一套住房的目标，这对提高保障效率是非常有帮助的。
谢谢。

[主持人庆子]黄科长的看法非常地深刻，听黄科长讲话的时候，几位老总在旁边也是频频点头，请问你们又是怎样的看法呢？

[张拥军]我个人认为保障性住房和商品房的结合，还有一个关键之处，有个政策是原来的经济适用房现在还是不能上市的，我听说原来的经济适用房也马上允许可以上市交易的房源了，把有限产权变成完全产权，这些政策的出台可以大大地促进房地产市场的梯级消费，进而促进商品房市场的发展。这个政策对于开发商或代理机构来说，都是一个利好消息，我个人认为经济适用房货币补贴政策是一个利国、利民、利企业的三方共赢的政策，如果一直贯彻下去，对商品房市场的良性发展有非常积极地推动作用。

[主持人海峰]黄科长在提到的几大优势时也提到了一个数据，目前拿到货币补贴凭证的还有10000多户正在市场上寻找房源的户数，对这10000多户的客户，易总您是怎么看的？

[易建国]这10000多户应该是两种情况，第一种情况是他们现在手头的经济实力仍然不够买到他们自己认为理想的商品房，这种情况估计占了一大部分；第二种情况是拿到补贴之后，补贴有一年的有效期，他们不急于马上买，他们对长沙房地产市场发展趋势有自己的判断，应该是小部分的。
我认为已经买了房子的3000多户应该是刚性需求，要么是自己要结婚；要么是家人确实看上了一套房子，就出手买了。那么，接下来还没有买房子的人群，应该会在国庆之后、今年过年前购买。为什么呢？因为，从6月份开始房价走势就会开始明朗，国庆前后应该有一个大的成交现象，过年前后是做一年总结和来年计划的时候，对于一个家庭来说也是购买房子的好时机，也非常符合拿到货币补贴人群的经济现状。

[主持人海峰]您对住房保障工作有什么建议吗？

[易建国]科长是权威，我们是旁观者。住房保障工作的目的是让居者有其屋，这是一个根本目的，让每一户长沙家庭都有一套房子，这是科长他们的神圣政治使命。科长也讲了，大概用3-5年的时间争取实现长沙市区每一户家庭有一套房子的目标。那么，在这3-5年时间里，在长沙市政府职能部门的大力支持下，如果这个目标可以实现的话，长沙市的房地产市场绝对是全国最健康的房地产市场，肯定是这样的。因为，每个家庭有房子之后张总的生意就很好做了，商品房的扭转就会变得非常地自由。买改善性住房的人群，就会有低端房源作为补充了，他们只要交少量的钱就可以改善自己的住房条件，流通就会变得合理了。
不像现在大部分家庭只有一套房子，或者是没有房子，他们要买一套40万的房子的话，就需要完全拿40万元来买房子。所以，我觉得如果科长讲的目标可以实现的话，长沙房地产市场肯定会是全国最健康的一个市场。

[主持人海峰]李总也经常外面了解市场，通过您的亲身体验，您有什么好的建议吗？

[李应仕]我认为住房保障有四个方面，一是商品房应该健康发展；二是住房保障的货币补贴、廉租住房保障方面应该还要加大建设；三是住房保障体系制度应该更加明细化、操作更简单；四是在操作过程中要避免不必要的漏洞。

[主持人海峰]张总，您还有需要补充的吗？

[张拥军]没有了。

[主持人海峰]好的。随着长沙市结合“两型社会”建设多层次推进住房保障工作的不断开展，我们的社会更加和谐，我们的社会建设发展更加科学，我们期待着今后在政府的领导下，我们长沙市的房地产市场能够以人为本的快速健康发展。
非常感谢几位嘉宾来到我们的直播室，今天的节目就到这里，再见。

[主持人庆子]谢谢。

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