“降价退房潮”终将无疾而终？

    “开发商在降价时，其实都会预计到退房现象。”房地产市场上越演越烈的“退房潮”在某地产人士看来，其实是意料之中：“开发商若心里没底，怎么会贸然降价，尤其是在各方压力凸现的年关时期，敢降，肯定是对退房有自己的应对之道。”

    开发商底气充足以不变应万变，购房者情绪激昂聚众闹场，这一场关于“退房”的博弈，将如何收尾？

    降价退房潮将何去何从?

    日前，长沙万科城因推出了团购降价活动引起了百余业主集体退房事件，事发至今，长沙万科城仍未做出任何正面回应，当记者试图采访万科内部相关人士时，该人士以“公司自有其策略，现在不方便做出任何回应”为由拒绝接受采访。

    除了长沙，万科不久前在深圳也因降价遭遇过退房事件，深圳万科媒体管理部门对此的态度是：愿意在合理、合法的前提下,进行沟通对话,但是赔偿没有任何法律依据,万科不支持任何违反合同契约的行为。在万科陷入降价风波和退房风波之际，万科地产总裁郁亮在接受媒体访问时以“万科不会降价预测，也不会价格承诺”作为回应，若有似无地暗示了万科将不会针对退房事件做出任何让步。

    在全国多个城市，退房风潮似乎正在蔓延扩大。杭州透明售房网显示仅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房事件。此后，南京也出现了退房。今年10月中下旬开始，上海多个楼盘售楼处被围攻，涉及中海、绿地、龙湖等全国房企，随后深圳、北京等地均出现房闹事件，有统计显示，两个月内有8个售楼处被砸。
   

    在如何应对退房现象时，万科“不支持任何违反合同契约行为”的回应也代表了多数开发商的态度，言外之意则是：任何情况均按合同办事，若无合同上出现的退房条款而仅是因为降价要求退房的，则不予办理。

    几乎是2008年金融危机时的翻版，当开发商终于抵挡不住成交的低迷，纷纷以9折、8折，甚至更低的价格大面积降价促销时，退房事件也随之而来。

    在08年遭遇过退房事件的长沙某开发商告诉记者，面对业主的退房要求，开发商只能冷处理：“当时业主到我们售楼部去闹事，最终是派出所出面遗散闹事业主，然后我们提供了财产损失表要求业主赔偿，经沟通后最终达成了协议，业主不再闹事，我们也没有要求业主赔偿，当时也只是给业主一点心理压力，防止事态扩大。”

    “业主到售楼部去闹是没有法律依据的，得不到法律保护”，湖南世锦置业常务副总经理邹波谈及退房潮时如此表述：“据我了解，08年的退房潮中没有一个业主通过吵、打、砸的方式闹赢了的，没一个开发企业退了钱。”

    长沙楼市渐入寒冬，但大规模降价潮和退房潮并没有来临，至于退房现场会否在星城扩散蔓延，有业内人士称，有08年的前车之鉴，现在的业主其实理性了很多，要闹也没有像以前那样闹得凶，很多业主不过就是堵在售楼部门口阻拦新客户进去看房或者是聚众静坐，“其实对于能不能退，他们自己心里也没底，更多的只是想发泄一下情绪而已。”该人士称。

    “投资有风险，置业须谨慎”的契约常识及“房产的交易由业主和开发商双方自愿完成，业主在交易完成后要求补偿的行为得不到法律支持”的律师说法似乎都让以降价为由的退房显得有点无理取闹。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，对于退房潮，要坚持“契约精神”，但也要看到购房者在议价方面先天的弱势地位，看到开发商在推高房价方面承担着不可推卸的责任，因此开发商不能以“契约精神”为由推开一切责任。“在处理退房潮问题上，不能单单考虑法律因素，还要有道义和情感上的考量。”

    退房潮  谁之过？

    以退房的方式维护资产保值这一行为虽不值得推崇，但每逢降价必遭退房潮的背后因由更应发人深省。

    “当下降价项目出现纠纷首先是因为开发商随意定价，很多项目预售周期过长、涨幅过大，在成本变动不大的情况下，大幅度的提价应该被纳入监管的视野。”某研究机构的市场人士认为。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的“房价从来没有真正跌价过，使得购房者忽视了房屋作为商品不仅会涨，而且会跌的事实”的论断也从另一个角度说明了投资者的风险意识欠缺。

    有专家总结，房价虚高是退房频发的根源，导致业主退房的原因无外乎两点：其一是对房价将继续下跌的预期，因房价的“大起”而恐慌性购房，结果却遭遇“大落”；其二是市场资金供给链条大幅度收紧，买房者无法获得足够的资金支持，因此放弃购房。“在以投机需求为主导的市场上，购房者的价格敏感性要更高。这意味着，只要房价跌幅预期超过止损点位，他们就会集体选择退房或者断供，而绝不会被动地等待解套。从投机决策而言，这样的选择无可厚非，但是从市场经济规则和社会稳定运行而言，监管部门有必要对此高度关注，并提前设计政策应对方案。”

    政府加强监管，健全房地产销售机制及价格机制或许才能从根本上预防因房价大起大落而引发的退房现场。“房地产行政管理部门必须对房价成本进行科学测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监管。开发商一方面在楼盘定价上必须要给后市留有余地，另外要以产品业态的多元化换取企业持续发展的空间。”专家认为。“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等土地出让方式及加快保障房建设以缓解供需矛盾也被认为是保证项目合理定价、避免房价暴涨暴跌进而避免退房等事件频发的有效策略。

    “降价退房”屡现不止，于购房者，是徒劳无功的争取；于开发商，企业形象及长远利益双受损；于整个市场，交易秩序紊乱，不易于长远稳健发展，这一场夹杂着开发商的无奈、恐慌及民愤的“闹房”或许是对“加快转变房地产发展方式”的最好警示。

    【相关链接】

    开发商：未雨绸缪防退房
 

    “开发商永远不会亏”，这句有点言过其实的论断从某种程度上反应了开发商的精打细算，既然是“降价就早已预料到会有退房现象”，未雨绸缪的开发商是如何提前预防的？

    预防针：合同

    现在前期业主要想退房，已经没有三年前容易了。开发商的预售合同正变得越来越严密，现在一般的房产合同都没有说给违约金就能无条件退房这样的条款，在法律上开发商完全能拒绝客户这样的要求。除非存在房屋逾期交房、有结构性质量等问题，才有可能退房。而这些情况也部分存在选择性条款，开发商可以在约定支付违约金的情况下不退房。

    原价回收

    据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，给购房者吃“定心丸”。长沙的“高林•仕家”成为本轮房地产危机中的首个降价项目，据该项目工作人员介绍，高林•仕家决不降价，如果消费者需要承诺，公司甚至可以和消费者签订“三年保价”的协议。一旦购房合同签订成功，开发商就会和购房客户再签订一份协议，承诺从购房日期起三年内如果房子总价有降价现象，开发商将以购房时的原价回购购房客户手中的房子。

    降价补差价

    在上海、深圳最先打出“降价补差价”的口号后，全国各地的一些城市也开始争相效仿。11月7日，长沙河西一项目星语林阿普阿布公开发布承诺：降价双倍补差价，成为长沙首个承诺“降价补偿”的楼盘。其开发商创普集团郑重承诺：创普集团会向消费者出具一份《承诺协议书》，以目前阿普阿布所售2号栋统一均价7400元/㎡为标准，自业主购房之日起，到产品交付使用前一个月，如果栋均价有降价现象，将按承诺函补2倍差价。

    
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