新拆迁条例长路漫漫 或将提高拿地成本

　　让政府和开发商有点尴尬的是，近几年出现频率颇高的“拆迁”一词，似乎总被贴上非法、暴力的标签。近日，“行政强拆”终于被提上议程，有消息称，新拆迁条例有望近期出台,行政强拆将被取消。此外，“补偿市场化人性化”、“拆迁补偿一律公开”、“实施征收只有政府一个主体”等基本原则也被纳入讨论范围。

　　防止“行政强拆”演变为“合法强拆”

　　不可否认的是，草案中“补偿市场化、人性化”、“房屋征收实施机构不得以营利为目的”、“强拆强调司法程序”等相关条例是关注民生的一大跃进，但执行标准的具体界定、执行人权责制度的制定、如何才能确保实施等，也是不容小觑的问题。

　　消息中透露出新拆迁条例将“取消行政强拆，要用强拆时走司法程序”。虽然中国的行政机构与法制机构各有其职、互不牵涉，但并未完全独立，尤其是地方性机构，行政和司法总是牵扯着千丝万缕的利益关系，而受限于行政机构的相对权威性，恐到时候政府拆迁，只要下旨一诏曰，司法机构乃是“凡事好说”，况且地方法院怎会触犯政府代表的公共权益？如果不能切实有效地制定详细的拆迁执行标准及惩戒制度，此条例怕也只是“走过场”，不过让拆迁披上“民主法制”的光鲜外套罢了。

　　新版草案中还提及，“拆迁坚持公平补偿，不让为公共利益做出贡献的被征收人比自愿在市场上进行房屋交易的人吃亏”，“房屋征收补偿，包括被征收房屋价值的补偿以及搬迁、临时安置和停产停业的损失，对被征收房屋的补偿不得低于类似房地产的市场价格”。这些规定看似乃市场竞争机制下的大势所趋，若深究，仍有疑虑。

　　土地财政是地方财政的巨大收入来源，政府插手土地一级开发市场，利用行政权力压低拆迁补偿价格牟取利益早已是公开的秘密。只要土地财政不破，政府的财政收入模式不变，在利益的驱动下，拆迁补偿的公平性难免不让人心生疑虑。

　　此外，“类似房地产的市场价格进行补偿”的条文规定，未必就能应付得了漫天要价的钉子户。欲壑难填，对于那些坐等拆迁期望大发一笔的赖皮人，不是一两句“政府不会因为被征收人无正当理由一味拖延而给予更高的补偿，也不会因为被征收人不配合征收而故意压低补偿”的意会表达就能解决的问题。况且“类似房地产市场价格”又将如何界定，其制定的参考标准又是什么，这些在操作中将会遇到的实质性问题若是得不到本质上的改善，新拆迁条例恐惹“旧药换新瓶”之嫌。

　　新拆迁条例落定或将提升地价

　　按照现有的拆迁机制，拆迁工作一般是由开发商和政府共同合作完成，由开发商承担拆迁成本，政府出面协调执行。

　　新版草案中指出，“实施征收只有政府一个主体”，若以此实施，将改变先拿地再拆迁的建设程序，即新土地在招拍挂之前，政府将独立完成拆迁工作，开发商通过招拍挂拿到的是净地。而目前构成房地产开发成本结构的拿地成本、拆迁成本、建安成本等内容也将随之改变。

　　业内人士认为，即使少了拆迁成本也并不会降低房屋开发成本，拆迁成本有可能会转接到地价上，从而带动拿地成本的增加。

　　以往的市场经验告诉我们，羊毛出在羊身上，无论拿地成本多高，开发商总会通过各种方式来回收成本，譬如调整容积率、譬如提高房价。

　　而被问及草案中新条例的执行难度，开发商们则讳莫如深，但对新条例的影响却一致看好：这是好事，是政府关注民生的体现，若真能施行，将有利于房地产市场的健康发展。

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