中国长沙第27届房地产交易展示会于4月29日在湖南国际影视会展中心盛大开启，0731房交会网上房展——网络直播室也如期而至。如市场风向标一样，网络直播室将主管部门领导、业内人士、专家齐聚，将市场现有问题、后市之风哪边倾动，如何解决等问题展开激烈的讨论。关注0731房交会直播室，把握置业投资的最新消息，近距离关注政策及市场调整。0731房交会网络直播室，直播进行时。

                   ——21世纪不动产

[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳，”大家好！这里是长沙房地产联合网、长沙女性频道、湖南电台经济频道联合为您带来的0731会客室。我们现在在中国·长沙第27届房地产交易展示会上，我是今天的主持人海峰。今天荣幸请到21世纪不动产 任总。
先说一下21世纪不动产的亲身体验吧，说实话已经有这么一个经历，前两年我通过21世纪不动产租过梦泽园里的一套房子，当时21世纪不动产给我的感受就是亲切和专业。能够通过探究我们的需求找到我们非常满意的房子，后来房东跟我们也成为了非常好的朋友。但是我们想，21世纪不动产不是一个简单的中介公司。任总，这是一个什么样的企业呢？（房地产全程顾问服务、新盘及尾盘代理、资产管理、企业选址服务、投资顾问服务）。

[任鹏飞]实际上，21世纪不动产这家公司商业模式比较有意思。21世纪不动产在消费者眼里是全球最大房地产中介公司。实际上在美洲、澳洲等全世界60多个国家，其实有60% 都是中介之外的前面衍生业务，包括投资与投资管理、直营业务等。所以，我们商业模式是在特殊经营体系之下衍生出来一些商业模式，所以跟麦当劳非常相似，麦当劳在消费者眼里是全球最大的快餐连锁企业，但是实际上它90%利润是来自于房地产。它是最成就商业地产之一。所以21世纪不动产实际上有这么几块业务：第一，我们最熟悉房地产中介业务，我们全球有8800多家门面，超过14700万经营人为全球消费者服务。这个是我们基础的业务，叫房地产经济业务。第二，叫不动产衍生业务包括金融，保险甚至装修、保洁等。这一块衍生服务给消费者整体跟房产所有的服务的。另外，对21世纪不动产自身来讲，通过这些衍生业务、通过门店运营来沉淀大量房地产衍生资源，我们来进行资源的整合，来获取相应衍生业的收入。第三，我们还有一个重要的业务，新楼盘的代理包括尾盘的代理、不良资产处置等，都是通过21世纪不动产系统把不良资产或者新楼盘，通过我们门面销售，可能未来在长沙销售，或者长沙的楼盘来到外地销售。在中国有11000多门面，大概一万多名员工在全中国服务，我们通过网络的运营，实现第三块的处置。然后第四块，投资与投资的管理，21世纪不动产是诞生美国，然后到澳洲、加拿大。我们在全球运营四十年，我们跟很多国际上的资金有非常良好的关系。这些机构，这些资金进入到中国，进入中国来找不到北。还不知道中国哪些资产有优良，哪些地段有升值潜力，就希望像我们这样的公司提供服务。第四种业务是资金方、资产方之间的业务。

[主持人]让我们感觉到21世纪不动产这么一个公司就是说，可以是连接国际与国内是一个桥梁的作用。目前在长沙21世纪不动产主要在开展哪方面的业务？ 

[任鹏飞]实际上，关注长沙已经很久。那今年也准备在长沙设立21世纪不动产长沙区域分布，进入中国我们的策略，进入任何新的市场，我们都是两级授权。因为21世纪不动产在全球是标准化特殊经营系统，所以两级的授权，第一个授权是在当地有唯一一个优秀的公司，会成为21世纪不动产区域的分布，那么长沙未来分布也是长沙最高的管理机构和运营机构。这个机构预计在今年成立。现在长沙有一些店，在运营。那么这些店主要是最基础，也是我们最熟悉经济业务，目前可以给长沙老百姓、消费者提供买房、卖房甚至租赁按揭贷款等这些房产交易的服务，同时也提供一些咨询的服务。比如说，我们整个店里面，每一个店里面占一个商圈，每一家店在这个商圈当中掌控大量、权威的，真实的，有效的房产信息，可以为相应机构和消费者提供房产咨询。那么店是这样运行，未来在长沙市场21世纪不动产就完整，那么完整的含义是什么？实际上21世纪不动产四大块业务随着区域成立会全部进入到长沙来，比如说一站式。看好这个领域，看好房地产等这些中小投资人，自然人给他们一个机会去加盟21世纪不动产。那么区域分布给未来加盟店提供更好、完善的服务。

[主持人]你提到我们会在当地优秀企业作为唯一的合作方。中小投资商也可以加入进来。你在当地选择什么样的投资者或者什么？我们中小投资方进入进来，应该做什么？将来做什么？把他们引入进来。

[任鹏飞]实际上，应该对中小投资人来讲，未来是开店，金融体系是开店，成为我们21世纪不动产体系最重要，也是最不可或缺一个环节，就是我们加盟店。未来企业合作方跟我们合作可能成为区域分布。对于区域合作方来讲，目前在中国成立33个区域，我们区域合作方主要有三大类：一类是开发企业。第二，综合性企业。第三上市公司等。21世纪不动产在全球运作四十年，它的沉淀一套完整的运营的系统，包括每一家店运营系统非常完整、完善。比如说一个自然人进入体系来，开一家店，而这个投资人以前不会做房产，没有关系，通过我们系统地告诉他，如何选址，如何装修等。在开店之后，在前三、六、九个月每一个经济人达到哪些数量，每一天、每一周需要做哪些工作？比如说做多少商圈调查等非常量化给到我们投资人。让他们按照我们的计划等到盈亏平衡，社会收入等。也就是说，我相信先进化、国际化，标准化管理运营程序，能够吸引中小投资者和区域合作者。

[主持人]进行投资买到商品，这个商品为他新增值这么一个活动。实际上这个商品具备两重性，就很完备一个说明书就可以。比如说我买一个电子产品，我不会使用，我看说明书一步一步地走下去，我可能就会使用。完之后，电子产品消费完，而我们这个产品消费完之后，房地产其他业务就会带来更多的新产品。这样对地产市场带来什么影响？特别是对消费者会带来什么影响？

[任鹏飞]其实在早几年，包括地产行业非常成熟的美国，也同样发生这样的问题。消费者不接受中介公司，或者中介机构。他要交一批中介的费用，这样事情我不如自己成交。但是实际上从房地产发展规律来看，从整个这个行业发展过程来看，中介公司，中介行业是促成房地产充分市场化和充分成熟一个非常重要因素。为什么这么讲？比如说，目前在北京，你要买一套房子，尤其是二手房，你找不到业主，你很难找到每一个业主，基本上房源都在中介公司手里。为什么产生这种现象？在这样市场里面，中介行业也已经充分发达，消费者都认可中介公司。那对这个行业的影响，这几个方面：
一，它可以使消费者，尤其是买方更安全、更省心购买二手房。比如说买一套房子，现在买房要交税、营业税等。有一些人还要合理的避税，有一些人买房，这个房子本身没有按揭贷款等一些问题有很多复杂的问题。一个完善中介公司实际上给消费者完整的服务，这个叫省心，什么叫放心？我们在私下成交的话，就会产生各种各样的纠纷的问题，比如说房屋产权问题，房屋是否合法，房屋是否存在虚假信息等，这些问题都会交给中介公司来处理，为消费者来解辩。从我们这么多运营数字来看，消费者通过中介公司来承担，通过中介系统买这个房子，实际上，它比你私下成交价格更合理，这为买房提供市场化的标准。
另外，我想它对二手房、整个房地产市场有促进成熟的作用。为什么这么讲？现在很多业主由于没有更好机构为他服务，他可能延迟房产的交易或者暂时不买房子。但是中介公司尤其信用中介公司进入这个市场之后，提供更完整的咨询服务，更完善买方、卖方的服务，来使买卖方更好按照他们心里价位购买房产和消费房产。使更多消费者愿意出售他们房产，同时愿意通过中介来成交房子。实际上，对整个中介行业是一个促进。

[主持人]通过任总的介绍，我也接受二手房的交易，我也请律师来分析，请业主人士帮我调查他这个背景资产处理，是否能够保证我的房产证办得下来。等把这些处理完之后，然后我这个钱怎样交付，也是心里没有底，这个产权办完，这个钱就自然到他的手。而他也不同意，对这种交易产生心理抵触，这种交易会延迟二手房的交易。对于区域合作商上来讲，他们有什么机遇，他们有什么这种模式对他们有影响吗？ 

[任鹏飞]实际上，21世纪不动产的业务它的做什么？对整个房地产产业链当中除了开发不做，其他业务都涉及到。一个房子被开发商建造出来，卖掉，买一个业主，这个业主买到之后，这个房产两到三年要卖掉，一到两年要再买一套，可能出租、现在觉得股市市场比较好要抵押贷款等一系列服务，通过21世纪不动产系统全部可以实现。所以我们的区域加盟商，大部分是房地产开发业务企业等，对于他们来讲，21世纪不动产这个事业平台或者商业，是对房地产产业链，对自身产业链的完善与充足。我们在很多城市接触很多非常优秀的企业家，他们在房地产开发领域做十五、十年之久，土地成本越来越高，包括国家有一些新政限制土地供应。那供应量越来越少或者成本也比较高，使很多开发商在思考，我的企业在未来十年，未来十五年该怎么做？有没有更持续、稳定房地产业务做下去。这些优秀企业家在思考这些问题。当我们找到他们之后，沟通之后，他觉得我们给一个答案。

[主持人]其实我跟任总谈之后，我心里有一个答案。21世纪不动产实际上把房子，商品房不是简单做一个商品，就是做一个买房人或者消费者资产一部分，而且这个资产能够通过各种途径来使资产得到不同的升值。我不仅住在这里，我可能就是我的资产，我的流动非常强，像以前国人的感觉买一套房子，我在这里住一辈子，在待着这个城市，真的在这里一辈子。其实看到很多外国电影，或者接触一些国际友人，他们是一种自由的生活方式。我觉得在这个城市生活，我喜欢这个城市，我可能就在这个城市住，可能过两到三年我应该要换一种生活环境甚至生活一种状态，我可能移到一个城市甚至另一个国家。作为我个人资产处理，我可能一到两年才能处理完，现在有这个之后我们很快就把它进行地处理。那么我们现在很多买新房消费者也在考虑，今后作为二手房作为出租也好还是资产能否增值？作为消费者来考虑，你是什么样新房放到21世纪不动产有更好的升值潜力？

[任鹏飞]从房产升值潜力来讲，首先最重要李嘉诚先生曾经说过：“房产黄金地段定律”，首先影响房产保值增值或者投资回报率这几角度来讲，这几因素做一个排序，首先是地段，第二同一个地段看这些因素，这些房产的定位，它是高端公寓还是豪宅，还普通平宅。这也不一样。相对豪宅或者高端的公寓，它的房屋的质量、品质、物业、周边绿化等更优秀一些，相对来说保值增值要好一些。除了这个因素之外，如果同样一套住宅之外，要看它朝向，南北向肯定比东西、东南、西南甚至北都要好，要看朝向。再一个房屋的格局，还有一点就是社区的物业。这些因素都影响一套房子的保值增值。另外，从投资回报率的角度来讲，如果单纯这个房子是投资的话，户型要小一点，再一个合理小的范围内，投资回报率比较高。 

[主持人]其实今后加盟21世纪不动产对于我们消费者来说，其实有一个房产之后，它的其他事情就不要考虑。一站式服务都已经到位。 

[任鹏飞]是这样。

[主持人]现在说，现在房地产市场像长沙正在经历“小阳春”主要是体现新房市场，你觉得二手房市场是否有体现？因为北京和长沙毕竟不一样的地方？这两个市场有什么样的关系呢？

[任鹏飞]现在“小阳春”是全国范围内，房地产市场，大家说得比较多一个字。在长沙，目前是新楼盘更火爆一些，二手房也在回升，幅度比较少。但是在北京确实相反。在北京二到三月，北京在二月成交9千多套，而新楼盘成交将近五千多套，大概两倍超过新楼盘。但是三月，二手房超过1.8万套也是两倍超过新楼盘。应该讲一手房跟二手房有一个非常重要的联动的关系，一个消费者买新房，如果没有一个更好二手房流动体制，为它把这个新房销售出来，它很难再换一套更大，除非有钱没有关系，更多的人升级置业，把小卖掉，换大。所以，像股市市场一样，它们是相辅相成的。只有二手市场无论是机构和政策都充分完善，对新楼盘发展是一个更好的促进。

[主持人]对于长沙来讲，新房还是二手房市场哪一个更有发展潜力吗？
 

[任鹏飞]从目前来讲，二手房跟一手房都有非常好的机会，从经验上来讲，往前看二十年，五十年或者更遥远一点，一百年，我们认为二手房的市场更有潜力。因为我们1971年诞生在美国，我们创始人把这个公司叫21世纪不动产，说这家公司做一百年。所以到今天来讲，我们发现成熟的国家，像美国、香港、日本、加拿大，房地产存量为主，目前美国85%以上是二手房的交易。而香港与日本都一样。二手房是新房的交易量是四到五倍。我们在2000年进入中国的时候，我们发现没有任何一个城市，就包括北京、上海一线城市，二手房超过新房。但是今天，二手房超过新房，像北京、青岛等一线城市，二手房都开始超过新房，所以我们认为房地产市场在全球发展规律是不可逆转。未来的长沙我们也非常有信心，二手房的市场仍然是有潜力。

[主持人]非常感谢，通过任总的介绍，让我们确实感受到作为消费者和投资者今后资产进行处理地全新方式与全新理念还有全新的模式。通过这一期节目之后，更多消费者心里有底，今后我的资产如何处理？也希望更多消费者通过21世纪不动产能够更好处理自己的资产，真正让中国消费者或者中国国民参富与民。谢谢任总。

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        0731房交会网络直播室之置业篇