【风险分析】
一、项目建成后若经营不善，无法实现返租承诺
市场上的返租铺大多是商场铺或批发市场商铺。开发商一般自营或外包给某商家统一经营。所以这类商铺的租金回报和升值潜力都完全依靠后期的招商和经营情况，如果后期商铺经营不善，业主的高回报率美梦就要泡汤了。
【案例解读】
不久前，一则佛山逾百投资者台山淘铺“被骗”的消息引发业界极大关注。一年前，佛山逾百名投资者冲着“10年返租100%”的高回报，买下台山地王广场一些商铺，现在因商铺经营不善严重亏损未能兑现返租，投资者面临投资收不回来的困境。在这起投资案例中，上千名投资者面临“被违约”的困境，涉及资金数亿元。
二、周期长经营状况变数大
发展商或者商场的经营者在出售商铺后与业主签订一份一定年限的反租合同，规定每年按一定的投资回报率将商铺的经营收益返回给业主。通常合同签订的反租年限都达5~10年之久，承诺的投资回报率也会达到8％以上。以后业主按月获得反租租金。在漫长的反租期中，只要商铺经营的任何一个环节出现问题，投资者的投资回报都有可能得不到保障。
【案例解读】
金先生于2007年购买了上海市长宁区某商务楼里的4套商铺。开发商华闻房产当时承诺可包租十年，还出具了《包租承诺书》，承诺书约定底楼商铺固定租金为8.2元/平方米/天，二楼3套商铺固定租金每套为6.5元/平方米/天，租金为买方净得。
可仅仅过了3年，开发商就反悔不再按约支付租金。面对近百万元的租金损失，金先生接连打了两场官司。
三、所购商品房屋位置不确定 无法办理房屋所有权证
这种返租式商铺由于多是在一个大商场内，因此各个铺面之间没有明确的界线，投资者也多是在图纸上才看得到自己投资商铺的位置。据了解，运营商在将商铺售出后，会因商场陈设的需要将各个商铺进行合并或分割。这样投资者的商铺就没法进行实地测绘了，那么商铺的房产证也就无法办理。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都已成为直接影响投资者利益的现实问题，因此存在无法真正享有使用权利的风险。
【案例解读】
杨女士2009年在广州越秀区投资了一间面积9.8㎡的商场铺。开发商承诺头3年有返祖，为了招商需要，开发商把她的商铺和相邻的另外三间铺合并一起租给了一户商家。结果在办房产证时，合并起来的商铺因为现场没有界址，与报建图不符，通不过规划部门的验收，办不了房产证。杨小姐去追讨损失，开发商还辩称拆除商铺界址是为了整体经营，业主因此还获得更高租金，不答应赔钱。最后杨小姐只能上诉法院，双方对薄公堂。
四、权益关系复杂，易引发纠纷
很多商铺多为小产权，因为业主过多，意见无法统一，常常会产生各种纠纷，如果经营商在经营时不能处理好这些矛盾，最后会成为项目发展的绊脚石。
【案例解读】
长沙的益友商业广场坐享黄金商业码头的位置，被百盛租下后，曾经风靡一时，但因为要面临200多个产权人，各自追求不同利益，权利关系复杂，导致了百盛的最终离去。2008年，百盛的租约到期，此时有一部分业主纷纷提出增加租金，根据当时的情况，200多名业主主要分为两大阵营，一部分希望得到更高租金转租他人，另一部分希望百盛留下，因为他们的商铺位置一般，集体出租更为有利，两大阵营甚至直接产生过冲突，百盛难以和众多业主达成协议，续租不成，只得离去。随后益友广场几易其主，却再也没有出现过当时百盛所在的人气。黄金码头的迷信并没有给产权式商铺的业主们带来好运气，当有着全球化背景的百盛离开之后，这里只能成一座空城。而这正是产权式商铺的最大的风险所在。
