每日楼市观察：国五条后的2013 地产业或迎更彻底洗牌

    地方静待“20%个税实施办法” 业内:应更便于执行

    日前，广东省率先拉开地方版“国五条”细则大幕，但并未对众人关注的20%差额征税如何操作等问题做出明确规定。

    据《经济参考报》记者了解，由国家税务总局牵头制定的“差额征税实施办法”(以下简称“实施办法”)正在研讨之中，由于涉及房屋原值以及抵扣凭证等问题，因此本月内难出台。 对此，业内人士表示，在税务总局出台实施办法之前，地方版“国五条”细则涉税部分或选择模糊说辞，或会直接延缓发布。

    事实上，之前所传部委版“国五条”细则指导意见便是指“实施办法”。

    据接近国税总局权威人士表示，由于所得税属于共享税种，其认定与实施必须由中央决定，地方没有资格对其制定实施方案。因此，20%差额征税实施细则部分的重任就落在国税总局头上。

    上述人士透露，实施办法将仍保持5年大原则不变，但具体操作还有待明确。我国房屋种类众多，除部分没有参考原值的住房外，还存在商品房、福利房、公房之分，因此，怎样对于房屋原值进行测定是难点。

    税收计税依据方面，需要提供哪些凭证也是政策制定困难之处。上述人士说：“像装修、维护等支出是可以用于计税抵扣部分，但是已经一、二十年的住房，每次装修或维护的发票不会都保存着，因此，对于这部分的认定也是问题。”

    此前，我国二手房交易中，若转让自有住房是家庭唯一生活用房，并达5年，免收个人所得税，若非家庭唯一住房或未到5年的，若可提供房屋原值，按原值差额20%计征，若不能提供，则需按交易总额1%计征。

    其中，按20%差额缴税时合理税费可以进行抵扣。例如转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。

    “实施方案必须制定得清晰且具 有 可 执 行 性 ，‘ 一 刀 切 ’按 差 额20%征收存在现实执行困难。如果方案不清楚，一方面地方会难以执行，另一方面对于保护刚需方面的设定也有待研究。”上述人士表示。

    广东省25日发布的省版“国五条”细则中，对“国五条”中引起争议的“20%差额征税”问题只是重申“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”，再无更多表述。

    上海方面，据相关人士透露，虽然细则会于31日前按时发布，但里面对于20%差额征税一事也只是重申国务院意见。安徽相关人士则透露，还没有具体时间表，或许会等国税总局的指导文件。

    太原市房管局相关人士表示，目前相关细则已进行多次修改，因为涉及银行、税务、发改、物价等部门，还需要征求各部门意见，所以细则还在商讨完善当中。但税务机关相关人士表示，该部门还没有见到过相关细则，因此出台时间还有待观察。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者表示，地方版“国五条”细则，在国税总局出台实施办法前很难给出清晰的方案，因此，部分地方会选择模糊处理，照抄国家表述，另一部分则 会 等 实 施 方 案 出 台 后 再 进 行 发布。

    “地方执行力不足是造成楼市调控效果不佳的主要原因。”银河证券首席经济学家左小蕾说，只有地方真正执行中央政策，才能避免产生调控失败的结果。

    也有业内专家指出，方案应更具执行性，在实行问责制的前提下，最大限度减少地方出现变相放松调控的情况发生。