“10年固定租金回报，总回报超100%”、“即买即可享受租金回报，首年8%逐年递增”、“坐享其成，固定年收益可达10%”……眼下，商业地产越来越火热，为快速回笼资金，商铺“返租”的营销方式也再次卷土重来。
早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但对于类似长沙的二、三线城市而言，产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，现实中却从未被消灭。
据了解，长沙多数商铺都在采取售后返租的经营模式，经营得比较好的有王府井、新世界百货、新一佳等。也有因经营不善和利益纠纷而走至衰落的，如曾经风靡一时的益友商业广场，就因200多个产权人的利益纠纷而导致百盛出走，最终走向没落，以及因经营不善而停业的广州服饰城。更有尚未投入经营便出现纠纷的，如嘉斯茂商业广场，销售时对外宣称售后采取统一托管方式经营，后却因为开发商无法签订最初承诺的售后返租协议，最终导致买卖双方陷入僵局。
从表面上看，开发商开出年约8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但实际上，他们通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。
例如，本来一处只值2万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到3万元／平方米，尽管其承诺10年每年包租，年收益10％，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为100％（每年8％×10年），但投资者的实际房产收益却为－50％（实际价值为售价的一半），因此投资者的实际年收益也只有（100％－50％）／10＝5％，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。
因此，本网特提醒购房者，投资时万不可被开发商巧立的各种名目所蒙蔽，一定要综合考量各种因素，冷静思考后再做出决定。接下来，本网将对“售后返租”这一营销模式进行剖解及风险提示，并提供一些商业地产的投资意见以供参考。
返租销售：以高回报率做诱惑
“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。
“售后返租”作为商业地产的一种营销手法，在上世纪90年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。为降低投资门槛，产权往往被分割得极小。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼。因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。
此后“售后返租”模式一度沉寂。房地产业内人士认为，这种模式的优点是买家投资门槛较低，获利稳定。近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，发展商只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，以求能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动，谋取利益。正因为如此，售后包租才重新抬头，回报率也从几年前较保守的每年6％至8％升到了目前的8％至11％不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。
“售后返租”的特点就是，在签订购房合同的同时又与开发商签订了返租收益合同。购房返租成为目前商铺、超市、酒店、办公等类型项目销售的重要组成部分，也成为普通市民进入楼市“炒房”的低门槛切入点。
虽然门槛低，但是就目前的国内房地产市场，没有对“售后返租”设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等，这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。
