德思勤城市广场：站在巨人的肩膀上

德思勤城市广场文化广场效果图

    铸造——拿来主义 取人所长补己所短

    记者：在实际操作中，你们是怎么把它打造成能够吸引全世界目光的高端产品呢？

    熊靖：德思勤很重要的一个理念就是“拿来主义”，我们到国外去看过一些运营成功的商业地产，包括城市综合体，看他们是怎样的运作模式，然后你能不能把它复制到我们的项目并且结合长沙本身的地域特点和消费习惯做一些提升。

    商业地产是一个复合性很强的产业，它不是一个简单的销售过程，对商业地产而言，销售不是难点，最难的是招商和后期的运营管理，但对招商和后期运营是否成功起决定作用的还是前期的定位，规划设计、建设品质都是关键，国内或是国外的商家也会看你们的产品是否符合他们的经营需求，所以我们请国际一流的做商业地产的设计公司，然后按照“百年建筑”标准来打造我们的产品，并且我们现在和全球排在前五位的一些公司进行合作，所以我们经常说“站在巨人的肩膀”，因为这些决定了项目后期运营管理的高度。

    记者：您所谓的结合长沙本身的地域特点和消费习惯做一些提升，具体是怎么根据长沙的地域特点和市场特性来打造产品的？

    熊靖：长沙地处二三线城市，它的消费还有蛮大的提升空间，虽然我们的品质很好，但消费群体并不一定都是很高端的，我们还有很大一部分会面对普通大众。比如说你在其它地方吃辣椒炒肉可能也是25元一份，在我们的广场是还是25元，但是我们可以提供给你更多的消费附加值，比如说消费氛围，在消费成本等同的情况下，我给你更好的享受空间，所以我们讲，我们要把德思勤打造成可以呼吸可以生长的城市综合体，它会是一个与人有亲切交流和互动的生命体，是跟城市的发展融合在一起的，而不是冷冰冰的、没有生命力的建筑，我们的终极目标是实现城市的梦想。

    运营——德思勤会持有50%以上的物业

    记者：任何一个商业地产的成熟都需要一个培育期，一些开发商会通过持有物业来保证他们的预期商业模式得到发展，你们会自己拥有物业吗？

    熊靖：肯定会有，在前期整个商业规划下，不见得所有的商家和业主都认可我们经营的模式，所以前期我们可能会拥有超过50%的物业，包括一些关键位置的商铺，留下来做商业的前瞻性引导，保证经营方向、经营模式是按照我们自己预期的实施推行。

    记者：持有周期上有规划吗？

    熊靖：现在没有具体到周期长短，但是估计5到10年是少不了的，会一直到商业物业运营进入一个良性的状态再考虑如何处置。再者，商业物业的持有可能会对短期的现金流形成影响，但长期来讲，第一，它是很好的资本运作平台，除了租金回报，又有升值空间，从在商言商的角度看，持有商业物业也是一种蛮不错的选择。

    招商——筑巢引凤 为招商伙伴量身定做

    记者：目前招商进行到哪个阶段了？

    熊靖：去年年底招商团队建立，目前整个三期项目的招商工作都在进行，现在跟很多目标商已经经过了多轮的沟通谈判，有些已经进入了实质性的合作，五月份会有一个正式招商成果的新闻发布会。

    记者：商业地产如果运营得成功，招商就不是产品营销了，而是品牌营销，虽然德思勤曾经有过很多成功的策划经验，城市广场的定位也很好，但这毕竟是你们第一次自己做商业地产，现在招商有没有遇到什么困境？

    熊靖：最主要的障碍是项目还没有建成，很多东西还停留在规划和图纸上，商家有他的经营目标，他需要回报和影响力，我们描绘了而很美好的蓝图，那怎么能够让别人觉得进来以后能够跟这个项目共同成长呢？所以我们也想到了很多解决的办法，比如在设计团队、建设品质、管理规划等一些硬件和软件方面下了很大的功夫。就像我前面说的停车位，做到了四层，预留了一万个停车位，这样对商家的运营会有一些实质性的保障。通过一些这样的方式来跟我们的目标商家来进行沟通，然后找到利益的平衡点进行合作，这就是双赢或是多赢的模式。

    记者：他们也相信你们所规划的，就是你们能做到的。

    熊靖：是这样的，因为我们所做的不完全是口头上的承诺，而是我们现在将要做的会通过一些什么方式来得到保障和实施，让我们的商家能够看到这个城市广场的美好前景，让大家也共同投入到这个项目。我们的产品都是按照我们预期招商伙伴的需求来度身定做，所谓筑巢引凤，只有当你的平台具备了国际商业的需求，才会让别人愿意进入到这里。

    记者：有什么具体的案例跟我们分享下吗？

    熊靖：比如我们招的几个目标超市，我们都会到他们国外总部或者是运营最好的项目现场去考察，通过前期的市场调研做了很仔细的规划，我们的设计，国内的基本不能达到这个水准，然后目标商看到我们的规划和设计，觉得我们比他想得更加周到，更加超前，这样交流起来就很顺畅，一拍即合。

    展望——下一个十年商业地产将会迎来它的春天

    记者：您怎么看待调控时代下的商业地产，以及它在未来房地产市场上的走势？

    熊靖：商业需要共生共荣，随着城市化进程的加剧和城市规模的扩张，过去那种单一同心圆的摊大饼发展模式已经不适应城市发展，肯定会出现多个城市中心或是城市副中心，可以在一个相对集中的区域满足你的衣食住行，包括精神文化需求等多种符合城市需求的功能，我认为在下一个十年商业地产将会迎来它的春天，这完全会是一个百花齐放的态势。当然，市场容纳力有限，这么多的综合体在短期内不可能全部都得到自己的市场，而且实际上还是会有很多的良莠不齐的产品，德思勤的信念就是做好自己，做大市场，从容面对。

德思勤城市广场精品步行街效果图

    项目介绍：

    德思勤城市广场位于长沙湘府东路与韶山南路两大主干道的交汇处，总占地面积550亩，其中商业商务面积近百万平米，业态包括10万平米国际时尚购物中心、900米商业步行街、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、电视直播大厅、星光大道、环球影视城、主题商业街、国际学校、高档公寓等诸多类型，是中部最大、业态最全、最具国际化特征的都市综合体。项目建成后将成为长株潭千万级城市群的商业中心、中部文化娱乐中心和长株潭金融中心，并成为长沙国际化的名片。

    项目采用全开放的规划布局，打造城市中心和谐消费，项目中不仅规划有大型商业中心、国际百货、奢侈品百货、时尚潮流淘宝城、大型仓储性生活超市等多消费层次的集中性商业，也有国际美食街、主题文化酒吧街、国际精品步行街、创意动漫街、景观休闲街等多条主题商业街形成的街区商业，一条900米长的商业步行街为纽带，连接两大商业模式，极具长沙娱乐文化特质的演艺广场、演播大厅、星光大道把这条街演绎得精彩纷呈，是长沙新的商业地标和娱乐文化坐标。

    国际五星级酒店和超高层的双子塔写字楼矗立在两条主干道的交汇处，成为区域最具特征的标志性建筑。以双子塔为核心的高档商务写字楼群不仅将吸引众多银行、基金等金融机构的入驻，也将吸引中部中小企业的进入，成为中部中小企业总部，并打造中部的产权交易中心。

    进口食品超市、万国美食街、国际主题商务酒店、国际公馆、国际学校等国际概念的物业规划，以及国际物管、国际商业、国际商业管理等国际化团队及品牌的进驻，打造长沙的国际化生活中心，项目也将成为长沙打造“国际化区域中心城市”的示范项目。

    商业、文化、娱乐、金融、商务……，全业态、全业种、全客层的规划思路，全方位的国际化开发标准，使项目成为国内二线省会城市区域开发与发展的典范和样板。

    德思勤城市广场：http://floor.0731fdc.com/cinfo.php?id=12389

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