“一房一价”新规落定 长沙细则待定

    第三波楼市调控又见新政。

    国家发改委22日宣布，从5月1日起商品房销售明码标价实行“一套一价”，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

    同时，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。　　

    同时被纳入“一套一价”管理机制的还有二手房，新公布的《商品房销售明码标价规定》要求，中介机构销售二手房应该实行明码标价。

    “一房一价”新规颁布前，长沙的销售市场运行如何？新政颁布后，将会对市场产生怎样的影响，会否如业内人士所言：“新规并不一定能够操纵楼盘销控表，开发商总会想出各种应对之策”？

    政府：长沙去年查处33起违规销售案例 新规细则有待落实

    “我也是在网上看到了这个政策，但目前没有收到正式的文件通知。”长沙市住建委相关职能部门人士表示。

    早在2009年6月，由长沙市房产信息中心发文的长房信〔2009〕05号文件《关于加强商品房交易价格网上公示管理的通知》就曾规定商品房销售要施行“一房一价”制度，但允许有10%以内的上下浮动空间，对超过或低于公示单价10%的销售单元限制签订电子合同。

    尽管明令禁止，但长沙房地产行业内捂盘惜售、虚报房价、内部认购试水市场、哄抬房价的市场违规行为仍屡禁不止，据上述政府人士透露，去年长沙市房产综合执法队查处违规销售案件33起，查处范围除上述论及的违规行为外，还包括没有取得预售许可证便进行销售或是超过预售规定日期才销售的市场违规行为。

    “中央文件22号才宣布，长沙没那么快落实细则，相较于长沙之前施行的‘一房一价’制度，中央政策严格规定明码销售，没有价格伸缩幅度，所以长沙的细则落实上可能会对这一块内容进行改进。”该人士称。

    市场：开发商对策多样 新政效果待考

    针对此次颁布的“一房一价”，发改委表示，此举意在规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题。

    但湖南象玙置业有限公司的营销负责人谭钦方却认为政府此举有违市场经济规律，并称其为行政行为和市场行为之间的较量。谭钦方表示，客户反应本身就是市场反应，开发商根据市场反应灵活调控是符合市场经济的操作方式，对于蓄意制造的大幅调价行为应该禁止，但合理调价空间应该被允许。

    此外，谭钦方认为，此举对开发商在前期市场调研、定价技能、市场把握度等各方面的专业要求将会更高。

    引发业内更多热议的是开发商是否还有变通做法来软化政策威力。“现在楼市有这样一个潜规则，大家会在定价的时候定得比较高，为以后的涨价留出空间，过程中会选择打折的方式销售，市场好，折就多打一些，市场不好，折就少打一些。”一位业内人士称。

    此外，少量多批推房、伪造订房纪录也是开发商的惯用伎俩。多批次推房，每次推少量房源，通过提高后续房源的售价，来实现其涨价目的，或是通过网上订房增加订房纪录，营造房源紧张的假象，逼购房者以高价买入。
  

    中国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存直言：“发改委不是住建部，管得了物价审核，却不能控制开发商每一批房源的供应量。”

    不过，也有业内人士表示，由于目前各地出台房价调控目标的大限将至，真正出台目标的城市又寥寥无几，中央也在通过变通的做法来曲线实现目标。

    显而易见，此乃楼市调控组合拳的系列之一。

    政府此番调控，前断银根，后控预售金，紧缩土地供应，现加严控房价，调控范围，面面俱到，前所未及，开发商在忧虑如何应对此新规之余，更要小心的，是政府由此表露的市场调控决心度的信号。

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